Afişe göre yüzde yetmişi satılmış
Parlak bir sabah, bitmiş bir sitedesiniz. Havuz temiz, bahçeler yeni, satış ofisi güler yüzlü ve kapıdaki pankart dairelerin çoğunun satıldığını söylüyor. Ama örnek daireye yürürken dört kat boyunca çıplak balkonların önünden geçtiniz: sandalye yok, saksı yok, çamaşır yok, perde yok. Eve dönerken aklınızda kalması gereken soru basit. Burası dolmakta olan bir topluluk mu, yoksa durmuş ama meşgul görünmeyi öğrenmiş bir proje mi?
Bu soruyu broşürden cevaplayamazsınız, satış sohbetinden de cevaplamamalısınız. Büyük bölümünü kendiniz, yürüyerek, kimsenin ziyaretiniz için sahneleyemeyeceği şeyleri sayarak cevaplayabilirsiniz.
Kimseye inanmadan önce sayılacaklar
Randevusuz geri gelin, tercihen akşam saatlerinde, ve siteyi yavaşça dolaşın. Aşağıdaki tablo, kendi ilan kontrollerimizde kullandığımız envanterdir. Bu işaretlerin hiçbiri tek başına kanıt değildir. Ama hepsi bir arada kolay kolay sahnelenemez.
| İşaret | Neye işaret eder | Size neyi söyleyemez |
|---|---|---|
| Akşam sekiz buçukta yanan pencereler | Kağıt üzerinde malik değil, gerçek sakinler | Tatil kiralıkları temmuzda da parlar, bir de kış sezonunda gelin |
| Posta kutularında isimler ve mektuplar | Hayatı buraya gelen insanlar | Birkaç isim müteahhidin kendi çalışanları olabilir |
| Balkonlarda perde, saksı ve çamaşır | Eşyalı ve yaşanan daireler | Mobilyalı örnek daireler vardır, köşeleri değil katları sayın |
| Öğlen değil gece park etmiş arabalar | Ziyaret trafiği değil, oturanlar | Pek az şey, bu işaret zor sahnelenir |
| Yakın tarihli bir havuz bakım defteri | Bakımı ödeyen ve denetleyen biri var | Arkasındaki paranın aidat mı, müteahhidin sabrı mı olduğu |
| Panoda toplantı tutanakları ve duyurular | Toplanan ve karar alan işleyen bir topluluk | O toplantıların ne kadar çekişmeli geçtiği |
| İlan edilen saatlerde dolu bir yönetim ofisi | Satış ziyaretleri dışında da var olan bir yönetim | Personeli kimin ödediği, doğrudan sorun |
| Toprağına oturmuş, büyümüş bahçeler | Zaman geçmiş ve bakım sürmüş | Genç peyzaj kusur değildir, sadece yenidir |
Bir akşam ziyareti, gündüz yapılan üç ziyaretten fazlasını söyler. Şubatta bir ziyaret, ağustostakinden fazlasını söyler. İki kez gelemiyorsanız, siteyi sizin için akşam saatinde biz dolaşır ve saydıklarımızı raporlarız; sonradan bir ilanın hesabını vermektense bunu tercih ederiz.
Satış yüzdeleri bir iddiadır. Şubat ayında bir salı akşamı yanan pencereler ise bir gerçek.
Boş dairelerin ortaya attığı para sorusu
Bir sitedeki her ortak gider, onu ödeyenler arasında bölüşülür. Yarısı satılmış bir sitede ilk soru şudur: Henüz sahibi olmayan dairelerin payını kim taşıyor? Sağlıklı cevap, ve rezervasyondan önce yazılı olarak almanız gereken cevap, müteahhidin satılmamış her daire için bir malikle aynı esasla aidat ödemesidir. Aidat bütçesini görmek isteyin, aidatın gerçekte neyi finanse ettiğini sorun ve satışlar iki yıl daha bugünkü yerinde sayarsa bütçeye ne olacağını sorun.
Olanakların nasıl anlatıldığına da dikkat edin. İkinci etap bitince açılacak bir spor salonu bir plandır, bir tesis değil. Havuz, spor salonu veya güvenlik kapısı kararınızda yer tutuyorsa, açılış şartı tarihiyle birlikte sözleşmenize girmelidir; örnek dairenin kapısında edilen bir cümleye değil.
Bu arada siteyi kim yönetiyor
Yeterince daire satılana kadar site yönetimini genellikle müteahhit elinde tutar; ya doğrudan ya da atadığı bir şirket üzerinden. Bunda kötü niyet aramaya gerek yok, birinin siteyi yönetmesi gerekir, ama bu durum günlük hayatı şekillendirir. Satış sürerken kurallar yumuşak uygulanır, çünkü sert bir site zor pazarlanır. Aidatlar da aynı nedenle bazen yapay biçimde düşük tutulur; yönetim devrinde gerçek maliyet gelene kadar bu hoş bir duygudur.
Bu yüzden üç soru sorun ve cevapları not edin. Yönetim hangi noktada maliklere geçiyor. Geçtiğinde aidat seviyesine ne oluyor. Ve teknik altyapı kime ait: havuz makine dairesi, su depoları, jeneratör. Çünkü siteye değil müteahhide ait olan ekipman, ileride pazarlık konusu olma eğilimindedir.
Yeniden satışın gölgesi ve madalyonun öbür yüzü
İşte satış sohbetlerinin atladığı kısım. Müteahhit elinde satılmamış stok tuttuğu sürece, site içinde daire satan herkes onun fiyat listesiyle, ödeme planlarıyla ve taze garantisiyle yarışır. Site doldukça bu gölge söner; ama birkaç yıl içinde satmanız gerekebilecekse, bu bugün hesabınızda olmalıdır.
Dürüst olan öbür yüz şu: Gerçek fırsatlar da yarısı satılmış sitelerde yaşar. Elinde stok olan müteahhit pazarlık yapar; fiyatta, mobilya paketinde, ödeme takviminde. Tükenmiş bir sitenin artıkları yerine kalan en iyi daireler arasından seçersiniz. Ve erken alımınızın çevresinde önümüzdeki üç yılda dolan bir site, her mevsim daha iyi hissettirir, daha kötü değil. Soru hiçbir zaman yarısı satılmış iyi mi kötü mü sorusu değildir. Soru, bu sitenin dolmakta mı yoksa durmuş mu olduğudur; akşam yürüyüşünüz tam da bunu cevapladı.
Burada iyi alım nasıl yapılır
Sayım iyi gittiyse ve cevaplar tutarlıysa, yarısı satılmış bir site sahilin en iyi fiyat fırsatı olabilir. Bağlanmadan önce dört şeyi yazılı isteyin:
- Müteahhit, satılmamış tüm daireler için tam aidat öder; sözleşmede veya yönetim sözleşmesinde yazılı olarak
- Söz verilen her olanak, etap numarası değil, tarihli bir tamamlanma şartı taşır
- Yönetimin devredileceği nokta ve sonrasında bütçenin nasıl belirleneceği tanımlıdır
- Her mobilya paketi, kira vaadi veya indirim, ayrı bir yazıda değil, imzaladığınız sözleşmenin içindedir
Sonra da bize, ilanını yaptığımız sitelerde neler saydığımızı sorun. Her siteyi ilan yayına girmeden önce ziyaret ediyoruz ve doluluk, size açıkça söyleyeceğimiz şeylerden biridir. Çünkü yarısı satılmış bir site hakkında hiçbir broşürün kendiliğinden vermeyeceği tek gerçek budur.
