Kimsenin sizin yerinize istemediği kontrol
Almanya'da çoğu konut alımının ortasında bir banka durur ve banka teminatını korur: Kredi onaylanmadan önce mülk, alıcı umursasın ya da umursamasın, değerlenir ve incelenir. Kuzey Kıbrıs'ta alımların çoğunda hiç banka yoktur. Alıcılar nakit öder ya da müteahhidin taksit planını kullanır ve zincirde kredi veren olmayınca ekspertizde ısrar etmesi görev olan bir kurum da yoktur. Bu yüzden ikinci el konutların çoğu ekspertizsiz el değiştirir.
Bunu yerel bir alışkanlık sayıp ekspertizi atlamak cazip gelir. Biz tersinden okuyoruz. Otomatik bir kontrolün olmaması kontrolün gereksiz olduğu anlamına gelmez; bütün kalite süzgecinin siz olduğunuz anlamına gelir. Sıfır konutta teslim sonrası sorunları müteahhidin kusur sorumluluğu yakalar. On beş yazı ve kışı görmüş bir evde, yani ikinci el konutta, imzadan önce bulamadığınız her şey, zaten anlaştığınız fiyatla sonradan sizin olur.
Yapısal ekspertiz gerçekte neye bakar
Bağımsız yapısal ekspertiz, nitelikli bir mühendisin birkaç saatlik dikkatidir ve suyu ile yükü takip eder. İyi bir raporun özü şunları kapsar:
- Çatı: kaplaması, yalıtımı ve altındaki tavanda çatının yakın geçmişini anlatan lekeler
- Çatlaklar ve oturma: sıvadaki kozmetik çizgilerle taşıyıcıdaki hareketin ayrımı ve bu hareketin bitmiş mi yoksa sürüyor mu göründüğü
- Rutubet ve kaynakları: zeminden yükselen, kış yağmuruyla duvardan itilen ya da içerideki borulardan sızan
- Su depoları ve pompalar: adanın sessiz vazgeçilmezleri, yaşları, durumları ve yerleri
- Elektrik: tesisatın yaşı, panonun hali ve eski eklerin doğru bağlanıp bağlanmadığı
- Atık su: suyun gerçekte nereye gittiği ve fosseptiğin belgelerin söylediği yerde olup olmadığı
- Ekler: kapatılmış verandadan ilave kata, ilk ruhsattan sonra yapılmış her şey
Son madde, fiziksel kontrolün kağıda dönüşmeye başladığı yerdir ve iki yarım birbirine aittir.
Almanya'da ekspertizi banka şart koşar. Burada bunu şart koşacak tek kişi sizsiniz.
Aynı sorunun kağıt yarısı
Ekspertiz size arsanın üzerinde ne durduğunu söyler. Koçan ve onaylı projeler ise orada neyin durmasına izin verildiğini söyler ve ikinci el sorunları tam bu iki cevabın arasındaki boşlukta yaşar. Avukatınızdan raporu kağıdın yanına koymasını isteyin: Zemindeki sınırlar koçandaki planla uyuşuyor mu, havuz onaylı projede var mı, ikinci kat, garaj? Projede olmayan bir yapı otomatik olarak felaket değildir; çoğu sonradan yasal hale getirilebilir. Ama yasallaştırma zaman ve para ister ve bu, imzanızdan önce pazarlığı yapılmış olarak satıcının zamanı ve parası olmalıdır, sonradan keşfedilen sizinki değil.
Kaça mal olur, ne kadar sürer
Tipik bir ikinci el ev için birkaç yüz euro civarında bir ücret bekleyin, büyük bir villada daha fazlasını, ve ziyaretten sonra haftalar değil günler içinde yazılı bir rapor. Bunu satın alma fiyatının yanına koyduğunuzda ekspertiz bütün işlemin en ucuz kalemlerinden biridir ve tek görevi sizi korumak olan tek kalemdir. Pratik zamanlama: Teklifiniz kabul edildikten sonra, sözleşmeyi imzalamadan önce sipariş edin ve bunu açıkça söyleyin. Perşembe günü eksper geleceğini duyup birden çarşambaya kadar işi bitirmek isteyen bir satıcı, ekspertiz sorusunu ekspersiz cevaplamıştır.
Bulgular kozdur, bazen de hüküm
Bulguların çoğu bir alımı bitirmez. Yorgun bir çatı, yaşlanan bir pompa, banyo penceresinin altındaki rutubet: bunlar rakama, rakamlar pazarlığa dönüşür. Standart hamleler şunlardır: onarım maliyetini yansıtan bir indirim, ya satıcının eksiği tamamlanmadan önce giderip düzeltmenin doğrulanması, ya da iş bitene kadar bedelin bir kısmının bekletilmesi. Hiçbir şey bulamayan ekspertiz ucuz bir sigortaydı; bir şey bulan ekspertiz ise pazarlık masasında kendini çoğu zaman fazlasıyla öder.
Kısa bir bulgu listesi daha sert bir cevabı hak eder. Hâlâ açılan çatlaklar, yani taşıyıcıda süren hareket. Yürürlükteki kurallara göre yasal hale getirilemeyecek bir ek. Satıcının çözemeyeceği biçimde koçandaki plana aykırı sınırlar. Bu durumlarda indirim bir uyuşturucudur, tedavi değil, ve dürüst hamle çekilmektir; çünkü evle birlikte sorunu da satın alırsınız, bir gün onunla birlikte satarsınız.
Ekspertiz ilanla çelişirse
Olur, bize de oldu: Eksper raporu, ilandaki fotoğraflardan başka bir binayı anlatarak gelir. Uygulamamız nettir. İlan düzeltilir ya da yayından kaldırılır, rapor eksiksiz olarak iki tarafa da gider ve pazarlık broşürden değil, gerçeklerden yeniden başlar. Bir çatlağı savunmaktansa bir satışı kaybetmeyi yeğleriz.
Hazır konutlar arasında eleme yapıyorsanız, İngilizce ve Almanca rapor yazan bağımsız mühendisler önerebilir ve ziyareti seyahatinize göre ayarlayabiliriz. Ailenizin şüphecisini de getirin, eksperi de, ve yalnızca ikisinin de onayladığı ev için imza atın. Aşağıdaki hazır evlerin hepsi bu ay gezilebilir, ölçülebilir ve incelenebilir.
