Bir gişe, bir mahkeme salonu değil
Alıcıların çoğu devir gününü bir duruşma gibi hayal eder: her an bir şeylerin ters gidebileceği bir salon. Sonra Tapu Dairesi'ne varırlar ve karşılarında bir gişe bulurlar. Arkasında önünde dosya yığını duran bir memur. Önünde ise siz, satıcı ya da vekili ve çoğunu zaten görmüş olduğunuz evraklarla dolu bir dosya.
Kimsenin yüksek sesle söylemediği şey şu: devir günü yeni hiçbir şey pazarlık edilmez. Her belge ya zaten mevcuttur ya da bizzat tapu dairesi tarafından düzenlenir; gün, bu evrakların belirli bir sırayla gişeden geçmesinden ibarettir. Her belgenin ne olduğunu, kimin kime uzattığını ve elinizden bırakmadan önce neyi kontrol edeceğinizi bildiğinizde, kaygının tutunacak yeri kalmaz. O halde desteyi tek tek açalım.
Satın alma izni onayı
İlk belge, bu günü mümkün kılan belgedir: yabancı bir alıcının mülkiyet devrinden önce alması gereken satın alma izninin onayı. Siz ya da avukatınız bunu çok önceden başvurup aldınız; tapu dairesi bu izin olmadan devri işleme koymaz. Dosyada duruyor olması, devletin çoktan evet dediğinin sessiz kanıtıdır.
Avukatınız ya da memur belgeyi daire dosyasına koyar. Gözden kaybolmadan önce adınızın pasaportunuzla harf harf, ikinci adlar dahil, örtüştüğünü ve parsel bilgilerinin sözleşmenizle uyuştuğunu kontrol edin. Onaylı bir kopyasını saklayın; aslı dairede kalır. İzni hâlâ bekleyenler için: süre, makamların yaptığı incelemelere bağlıdır, gişede hızlandırabileceğiniz bir şeye değil.
Devir günü hiçbir şey yeniden pazarlık edilmez; gün, belirli bir sırayla gişeden geçen bir evrak destesinden ibarettir.
Satış sözleşmesi
Sırada damgalanmış satış sözleşmesi var; genellikle imzadan kısa süre sonra Tapu Dairesi'ne kaydedilmiştir. Devir günü yeniden imzalanmaz, karşılaştırılır. Memur tarafları, bedeli, ada ve parsel numaralarını kaydedilecek devirle tek tek eşleştirir.
Kendi nüshanızı dosyadakinin yanına koyup gerekirse numaraları yüksek sesle okumanın tam zamanı budur. Parsel numarasında kaymış bir rakam nadirdir ama burada yakalamak, koçan düzenlendikten sonra düzeltmekten çok daha ucuzdur. Kayıtlı sözleşme daire kaydının parçası olarak kalır; kendi imzalı aslınızı ise mülk sizde olduğu sürece saklarsınız, çünkü bir gün gelecekteki alıcının avukatı onu görmek isteyecektir.
Değerleme ve vergi tahakkukları
Para el değiştirmeden önce ortaya bir değerleme çıkar. Daire, mülkün takdir edilen değeri üzerinden çalışır ve vergilerin hesaplandığı taban, otomatik olarak sözleşme bedeliniz değil, bu rakamdır. Tahakkuklar ise kimin ne borçlu olduğunu yazan kısa formlardır.
Basit bir soruyu erkenden sorun: vergilerim hangi rakam üzerinden hesaplanıyor ve bunu yazılı alabilir miyim? Değerlemeyi bir eksperin henüz onaylaması gerekiyorsa bekleme, eksperin programına ve mülkün kendisine bağlıdır; bir sabahın uzayabileceği aşama tam burasıdır. Bu duraklamanın kötüye işaret eden hiçbir yanı yoktur. Her tahakkukun bir kopyasını saklayın; birazdan yapacağınız her ödemeyi açıklayan belgeler bunlardır.
Makbuzlar
Şimdi para hareket eder ve her ödeme gişeden makbuz olarak geri döner. Aşağıdaki rakamları yalnızca ihtiyatlı planlama aralıkları olarak okuyun; oranlar değişir, indirimli oranlar gelir gider. Ödemeden önce güncel oranları mutlaka teyit edin.
| Ödeme | İhtiyatlı planlama aralığı | Genellikle kim öder |
|---|---|---|
| Devir harcı | Tarihsel olarak takdir edilen değerin yüzde birkaçı; ilk alımlarda zaman zaman indirimli oranlar uygulandı | Alıcı |
| Damga vergisi | Sözleşme bedelinin yaklaşık binde beşi ile yüzde yarımı arası, genellikle sözleşme aşamasında ödenir | Alıcı |
| Sıfır konutta KDV | Uygulandığı hallerde yaklaşık yüzde beş | Sözleşmede kararlaştırıldığı gibi |
| Daire ve evrak harçları | Makul sabit tutarlar | Alıcı |
Her makbuzu katlayıp cebinize koymadan önce adınızı ve parsel numarasını kontrol edin; makbuzsuz tek bir ödeme bile yapmayın. Bu fişler vergilerin ödendiğinin kanıtıdır ve yıllar sonra bir satış tam da bunlara bağlı olabilir.
Pasaportlar ve vekaletname
Gişedeki en sıkıcı evraklar, en sık unutulanlardır. İşleme katılan herkes kimliğini kanıtlamak, gelmeyen herkes ise usulüne uygun temsil edilmek zorundadır.
- İzinde ve sözleşmede adı geçen her alıcının pasaportu, geçerli ve aslıyla hazır.
- Kendiniz gelmiyorsanız, vekilinizi açıkça belirten, usulünce noter onaylı ve yurt dışında düzenlendiyse gerektiği şekilde tasdikli ya da apostilli bir vekaletname.
- Satıcı tarafı için de aynısı geçerlidir; satan bir şirketse, imza atan kişi şirketi bağlama yetkisini belgelemelidir.
Bir vekaletnameye güvenmeden önce kapsamını okuyun. Yalnızca sözleşme imzalamaya değil, adınıza mülkiyeti devralmaya ve vergi ödemeye de yetki vermelidir. Onaylı bir kopyasını saklayın; sonradan kaç kez isteneceğine şaşıracaksınız.
Koçan ve kapıya yürüyüş
En son, bütün günün uğruna var olduğu belge gelir: adınıza düzenlenmiş yeni tapu senedi, yani koçan. Kısadır, görünüşte sıradandır ve bu yıl imzalayacağınız her şeyden daha dikkatli okunmayı hak eder.
Binadan çıkmadan önce dört şeyi kontrol edin: adınızı pasaportunuzla, ada ve parsel numaralarını sözleşmenizle, payınızı, tam mı hisseli mi, ve boş görünse bile şerhler bölümünü. Silinmesi gereken bir ipotek tam orada karşınıza çıkar ve boş bir şerh alanı görmek istediğiniz şeyin ta kendisidir. Sonrasında koçanı mutfak çekmecesinden daha güvenli bir yerde saklayın.
Kendi devir gününüz henüz öndeyse şimdi iki şey yapın. Aşağıdaki hazır konutlara göz atın; onlarda koçan uzak değil, bir sonraki adımdır. Sonra değerlendirdiğiniz ilanı ekibimize gönderin. O alım için gereken evrak listesini tek tek çıkaralım ki gişedeki gününüz bu yazı kadar sakin geçsin.
