Warum Grundstücke so günstig wirken
Stehen Sie mit einem Makler an einem Hang über der Küste, schauen Sie auf den Quadratmeterpreis, und das eigene Haus zu bauen wirkt plötzlich naheliegend. Verglichen mit einer fertigen Villa an derselben Stelle ist die Rechnung verführerisch.
Manchmal ist es tatsächlich der bessere Weg. Käufer, die einen bestimmten Grundriss, eine bestimmte Ausrichtung oder eine Bauqualität wollen, die es fertig nicht gibt, bauen oft zu Recht, und wer es gut macht, ist mit dem Ergebnis sehr zufrieden.
Aber ein Grundstück ist der unnachsichtigste Kauf, den es hier gibt. Eine mangelhafte Wohnung ist immer noch eine Wohnung. Ein Grundstück, auf dem Sie nicht bauen dürfen oder nicht das bauen dürfen, was Sie wollten, ist ein Feld mit Aussicht und laufender Steuerlast. Der Abstand zwischen beiden Ergebnissen entscheidet sich vollständig durch Prüfungen vor der Zahlung.
Die erste Frage, vor allem anderen
Nicht der Preis. Nicht die Aussicht. Diese hier:
Was darf ich hier bauen, und wer bestätigt das schriftlich?
Alles Weitere folgt aus der Antwort. Die Bauleitplanung bestimmt, ob das Grundstück als Wohn-, Landwirtschafts-, Tourismus- oder sonstige Fläche gilt und was darauf darf. Innerhalb dessen legen Bebauungs- und Höhenregeln fest, wie viel Sie überbauen dürfen und wie hoch. Ein Grundstück, das nur einen bescheidenen eingeschossigen Grundriss erlaubt, ist ein völlig anderer Vermögenswert als das Nachbargrundstück mit drei zulässigen Geschossen, auch wenn beide von der Straße aus gleich aussehen und der Makler sie im selben Satz beschreibt.
Für ausländische Käufer gelten außerdem Grenzen beim Grunderwerb. Die gängig genannte Größe liegt bei etwa einem Donum, rund 1.338 Quadratmeter, mit einer Wohneinheit darauf, und die Lage wurde mit den Reformen von 2025 angepasst. Lassen Sie sich die aktuelle Regel von Ihrem eigenen Anwalt bestätigen, statt sich auf eine gelesene Zahl zu verlassen, auch auf diese hier. Regeln, die sich ändern, sind genau die Regeln, die Menschen aus dem Gedächtnis zitieren.
Ein Grundstück ist nur so viel wert wie das, was Sie darauf tun dürfen. Alles andere bei der Besichtigung ist Kulisse.
Die Checkliste für den Ortstermin
Gehen Sie über das Grundstück selbst, nicht nur die Straße daneben. Nehmen Sie diese Fragen mit.
- Zufahrt. Gibt es ein eingetragenes Wegerecht zu einer öffentlichen Straße, oder queren Sie fremdes Land? Ein informeller Feldweg, den schon immer alle benutzt haben, ist etwas anderes als ein eingetragenes Recht.
- Wasser und Strom. Wie weit ist der nächste Anschluss, und wer zahlt die Zuleitung? Entfernung wird hier direkt zu Geld.
- Abwasser. Gibt es einen Kanalanschluss, oder brauchen Sie eine Kleinkläranlage, und eignet sich der Boden dafür?
- Hanglage. Ein steiles Grundstück bedeutet Stützmauern und Aushub, zwei der am stärksten unterschätzten Kosten beim Eigenbau.
- Baugrund. Fels kostet beim Aushub. Schlechter Boden kostet im Fundament. Beides ist jetzt günstiger herauszufinden als beim Aushub.
- Was daneben und oberhalb liegt. Ein leeres Feld neben Ihrem Grundstück ist nur leer, bis jemand darauf baut. Prüfen Sie die Ausweisung der Nachbarparzellen, denn die Aussicht gehört Ihnen nur, wenn sie Ihnen gehört.
Fotografieren Sie alles, auch Grenzen und Zufahrt, mit sichtbarem Datum. Es kostet nichts und ist ein halbes Jahr später erstaunlich nützlich.
