Dördüncü gün: biri sizden para istiyor
Cumartesi günü daireyi gezdiniz, çatı katını beklediğinizden çok beğendiniz ve salı günü kibar bir mesaj geldi: Daireyi ayırmak için müteahhit bir rezervasyon ücreti, yani kapora istiyor. Ortada henüz sözleşme yok. Avukatınız tek bir sayfa bile okumadı. Alıcıların çoğu bu noktada ya donup kalır ya da fazla rahat davranıp hemen öder ve iki tepkinin de kaynağı aynıdır: Bu paranın elden çıktıktan sonra tam olarak ne işe yaradığını kimse anlatmamıştır.
O halde parayı takip edin. Hesabınızdan çıktığı saniyeden, fiyatın içinde eriyeceği, geri döneceği ya da satıcıda kalacağı güne kadar kapora, önceden haritası çıkarılabilecek bir yol izler. Bu yolu bilen alıcı sakin öder ve kendi şartlarıyla pazarlık eder. Bilmeyen ise körlemesine ilerler.
Paranın hesabınızdan çıktığı an: ödeme ve makbuz
Önce tutar. Planlama açısından, Kuzey Kıbrıs'ta gördüğümüz kaporaların çoğu 1.000 ile 5.000 euro arasında değişiyor, büyük villalarda ara sıra daha yüksek olabiliyor. Bunu kural değil, temkinli bir aralık olarak alın ve ödemeden önce projeniz için güncel rakamı mutlaka teyit edin.
Mümkün olduğunca banka havalesiyle ödeyin ve dekontu saklayın. Kartla ödeme de kabul edilebilir. Nakit son çare olmalı ve yalnızca imzalı makbuz karşılığında verilmelidir. Yöntem ne olursa olsun, elinizdeki belgede şunlar yazmalı:
- taşınmazın tam kimliği: proje adı, blok ve daire numarası, yalnızca adres değil
- ödenen tutar ve para birimi
- bu kaporanın sabitlediği anlaşılmış satış fiyatı
- tarih ve açıkça rezervasyon ücreti (kapora) ibaresi
- iade koşulları ya da imzalı rezervasyon formuna açık bir atıf
Makbuzda yalnızca kapora alındı yazıyorsa yeniden düzenlenmesini isteyin. Bu tek satırlık netlik satıcıya hiçbir şeye mal olmaz ama sizi haftalarca korur.
Kaporanın sonu siz ödemeden önce yazılmıştır; fiyata mı sayılacağı, geri mi döneceği yoksa satıcıda mı kalacağı rezervasyon formunda karar bulur.
Para kimin hesabına yatıyor?
Paranızın üç olası varış noktası vardır ve bunlar eşdeğer değildir. Müteahhidin şirket hesabı sıfır konutlarda olağan adrestir; hesap sahibinin adının rezervasyon formundaki, sonrasında da sözleşmedeki şirketle aynı olduğunu kontrol edin. Emlakçının hesabı ancak formda kaporayı tutan taraf olarak açıkça acente yazıyorsa kabul edilebilir. Avukatın müvekkil hesabı ise en temiz seçenektir, çünkü para incelemeler bitene kadar emanette bekler; burada standart uygulama değildir ama ikinci el konutlarda talep etmeye değer.
Ve neredeyse kimsenin söylemediği bir kontrol: Göndermeden önce banka bilgilerindeki hesap sahibinin adını formda yazan tarafla karşılaştırın. Uyuşmazlık her zaman dolandırıcılık demek değildir, grup şirketleri yaygındır, ama tek cümlelik yazılı bir açıklama istemek hakkınızdır. Bunu vermeyi reddeden bir satıcı, size zaten önemli bir şey söylemiş olur.
Paranız beklerken ne yapıyor?
