Стойка, а не зал суда
Большинство покупателей представляют день передачи как судебное заседание: зал, где всё ещё может пойти не так. А потом они приходят в земельный кадастр, в управление Tapu, и видят стойку. За ней сидит служащий со стопкой дел. Перед ней стоите вы, продавец или его представитель и папка с бумагами, большинство из которых вы уже видели.
Вот что вам вряд ли кто-то говорил заранее: в день передачи ничего нового не обсуждается. Каждый документ либо уже существует, либо оформляется самим кадастром, и весь день состоит из того, что эти бумаги в установленном порядке пересекают стойку. Когда вы знаете, что представляет собой каждая из них, кто кому её передаёт и что проверить, прежде чем выпустить её из рук, тревоге просто негде поселиться. Итак, разберём стопку, бумага за бумагой.
Одобренное разрешение на покупку
Первая бумага — та, благодаря которой этот день вообще состоялся: одобрение разрешения на покупку, без которого иностранный покупатель не может принять титул. Вы или ваш юрист подали на него заявление задолго до этого дня, и без него кадастр не зарегистрирует передачу. Само его присутствие в деле — тихое доказательство того, что государство уже сказало «да».
Ваш юрист или служащий подшивает его в дело. Пока документ не исчез в папке, проверьте, что ваше имя совпадает с паспортом буква в букву, включая вторые имена, и что данные участка соответствуют договору. Оставьте себе заверенную копию: оригинал остаётся в кадастре. Если вы ещё ждёте разрешение, срок зависит от проверок, которые проводят органы, а не от чего-либо, что можно ускорить у стойки.
В день передачи ничего нового не обсуждается: это стопка бумаг, в установленном порядке пересекающих стойку.
Договор купли-продажи
Дальше идёт договор купли-продажи с гербовой отметкой, который обычно регистрируется в кадастре вскоре после подписания. В день передачи его не подписывают заново, его сверяют. Служащий сопоставляет стороны, цену, номера квартала и участка с регистрируемой передачей.
Именно сейчас стоит положить свой экземпляр рядом с копией из дела и, если нужно, прочитать номера вслух. Сбившаяся цифра в номере участка — редкость, но поймать её здесь гораздо дешевле, чем после выдачи титула. Зарегистрированный договор остаётся частью кадастрового дела, а свой подписанный оригинал вы храните всё время владения недвижимостью: однажды его попросит показать юрист будущего покупателя.
Оценка и налоговые начисления
Прежде чем возьмут хоть какие-то деньги, появляется оценка. Кадастр работает с оценочной стоимостью объекта, и именно эта цифра, а не автоматически цена из договора, служит базой для расчёта налогов. Сами начисления — короткие формы, в которых указано, кто и сколько должен.
Задайте один простой вопрос, и задайте его рано: с какой суммы считаются мои налоги и можно ли получить её письменно? Если оценку ещё должен подтвердить оценщик, ожидание зависит от его графика и от самого объекта; именно на этом этапе утро может затянуться. В этой паузе нет ничего дурного. Сохраняйте копию каждого начисления: вместе они объясняют каждый платёж, который вам предстоит.
Квитанции
Теперь движутся деньги, и каждый платёж возвращается через стойку квитанцией. Цифры ниже — только осторожные ориентиры для планирования: ставки меняются, льготные ставки то вводятся, то отменяются. Уточните действующие ставки, прежде чем платить что-либо.
| Платёж | Осторожный ориентир | Обычно платит |
|---|---|---|
| Сбор за передачу права (devir harcı) | Исторически несколько процентов от оценочной стоимости; для первой покупки временами действовали льготные ставки | Покупатель |
| Гербовый сбор | Около половины процента от цены договора, обычно уплачивается ещё на этапе договора | Покупатель |
| НДС на новостройку | Около пяти процентов там, где он применяется | Как согласовано в договоре |
| Кадастровые и канцелярские сборы | Небольшие фиксированные суммы | Покупатель |
Прежде чем убрать квитанцию, проверьте на ней своё имя и номер участка, и не оставляйте ни один платёж без квитанции. Эти листки доказывают, что налоги уплачены, и перепродажа через годы может зависеть именно от них.
Паспорта и доверенность
Самые скучные бумаги на стойке — те, о которых чаще всего забывают. Каждый участник сделки обязан подтвердить личность, а каждый отсутствующий — быть надлежаще представленным.
- Паспорта всех покупателей, указанных в разрешении и договоре, действующие и в оригинале.
- Если вы не приезжаете сами — доверенность с именем вашего представителя, правильно заверенная нотариусом, а если она оформлена за границей, легализованная или с апостилем, как того требуют правила.
- То же самое нужно стороне продавца, а если продаёт компания, подписант должен подтвердить полномочия действовать от её имени.
Прежде чем полагаться на доверенность, прочитайте её объём. Она должна разрешать принять титул и уплатить налоги от вашего имени, а не только подписать договор. Сохраните её заверенную копию: вы удивитесь, как часто её будут спрашивать потом.
Кочан и дорога к выходу
Последней приходит бумага, ради которой существует весь этот день: новый титул, кочан, оформленный на ваше имя. Он короткий, на вид ничем не примечательный и заслуживает более внимательного чтения, чем всё, что вы подпишете в этом году.
Прежде чем покинуть здание, проверьте четыре вещи: имя по паспорту, номера квартала и участка по договору, вашу долю, целую или дробную, и раздел обременений, даже если он выглядит пустым. Ипотека, которая должна была быть погашена, всплывает именно там, а пустая графа обременений — ровно то, что вы хотите увидеть. После этого храните кочан в месте понадёжнее кухонного ящика.
Если ваш собственный день передачи ещё впереди, сделайте сейчас две вещи. Просмотрите готовые объекты ниже: там титул — следующий шаг, а не далёкая перспектива. И пришлите нашей команде объявление, которое вы сейчас взвешиваете. Мы составим точный список бумаг именно для этой покупки, чтобы ваш день у стойки прошёл так же спокойно, как читается эта статья.