Die Unterlagen, die tatsächlich entscheiden
| Dokument | Was es Ihnen sagt |
|---|---|
| Eigentumsurkunde der Parzelle | Wem sie gehört, die eingetragene Fläche und die Art der Urkunde |
| Lageplan und Parzellennummer | Ob das gezeigte Land auch das verkaufte Land ist, was nicht immer stimmt |
| Bestätigung der Ausweisung | Welche Nutzung zulässig ist und was gebaut werden darf |
| Belastungsauskunft | Hypotheken, Lasten, Verfügungsverbote oder Ansprüche auf der Parzelle |
| Zufahrtsrechte | Ob Sie Ihr eigenes Grundstück rechtlich erreichen können |
| Miteigentumslage | Ob die Parzelle in ideellen Anteilen mit anderen gehalten wird, was alles verändert |
Die letzte Zeile verdient Aufmerksamkeit. Land wird hier häufig in ideellen Anteilen unter Familienmitgliedern gehalten, manchmal vielen, manchmal über Generationen und Länder hinweg. Einen Anteil zu kaufen ist nicht dasselbe wie ein bestimmtes Stück Boden zu kaufen. Das lässt sich lösen, muss aber vor jeder Zahlung verstanden sein, und es ist genau das, was ein unabhängiger Anwalt findet und ein begeisterter Verkäufer nicht erwähnt.
Ein Bauvorhaben ehrlich kalkulieren
Das Grundstück ist der Anfang der Ausgaben, nicht ihr Hauptteil. Erstellen Sie vor der Festlegung eine schriftliche Schätzung, die all das enthält, denn Weglassen ist der Grund, warum Eigenbauten aus dem Ruder laufen.
- Kaufpreis samt zugehöriger Gebühren und Steuern
- Anwaltskosten, Auskünfte und Übersetzungen
- Architekten- und Ingenieurleistungen
- Genehmigungsanträge und kommunale Gebühren
- Baustelleneinrichtung, Aushub und Stützbauwerke
- Erschließung bis zum Grundstück
- Der Bau selbst und eine Reserve, die Sie auch wirklich behalten wollen
- Außenanlagen, Einfriedung, Zufahrt und alles, was optional wirkt, bis man dort wohnt
- Die Kosten der Bauzeit, besonders wenn Sie währenddessen mieten
Verlangen Sie von jedem Bauunternehmer eine schriftliche Leistungsbeschreibung statt eines Quadratmeterpreises. Ein Quadratmeterpreis ohne Beschreibung ist kein Angebot, sondern eine Ausgangsposition, und der Unterschied zeigt sich in der Ausstattung.
Wer bauen sollte und wer fertig kaufen
Wir sagen Ihnen lieber die Wahrheit, als Ihnen ein Grundstück zu verkaufen.
Bauen passt zu Ihnen, wenn Sie während der Bauzeit regelmäßig hier sein können oder jemanden haben, dem Sie vertrauen, wenn Sie eine echte Reserve haben, wenn Sie Terminverschiebungen gelassen sehen und wenn Sie etwas Bestimmtes wollen, das der Markt nicht bietet.
Fertig kaufen passt zu Ihnen, wenn Sie das Projekt aus einem anderen Land mit wenigen Besuchen steuern, wenn Ihr Budget keinen nennenswerten Spielraum hat, wenn Sie ein festes Datum brauchen oder wenn Sie neu auf der Insel sind und noch lernen, wer verlässlich ist.
Die zweite Spalte ist nichts, wofür man sich schämen müsste. Die meisten Erstkäufe hier sollten wahrscheinlich fertige Immobilien sein, und viele Menschen, die wir kennen und die wunderschön gebaut haben, taten das beim zweiten Kauf, nicht beim ersten.
Wenn ein Grundstück wirklich das ist, was Sie wollen, sagen Sie es früh. Wir legen Ihnen nur Grundstücke vor, bei denen Ausweisung, Zufahrt und Eigentumsstruktur vorher geklärt sind, und wir vermitteln einen unabhängigen Anwalt, der alle drei bestätigt. Wo diese Antworten unklar sind, sagen wir, dass das Grundstück nicht verkaufsreif ist, statt Sie es mit dem Bagger vor Ort herausfinden zu lassen.
