İş, ilk mülkten önce başlar
Çoğu alıcı bir ofisle ilan üzerinden tanışır; işin ilanlardan ibaret olduğunu düşünmek bu yüzden doğaldır. Oysa ilanlar işin görünen onda biridir. Asıl iş brifle başlar: ne aradığınız, ne harcayabileceğiniz, nasıl ödeyeceğiniz ve mülkün bir sonraki tatile değil, hayatınızın önümüzdeki on yılına nasıl oturduğu.
Dürüst bir eleme bazen bizim bir mülke karşı çıkmamızla biter. Asansörsüz dördüncü kattaki deniz manzaralı daire, emekliliği planlayan bir alıcıya kötü uyar. Ücra bir villa, kışın kira geliri isteyen birine kötü uyar. Alıcıyı yanlış mülkten vazgeçirmek bize daha hızlı bir komisyona mal olur ve daha değerli bir şey kazandırır: bir sonraki öneriye inanan bir müşteri. Bir ofis bunu sizin için hiç yapmadıysa, size danışmanlık vermiyor, stok gösteriyordur.
Doğrulanmış ilan gerçekte ne demektir
Doğrulama, her ofisin kullandığı ama pek azının tanımladığı bir kelimedir. Bizim için anlamı, kontrol edilebilir gerçeklerdir. Bir mülk portföyümüze girmeden önce koçan, tapu dairesindeki kayıtla karşılaştırılır: sahibi kim, tam olarak ne kayıtlı, üzerinde ipotek veya yük var mı. Projeden satışlarda müteahhidin geçmişine en somut haliyle bakarız: Hangi tamamlanmış projeler var, teslim edildiler mi, birkaç yıl sonra nasıl görünüyorlar? Gidip gezebilirsiniz; nerede olduklarını söyleriz.
Doğrulama, avukatınızın incelemesinin yerini tutmaz ve aksini ima eden her ofis haddini aşıyordur. Doğrulama bir filtredir: Bariz sorunlu olanı, siz vakit harcamadan eler. Herhangi bir ofise, belirli bir ilanda doğrulamanın neleri kapsadığını sorun. İyi ofis somut cevap verir.
Bir alıcıyı yanlış mülkten hiç vazgeçirmemiş bir ofis, danışmanlık değil stok satıyordur.
Zamanınıza saygılı bir gezme programı
Alıcılarımızın çoğu birkaç günlüğüne uçakla gelir ve o günler her anlamda pahalıdır. İyi bir gezme planı ofisin elden çıkarmak istediklerinden değil, sizin kısa listenizden başlar. Gerçekçi bir program bekleyin: maraton değil, günde birkaç mülk, coğrafyaya göre sıralanmış, ki Girne'yi, Alsancak'ı veya Esentepe'yi iç mekân bulanıklığı olarak değil, yaşanacak yerler olarak görün. Çevreye de zaman bekleyin: market, yoğun saatte yol, plajın onu gerçekten kullanacağınız mevsimdeki hali.
Ve yerinde dürüstlük bekleyin. Gösterdiğimiz her mülkün bir eksisi vardır, çünkü dünyanın her yerinde her mülkün vardır, ve bunu kaporadan sonra keşfetmek yerine odada bizden duymalısınız.
Pazarlık, ve tanıştırdığımız ama asla yerine geçmediğimiz avukat
Bir mülkte karar kıldığınızda pazarlığı biz yürütürüz: Fiyat, ödeme planı, dahil edilen ekstralar ve zamanlama, hepsi oynar, ve hangi müteahhidin hangi kolda esnediğini bilmek, bu işi her hafta yapmanın değeridir. Bir emlakçının yapamayacağı şey sonuç vaat etmektir. Onay, değer artışı veya belirli bir yeniden satış garantisi veren biri, kontrolü dışındaki şeyleri vaat ediyordur ve bu vaadi bir uyarı olarak okumalısınız.
Sonra alımın en önemli tanıştırması gelir. Bağımsız avukatlar öneririz ve alıcılar elbette kendi avukatını getirebilir; her iki durumda da avukat yalnızca sizin için çalışır, parasını siz ödersiniz ve yalnızca size hesap verir. Ofis tanıştırır, asla yerine geçmez. Avukatınız sözleşmeyi, koçanı ve izinleri inceler, sözleşmeyi 21 gün içinde kaydettirir ve dur deme yetkisini elinde tutar. Titiz bir avukatın yavaşlattığı hiçbir alımdan pişman olmadık.
Projeden alımda: anahtara kadar ve sonrasında takip
Projeden bir alımda ilişki yıllarca sürer. Aşama ödemeleri doğrulanmış ilerlemeyi izlemelidir; bu yüzden şantiyeyi izler, fotoğraflı raporlar göndeririz ve bir taksidin yalnızca talep edildiğini değil, gerçekten hak edildiğini haber veririz. Teslimden önce eksik tespitini sizinle veya sizin adınıza yaparız: sayaç değerleri, tutanağa tarihli eksikler, ve her madde kapanana kadar takip.
Anahtardan sonra sorular pratikleşir: aboneliklerin adınıza alınması, site yönetimi, mobilya ve gelir istiyorsanız kiralama. İyi bir ofis bunların hepsi için ulaşılabilir kalır, çünkü üçüncü yılında memnun bir mal sahibi, bir sonraki tavsiyenin kaynağıdır. Kimseyle imzalamadan önce satış sonrası desteğin somut olarak neleri kapsadığını sorun.
Emlakçıya kim öder, ve sizi ne tedirgin etmeli
Kuzey Kıbrıs'taki işlemlerin çoğunda ofisin komisyonunu alıcı değil, satıcı veya müteahhit öder. Bunu bilmelisiniz, çünkü teşvikleri şekillendirir: Ücretimiz, size ne gösterirsek gösterelim, siz aldığınızda gelir. Bu teşvikin panzehiri uzun oyundur. Tavsiyeyle yaşayan bir ofis, ilk yılına pişman bir alıcıyı göze alamaz. Yine de kısa oynayan bir ofisin işaretlerini bilmelisiniz.
Kırmızı bayraklar hep aynıdır: güya bekleyen üç alıcı yüzünden bugün kapora baskısı, her talebi tek bir müteahhide yönlendiren portföy, bağımsız avukattan caydırma veya ahbap bir avukata itme, ve doğrulamanın neyi kapsadığı sorulunca belirsizlik. Bunlardan tek biri yavaşlama nedenidir. İkisi bir arada, gitme nedenidir.
Her ofisi, bizi de, sınayacak yedi soru
Ofis sizi tanımadan önce siz ofisi sorgulayın. Bu soruların somut cevapları vardır ve cevapların örüntüsü her şeyi anlatır:
- En son hangi ilanı almayı reddettiniz ve neden?
- Bu mülkte doğrulamanız tam olarak neleri kapsadı?
- Bu müteahhidin gezebileceğim hangi tamamlanmış projeleri var?
- Beni geçmiş bir alıcıyla görüştürür müsünüz?
- Bu alımda size kim, ne kadar ödüyor?
- Hangi avukatları öneriyorsunuz ve kendi avukatımı getirebilir miyim?
- Teslimden on iki ay sonra desteğiniz neleri kapsıyor?
Yedisini de ilk görüşmede cevaplarız, isterseniz yazılı olarak. Bu bir gösteriş değil, listenin kendisinin koyduğu standarttır ve paranıza değen her ofis bu çıtayı rahatça geçmelidir. Listeyi konuştuğunuz her ofise götürün ve bizimkinden başlayın.
