Три встречи с налоговой
Каждый объект недвижимости на Северном Кипре знакомит своего владельца с налоговой службой трижды. Один раз при покупке, раз в год во время владения и ещё раз в день продажи. Покупатели, изучающие рынок из Германии, обычно подробно готовятся к первой встрече и забывают о двух других, пока письмо на третий год или удержание при продаже не застаёт их врасплох.
Эта статья проходит всю дугу по порядку. Ни один из платежей сам по себе не драматичен, а вместе они входят в число аргументов в пользу острова: текущая налоговая нагрузка здесь по немецким меркам лёгкая. Неприятности возникают не из-за размера отдельной строки, а из-за незнания, к какому этапу она относится, кто по традиции её платит и где она должна стоять в договоре. Одно предупреждение сразу. Ставки здесь меняются решением правительства, иногда быстро, поэтому читайте всё ниже как карту того, что существует, а актуальные цифры пусть подтвердит ваш юрист в день подписания.
При покупке: три платежа вокруг одного договора
Три платежа группируются вокруг самой покупки. Первый, гербовый сбор с договора купли-продажи. Он считается как небольшой процент от цены договора и уплачивается при регистрации договора в земельном реестре, которая должна состояться в течение 21 дня после подписания. Заплатить вовремя, это не лишняя бюрократия. Именно регистрация защищает ваш договор от третьих лиц, и гербовый сбор, цена этой защиты.
Второй платёж, НДС, и он касается новостроек. Когда продавец профессионал, как правило застройщик, продающий новостройку, НДС добавляется к цене и обычно уплачивается около передачи ключей. Продажа вторичного жилья между двумя частными лицами обычно остаётся вне НДС вовсе, и это одна из причин присмотреться к готовому рынку. Третий платёж, сбор за переоформление: он вносится в земельном реестре в день, когда титул фактически переходит на ваше имя, а этот день может наступить через месяцы и даже годы после договора, если оформление титула затягивается.
Кто что платит, вопрос обычая и договора, а не только закона. По традиции все три платежа несёт покупатель, но каждый можно распределить в договоре иначе, поэтому прочитайте пункт, где они названы. Если в объявлении цена указана без НДС, витринная цена не является ценой.
Ставки меняются решением властей, схема остаётся: гербовый сбор при подписании, небольшие счета во владении, сбор при продаже.
Во владении: самые тихие счета из всех
Годы владения, спокойная середина дуги. Существует ежегодный местный налог на недвижимость, рассчитываемый от площади объекта, и он действительно скромный. Для большинства квартир годовой счёт ближе к ужину в ресторане, чем к привычным европейским суммам. Рядом с ним муниципалитет выставляет небольшие сборы за услуги вроде вывоза мусора, где бы ни находился ваш объект, в Кирении, Эсентепе или Искеле.
Уточнение, которое мы делаем почти каждую неделю: взнос за обслуживание в комплексе с управлением, это не налог. Это плата за услуги: бассейн, сады, охрану и техническую службу. Она следует бюджету комплекса, а не решению правительства, и обычно является самой крупной текущей статьёй владения. Закладывайте её отдельно и никогда не сравнивайте виллу без взноса с квартирой со взносом так, будто цифры означают одно и то же.
При сдаче в аренду: доход, который собирают у источника
Если вы сдаёте объект, арендная плата на Северном Кипре облагается налогом, и система часто забирает свою часть раньше, чем вы её увидите. Во многих схемах арендатор удерживает часть арендной платы и перечисляет её в налоговую от имени владельца, что удивляет собственников, ожидавших получить всю сумму и рассчитаться позже.
Мы сознательно не называем здесь ставку. Проценты удержания и правила регистрации арендодателей менялись раньше и будут меняться снова. Устойчивый совет такой: задекларируйте аренду, узнайте у бухгалтера или юриста действующую ставку удержания до того, как назначите арендную плату, и заложите налог в расчёт доходности с самого начала, вместо того чтобы обнаружить его в первой выписке.
При продаже: сбор и вопрос о торговце
Продажа, последняя встреча с налоговой: перед переходом титула земельный реестр удерживает сбор со стороны продавца. Насколько тяжёлой будет эта встреча, решают две вещи. Первая, классификация. К частному лицу, продающему недвижимость изредка, относятся мягче, чем к тому, кого служба считает торговцем недвижимостью, а ставка для торговца ощутимо выше. Купите и продайте несколько объектов за несколько лет, и вы можете пересечь эту черту, ни разу не почувствовав себя торговцем. Об этом стоит поговорить с юристом до второй покупки, а не после третьей продажи.
Вторая, документы. Квитанции вашей первоначальной покупки и подтверждённые улучшения образуют учёт того, во что объект вам обошёлся, так что папка, которую мы советуем каждому покупателю завести в первый день, окупается в самом конце. Частные продавцы в прошлом могли воспользоваться освобождением для разовой продажи. Действует ли оно для вас и на каких условиях, выясняет ваш юрист за неделю до выхода объявления, а не ваше предположение.
Вся дуга на одной странице
Вот вся схема, сведённая к таблице, которую стоит сохранить:
| Этап | Платёж | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Покупка | Гербовый сбор с договора | Покупатель |
| Покупка | НДС на новостройку | Покупатель |
| Переход титула | Сбор за переоформление в земельном реестре | Покупатель, если договор не говорит иначе |
| Владение | Ежегодный налог на недвижимость и муниципальные сборы | Владелец |
| Аренда | Налог с арендного дохода, часто удержанием | Арендодатель |
| Продажа | Сбор с продавца перед переходом титула | Продавец |
Обратите внимание, чего в таблице нет: точных процентов. Это сделано намеренно. Каждая ставка в ней менялась на недавней памяти, и любая статья, печатающая сегодняшние цифры, к следующему году тихо устаревает. Схема же стабильна, и именно схема позволяет читать договор осмысленно. Когда мы готовим покупку, каждый наш клиент получает сводку расходов, где каждый из этих платежей назван с актуальной ставкой, подтверждённой юристом на той же неделе. Если вы сравниваете объекты и хотите такую сводку для конкретного варианта, напишите нам. Расчёт занимает полдня и убирает все сюрпризы, о которых предупреждала эта статья.
