İlanda yazan: hazirana kadar kiracılı
Üç satırlık bir ilan: Girne'de iki yatak odalı daire, makul fiyat, balkondan deniz. Sonra alıcıları ikiye bölen o ibare: hâlen hazirana kadar kiracılı. Kimi, devir gününden itibaren yatan kirayı görür. Kimi ise kendisine ait olduğu hâlde açamadığı bir kapıyı. İkisi de haklı olabilir ve ilan tek başına hangi alıcı olacağınızı söylemez.
Bunu anlamanın yolu, ilk geziden Tapu'daki devir gününe kadar yan yana iki defter tutmaktır. Bir defter satışın size ne devrettiğini yazar, öteki kiracılığın kiracıda ne bıraktığını. Kiracılı satın almalarda gördüğümüz her anlaşmazlık bu iki defterin birbirine değdiği dikişte başlar; sorularınızın yeri de tam orasıdır.
Birinci defter: satışın size devrettikleri
Yabancı alıcı olarak satın alma izniniz çıktığında koçan (tapu senedi) Tapu'da adınıza geçer ve onunla birlikte kira ilişkisinin ev sahibi tarafı da size gelir. Bu, ileride verilecek bir anahtar sözünden fazlasıdır. Evi kira sözleşmesinin gerektirdiği durumda tutma yükümlülüğünü, ev sahibine düşen site ve hizmet aidatlarını ve en önemlisi, satıcı o parayı size hiç vermemiş olsa bile kiracı çıkarken depozitoyu iade etme borcunu devralırsınız.
Uygulamada depozito çoğu zaman yıllar önce elden ödenmiş ve hiçbir yerde ayrı tutulmamıştır. Bu yüzden depozitoyu satıcının sözü olarak değil, devirde satış bedelinden düşülecek bir kalem olarak yazdırın. Sözleşmedeki o tek satır, en sık gördüğümüz kavgayı baştan önler. Satışın devretmediği şey ise zilyetliktir; o, öteki defterdedir.
Satış tapuyu devreder, kapıyı değil: Ev el değiştirdi diye kiracının defterinde hiçbir şey değişmez.
İkinci defter: kiracıda kalanlar
Ev satıldı diye kiracının tarafında hiçbir şey değişmez. Satış bir fesih bildirimi değildir ve kirayı da yeniden belirlemez.
| Satış size devreder | Kiracılık kiracıda bırakır |
|---|---|
| Tapu'da adınıza kayıtlı koçan | Kiracılık hukuka uygun biçimde sona erene kadar zilyetlik |
| Ev sahibi yükümlülükleri: bakım, site ve hizmet aidatları | Sözleşmesinde yazan tutar üzerinden kira |
| Kirayı tahsil etme hakkı | Sözleşmeye ve yerel uygulamaya göre bildirim hakları |
| Depozitoyu iade etme borcu | Depozito alacağı, çıkış günü ev sahibi kimse ona karşı |
Kira rakamına ikinci kez bakın. Kiracı, ilandaki rakamı değil kendi sözleşmesindeki tutarı borçludur ve devirden sonra, iki taraf yeni koşullarda anlaşana kadar aynı tutarı size öder.
Anlaşmazlığın başladığı dört dikiş
İki defterin birbirine değdiği şu dört noktayı gözden ayırmayın; kiracılı alımlar buralarda ters gider:
- Depozito. Para satıcıda, borç sizde. Dikişi, satış bedelinden yapılacak yazılı bir kesintiyle kapatın.
- Bildirim. Kiracı devre kadar çıkmış olur diyen satıcı, başkasının hakları üzerine söz vermektedir. Avukatınıza geçerli bir bildirim gerçekten yapılmış mı diye sorun ve kendi taşınma tarihinizi kimsenin garanti edemeyeceği bir tahliyeye asla bağlamayın.
- Gezme izni. Devre kadar daire kiracının evidir; gezmeler onun uygun olduğu saatte yapılır. Bunu güler yüzle mümkün kılan bir kiracı, size önümüzdeki yıllar hakkında da bir şey söylüyordur.
- Devirden sonraki kira. Devir gününden itibaren kira sizindir ama kiracı alışkanlıkla eski ev sahibine ödemeye devam edebilir. Devir günü imzalanan ve hesabınızı bildiren bir yazı alın; almadan önce de son üç kira ödemesinin belgesini isteyin. Kuzey Kıbrıs'ta pek çok kiracılık elden ya da kişisel havaleyle, ince bir kâğıt iziyle yürür ve o ödeme geçmişi, alacağınız en dürüst kiracı referansıdır.
Avukatınızın varsaymak yerine doğrulaması gerekenler
Kira sözleşmesini yazılı olarak isteyin; yoksa koşulları esnek değil, bilinmez sayın. Avukatınız şunları netleştirmeli: kiracılığın belgeli olarak ne kadar süreceği, sözleşmenin satış ve fesih hakkında ne dediği, daha önce yapılmış bir bildirimin ayakta kalıp kalmayacağı, depozitonun nasıl kayıt altında olduğu ve kiracılığın satın alma izni takviminizle nasıl örtüştüğü. Çünkü izin aylar alabilir ve bu sürede kira ilişkisi işlemeye devam eder.
Burada bilerek hiçbir bildirim süresi ve tahliye takvimi vermiyoruz. Sonuç sözleşmeye, olaylara ve hukukun o günkü uygulanışına bağlıdır ve önceden kesin değildir. İyi bir avukatın verebileceği şey, imzadan önce sizin dosyanız için gerçekçi bir aralıktır; fiyatı bu belirsizliğe karşı pazarlık edebileceğiniz an da tam o andır.
Varlık mı, maliyet mi: dürüst test
Karşınızdaki ilanın hangisi olduğunu üç soru belirler:
- Zilyetliğe ihtiyacınız var mı? Oturmak için alıyorsanız kiracı, bitiş tarihi belirsiz bir maliyettir. Bunu fiyata yansıtın ya da vazgeçin.
- Kira ayakta duruyor mu? Piyasaya yakın kira ödeyen belgeli bir kiracı, ilk günden getiri demektir; boş dönem yok, mobilya bütçesi yok, kiracı bulma komisyonu yok.
- Kâğıtlar dikişleri kapatıyor mu? Depozito düşülmüş, kira yazısı imzalanmış, sözleşme yazılı.
Üç sorudan ikisine iyi yanıt, kiracılı bir evi çoğu zaman boş olandan daha kârlı yapar; çünkü hemen taşınmak zorunda olan her alıcı çoktan çekilmiş, rekabet seyrelmiştir. Böyle bir ilan şu anda önünüzdeyse, elinizdeki kiracılık bilgileriyle birlikte bize gönderin; eksik bilgilerin hangi deftere ait olduğunu söyleyelim. Kiracılar bitmiş binalarda oturduğuna göre, bu fırsat da tam olarak aşağıdaki hazır konutların arasında saklıdır.
