Проверка, которую за вас никто не закажет
В Германии в середине большинства сделок стоит банк, и банк защищает свой залог: прежде чем одобрить кредит, объект оценивают и осматривают, интересно это покупателю или нет. На Северном Кипре большинство покупок проходит вообще без банка. Покупатели платят своими деньгами или пользуются рассрочкой застройщика, и без кредитора в цепочке нет учреждения, чья работа состояла бы в том, чтобы настоять на осмотре. Поэтому большая часть вторичного жилья меняет владельца без него.
Заманчиво прочитать это как местный обычай и тоже пропустить осмотр. Мы читаем наоборот. Отсутствие автоматической проверки не означает, что проверка не нужна; оно означает, что весь контроль качества, это вы. В новостройке проблемы после передачи ловит гарантийная ответственность застройщика. Во вторичном доме, пережившем пятнадцать лет солнца и зимних дождей, всё, чего вы не нашли до подписи, потом становится вашим, по уже согласованной цене.
Что на самом деле осматривает инженер
Независимый технический осмотр, это несколько часов внимания квалифицированного инженера, и он идёт за водой и за нагрузкой. Ядро хорошего отчёта охватывает:
- Крышу: покрытие, утепление и пятна на потолке под ней, рассказывающие её недавнюю историю
- Трещины и осадку: отличие косметических линий в штукатурке от движения в конструкции и вопрос, закончилось это движение или продолжается
- Сырость и её источники: поднимающуюся от земли, загоняемую зимним дождём сквозь стены или текущую из труб внутри них
- Баки для воды и насосы: тихие опоры островной жизни, их возраст, состояние и размещение
- Электрику: возраст проводки, состояние щита и то, правильно ли подключались прежние пристройки
- Канализацию: куда на самом деле уходит вода и находится ли септик там, где утверждают документы
- Пристройки: всё, что появилось после первоначального разрешения, от закрытой веранды до дополнительного этажа
На последнем пункте физический осмотр начинает переходить в бумаги, и обе половины неразделимы.
В Германии на осмотре настаивает банк. Здесь единственный, кто на нём настоит, это вы.
Бумажная половина того же вопроса
Осмотр говорит, что стоит на участке. Титул и утверждённые чертежи говорят, что там стоять разрешено, и проблемы вторичного рынка живут в зазоре между этими двумя ответами. Попросите юриста положить отчёт рядом с бумагами: совпадают ли границы на местности с планом в титуле, есть ли бассейн на утверждённых чертежах, второй этаж, гараж. Постройка, которой нет на чертежах, не обязательно катастрофа; многое можно узаконить задним числом. Но узаконивание требует времени и денег, и это должны быть время и деньги продавца, оговорённые до вашей подписи, а не ваши, обнаруженные после.
Сколько это стоит и сколько занимает
Для типичного вторичного дома рассчитывайте на гонорар в несколько сотен евро, больше для крупной виллы, и на письменный отчёт через дни после визита, а не недели. Поставьте эту сумму рядом с ценой покупки, и осмотр окажется одной из самых дешёвых строк всей сделки и единственной, чья работа целиком состоит в вашей защите. Практика по срокам такова: заказывайте после того, как ваше предложение принято, но до подписания договора, и говорите об этом открыто. Продавец, который услышал, что в четверг приедет инженер, и вдруг захотел закрыть сделку к среде, ответил на вопрос об осмотре без инженера.
Находки, это рычаги, и лишь иногда приговор
Большинство находок покупку не заканчивает. Уставшая крыша, стареющий насос, сырость под окном ванной: всё это превращается в цифры, а цифры в переговоры. Стандартные ходы: скидка в размере стоимости ремонта, либо продавец устраняет недостаток до завершения сделки с проверкой результата, либо часть цены удерживается, пока работа не сделана. Осмотр, который ничего не нашёл, был дешёвой страховкой; осмотр, который нашёл, обычно многократно окупается за столом переговоров.
Короткий список находок заслуживает жёсткого ответа. Продолжающееся движение конструкции, трещины, которые всё ещё раскрываются. Пристройка, которую по действующим правилам узаконить нельзя. Границы, противоречащие плану в титуле так, что продавец не может это исправить. В этих случаях скидка, это обезболивающее, а не лечение, и честный ход, уйти: вместе с домом вы купили бы проблему, а однажды вместе с ним её и продавали бы.
Когда осмотр противоречит объявлению
Такое случается, случалось и у нас: отчёт инженера описывает другое здание, чем фотографии в объявлении. Наша практика неизменна. Объявление исправляется или снимается, отчёт целиком уходит обеим сторонам, и переговоры начинаются заново от фактов, а не от буклета. Мы скорее потеряем продажу, чем будем защищать трещину.
Если вы выбираете среди готовых домов, мы подскажем независимых инженеров, работающих на английском и немецком, и назначим визит под вашу поездку. Возьмите с собой скептика из семьи, возьмите инженера и подписывайте только за дом, который одобрили оба. Все готовые дома ниже можно обойти, обмерить и осмотреть уже в этом месяце.