Duruyormuş gibi görünen kapora aslında üç iş yapar. Daireyi satıştan kaldırır; bu, ima edilerek değil yazılı olarak teyit edilmelidir. Fiyatı ve ödeme planını dondurur; bu yüzden anlaşılan planın sözlü vaat yerine formun ekine konmasını isteyin. Ve saati başlatır: Formların çoğu satış sözleşmesini imzalamanız için genellikle iki ila dört haftalık bir süre tanır.
Bu süre aynı zamanda avukatınızın çalışma penceresidir. Koçan (tapu senedi) incelemesi, izinler, taşınmaz üzerindeki yükler, müteahhidin satış yetkisi: Hepsinin formun tanımladığı süreye sığması gerekir. Saat iki taraf için de işler, o yüzden ödemeden önce sürenin avukatınızın gerçekten onayladığı bir süre olduğundan emin olun.
Üç olası son
Kuzey Kıbrıs'ta her kapora üç sondan biriyle biter ve her seferinde sonucu formdaki belirli bir cümle belirler.
| Son | Neyin tetiklediği | Kararı veren ifade |
|---|---|---|
| Fiyata sayılır | Sözleşmeyi süresi içinde imzalarsınız | Rezervasyon ücreti satış bedelinden düşülür. Bu cümle satış sözleşmesinin kendisinde de yer almalıdır. |
| Size iade edilir | Satıcı vazgeçer ya da hukuki incelemeler olumsuz çıkar | Satıcının vazgeçmesi veya incelemede taşınmaz üzerinde yük ya da tapu kusuru bulunması halinde tamamı iade edilir. Birçok standart formda bu ifade yoktur, elle eklenmesi gerekir. |
| Satıcıda kalır | Siz vazgeçersiniz ya da süreyi kaçırırsınız | Alıcının sözleşmeyi belirtilen süre içinde imzalamaması halinde iade edilmez. Gerçekte riske attığınız şey budur. |
Formun sustuğu yerde hakkınız değil, yalnızca tartışma konunuz olur. İade hiçbir zaman otomatik değildir. Her şeyi form belirler; işte bu yüzden form, havaleden sonra değil önce on dakikalık bir okumayı hak eder.
Tek kuruş ödemeden önce sorulacak sorular
- Parayı tam olarak kim alıyor ve hesap sahibinin adı formdaki tarafla aynı mı?
- Hangi durumlarda kapora tamamen iade ediliyor ve bu nerede yazıyor?
- İmza için kaç günüm var ve avukatım sizden belge beklerken süre uzuyor mu?
- Ödeme planının tamamı formun ekinde mi ve fiyatla birlikte dondurulmuş mu?
- Kapora, satış sözleşmesinin içinde açıkça bu ifadeyle fiyattan düşülecek mi?
- İncelemeler satıcının zamanında çözemeyeceği bir sorun ortaya çıkarırsa ne olacak?
Profesyonel bir satıcı bu altı soruyu da sinirlenmeden yanıtlar. Duraksamak da başlı başına bir bilgidir.
Hiç ödememeniz gereken durumlar ve onun yerine ne yapmalı
Küçük bir işaret grubu vardır ki karşılığı pazarlık etmek değil, ödememektir:
- ortada yazılı bir rezervasyon formu hiç yok
- yalnızca nakit isteniyor, üstelik bugün
- alıcı hesabın adı formla uyuşmuyor ve kimse nedenini açıklamıyor
- form, satıcı vazgeçse bile her senaryoda kaporayı iade edilmez sayıyor
- belgelerde somut daire tanımlanmamış
Bunlardan biri bile varsa paranızı, isterseniz taşınmaza olan ilginizi de, sorun giderilene kadar elinizde tutun. Rezervasyon en çok inşaat halindeki projelerde görülür ve iyi daireler gerçekten hızlı gider, yani baskı her zaman yapay değildir. Piyasanın bu aşamasını görmek için aşağıdaki inşaat halindeki ilanlarımıza göz atın ve herhangi bir rezervasyon formunu imzalamadan önce ekibimize gönderin. Kaporanızın sonunu belirleyen üç cümleyi size tek tek gösterelim.
