В объявлении написано: сдано до июня
Объявление в три строки: квартира с двумя спальнями в Кирении, разумная цена, море с балкона. И приписка, которая делит покупателей на два лагеря: сейчас сдана, аренда до июня. Одни видят арендную плату, поступающую со дня передачи права. Другие видят дверь, которая принадлежит им, но не открывается. Правы могут быть и те и другие, а само объявление никогда не скажет, каким покупателем станете вы.
Разобраться помогает простой приём: с первого просмотра и до дня в земельном кадастре ведите рядом два реестра. В один записывайте всё, что сделка передаёт вам. В другой всё, что аренда оставляет арендатору. Каждый спор, который мы видели при покупке сданного жилья, начинается на шве, где эти реестры соприкасаются, и именно туда стоит направлять вопросы.
Реестр первый: что сделка передаёт вам
После выдачи разрешения на покупку для иностранного покупателя титул (koçan) в земельном кадастре переходит на ваше имя, а вместе с ним и роль арендодателя. Это больше, чем обещание ключей когда-нибудь потом. Вы принимаете обязанность содержать жильё в состоянии, которого требует договор аренды, взносы за обслуживание комплекса, лежащие на собственнике, и, что важнее всего, обязанность вернуть арендатору депозит при выезде, независимо от того, передал ли вам продавец эти деньги.
На практике депозит чаще всего был внесён наличными много лет назад и нигде отдельно не хранился. Поэтому оформляйте его не как обещание продавца, а как вычет из цены при передаче права. Одна эта строка в договоре снимает самый частый конфликт, который мы наблюдаем. Чего сделка не передаёт, так это владения. Оно записано в другом реестре.
Сделка передаёт титул, но не дверь: в реестре арендатора смена собственника сама по себе ничего не меняет.
Реестр второй: что остаётся у арендатора
На стороне арендатора продажа сама по себе ничего не меняет. Продажа не является уведомлением о расторжении и не устанавливает новую плату.
| Сделка передаёт вам | Аренда оставляет арендатору |
|---|---|
| Титул на ваше имя в земельном кадастре | Владение, пока аренда не завершится законным образом |
| Обязанности арендодателя: ремонт, взносы за комплекс | Плату в размере, записанном в его договоре |
| Право получать арендную плату | Права на уведомление по договору и местной практике |
| Обязанность вернуть депозит | Требование депозита к тому, кто является собственником в день выезда |
К сумме аренды стоит присмотреться. Арендатор платит по своему договору, а не по цифре из объявления, и после передачи права он платит вам именно эту сумму, пока обе стороны не согласуют новые условия.
Четыре шва, на которых начинаются споры
Следите за четырьмя точками, где реестры соприкасаются, потому что именно там покупка сданного жилья идёт не так:
- Депозит. Деньги у продавца, обязанность у вас. Закройте шов письменным вычетом из цены при передаче.
- Уведомление. Продавец, обещающий, что арендатор съедет к передаче, обещает за чужие права. Пусть юрист проверит, было ли уведомление действительно вручено в надлежащей форме, и никогда не привязывайте свой переезд к выселению, которое никто не может гарантировать.
- Доступ на просмотр. До передачи квартира остаётся домом арендатора, и просмотры проходят тогда, когда удобно ему. Арендатор, который идёт навстречу без напряжения, заодно рассказывает вам кое-что о ближайших годах.
- Аренда после передачи. Со дня передачи плата принадлежит вам, но арендатор по привычке может платить прежнему собственнику. Подпишите в день передачи письмо арендатору с реквизитами вашего счёта, а до покупки запросите подтверждение трёх последних платежей. Многие аренды на Северном Кипре живут на наличных и личных переводах с тонким бумажным следом, и эта история платежей честнее любой письменной характеристики арендатора.
Что юрист должен проверить, а не предположить
Просите договор аренды в письменном виде, а если его нет, считайте условия неизвестными, а не гибкими. Юрист должен подтвердить, на какой срок аренда оформлена документально, что договор говорит о продаже и расторжении, устоит ли уже вручённое уведомление, как оформлен депозит и как аренда соотносится со сроками вашего разрешения на покупку, ведь разрешение может занять месяцы, пока аренда продолжает действовать.
Вы заметите, что мы сознательно не называем здесь ни сроков уведомления, ни сроков выселения. Исход зависит от договора, обстоятельств и от того, как право применяется в конкретный момент, и заранее он не гарантирован. Хороший юрист способен дать реалистичную вилку именно по вашему делу до подписи, то есть ровно тогда, когда эту неопределённость ещё можно обменять на уступку в цене.
Актив или обуза: честный тест
Какое объявление перед вами, решают три вопроса:
- Нужно ли вам владение? Если вы покупаете для себя, арендатор становится расходом с неопределённой датой окончания. Заложите это в цену или пройдите мимо.
- Держится ли аренда? Документально оформленный арендатор с платой около рыночной означает доходность с первого дня, без простоя, без бюджета на мебель, без комиссии за поиск жильца.
- Закрывают ли бумаги швы? Депозит вычтен, письмо о платежах подписано, договор аренды в письменном виде.
Два хороших ответа из трёх часто делают сданную квартиру выгоднее пустой, в том числе потому, что все покупатели, которым нужно въехать немедленно, уже отсеялись и конкуренция поредела. Если такое объявление лежит у вас в почте прямо сейчас, пришлите его нам вместе с теми сведениями об аренде, которые вам дали, и мы скажем, к какому реестру относится недостающая информация. А поскольку арендаторы живут в достроенных домах, эта возможность прячется как раз среди готовых объектов ниже.
