Der Kaufratgeber

Wir beginnen mit einem Gespräch, nicht mit einem Besichtigungsplan. Bevor wir Ihnen irgendetwas zeigen, möchten wir wissen, wofür die Immobilie gedacht ist: wie viele Wochen im Jahr Sie sie nutzen werden, ob sie Mieteinnahmen erzielen muss, wie Sie zum Fahren für den Einkauf stehen und wo Ihre wirkliche Obergrenze einschließlich der Kaufkosten liegt. Diese Antworten schließen meist die halbe Insel aus, was allen sehr viel Zeit spart.

Jede Immobilie, die wir Ihnen daraufhin zeigen, hat unseren Verifizierungsprozess durchlaufen, was bedeutet, dass sie persönlich besucht, gegen ihren Grundriss vermessen und mit dem Grundbuch abgeglichen wurde. Eine Besichtigungsreise mit uns umfasst in der Regel sechs bis zehn Immobilien über zwei oder drei entspannte Tage, mit Zeit in den Gegenden selbst: ein Kaffee im Dorf, ein Spaziergang am Strand, die Fahrt, die Sie tatsächlich wöchentlich machen würden. Sie wählen ebenso ein Leben wie ein Gebäude.

Wenn Sie die Immobilie gefunden haben, geschehen zwei Dinge in kurzer Folge. Eine Reservierungsanzahlung, ein bescheidener, auf die Immobilie abgestimmter und schriftlich vereinbarter Betrag, nimmt sie vom Markt und friert den Preis für einen vereinbarten Zeitraum ein, üblicherweise einige Wochen. Die Anzahlung wird auf den Kaufpreis angerechnet und ist normalerweise erstattungsfähig, falls die rechtlichen Prüfungen ein Problem aufdecken, und die genauen Bedingungen werden in das von Ihnen unterzeichnete Reservierungsformular aufgenommen.

Zugleich beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt. Unabhängig bedeutet genau das: von Ihnen gewählt, von Ihnen bezahlt, allein für Sie tätig. Niemals das vom Bauträger empfohlene Büro und niemals standardmäßig unseres, obwohl wir Ihnen gern mehrere zum Kennenlernen vorstellen. Das Honorar ist festgelegt und wird im Voraus genannt. Ihr Anwalt führt die Titelrecherche durch, entwirft oder prüft den Vertrag und erledigt, mit einer Vollmacht, falls Sie möchten, den Rest, ohne dass Sie auf der Insel sein müssen.

Die erste Aufgabe Ihres Anwalts ist die Titelrecherche: die Bestätigung der Urkundenklasse, des eingetragenen Eigentümers, der Grenzen und dass die Immobilie frei von Hypotheken, Vormerkungen und unbezahlten Steuern ist. Erst dann wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Ein guter Vertrag legt den Preis und den Zahlungsplan fest, genau das, was enthalten ist, Fertigstellungstermine mit Strafen für Käufe vom Plan und wer welche Steuern zu welchem Zeitpunkt zahlt.

Innerhalb von einundzwanzig Tagen nach Unterzeichnung wird der Vertrag beim Grundbuchamt registriert. Diese Registrierung ist Ihr zentraler Schutz: Sie verhindert, dass die Immobilie zweimal verkauft oder nach Ihrem Kauf mit einer Hypothek belastet wird, und sie verleiht Ihnen volle vertragliche Rechte, während die Formalitäten abgeschlossen werden. Ihr Anwalt beantragt dann Ihre Kaufgenehmigung beim Ministerrat. Dies ist für nahezu alle europäischen Käufer ein Routineantrag, er nimmt üblicherweise einige Monate bis zu einem Jahr in Anspruch und läuft im Hintergrund, während Sie die Immobilie frei nutzen.

Immobilien werden hier in Pfund Sterling oder Euro angeboten, und Zahlungen erfolgen per gewöhnlicher internationaler Banküberweisung auf die im Vertrag genannten Konten, niemals in bar und niemals auf ein Konto, das nicht mit der Vertragspartei übereinstimmt. Bei Käufen vom Plan hält ein solider Zahlungsplan die Zahlung bei Vertragsschluss verhältnismäßig, wobei der Restbetrag in Ratenzahlungen fließt, die an Baufortschritte gebunden sind, die Ihr Anwalt überprüfen kann.

Planen Sie die Steuern und Gebühren zusätzlich zum Preis ein. Die aktuellen Eckwerte: Stempelsteuer von 0.5 Prozent innerhalb von einundzwanzig Tagen nach Unterzeichnung, Mehrwertsteuer von 5 Prozent auf Neubauten und eine Übertragungsgebühr von 9 Prozent für ausländische Käufer bei der Übertragung der Urkunde, zuzüglich Anwaltskosten und geringer Registrierungsgebühren. Ein spezialisierter Devisenmakler statt Ihrer Filialbank verbessert üblicherweise den Wechselkurs selbst, was bei diesen Beträgen echtes Geld ist.

Bei einem Neubau nehmen Sie die Schlüssel nicht an, bevor die Mängelabnahme erfolgt ist. Wir führen eine Inspektion Raum für Raum mit einer schriftlichen Mängelliste durch, die Oberflächen, Türen und Fenster, Sanitär, Elektrik und Außenanlagen abdeckt, und dem Bauträger wird ein festgelegter Zeitraum eingeräumt, sie vor Unterzeichnung der Übergabe zu beheben. Es ist normal, dass eine erste Mängelliste Dutzende kleiner Punkte umfasst; entscheidend ist, dass sie erfasst und behoben werden und dass ein Einbehalt oder die Schlusszahlung dem Bauträger einen Grund zur Eile gibt.

Der Übergabetag selbst ist angenehm administrativ. Zähler werden abgelesen und Versorgungsleistungen auf Ihren Namen übertragen, Schlüssel und etwaige Garantien werden übergeben, und bei Wiederverkäufen fließt der Restbetrag über Ihren Anwalt gegen die unterzeichneten Übertragungsdokumente. Wir sind bei jeder Kundenübergabe anwesend und helfen anschließend bei den wenig glamourösen ersten Aufgaben: Internetinstallation, Versicherung und eine zuverlässige Person, die einen Ersatzschlüssel verwahrt.

Unser Engagement endet nicht an der Tür. In den Monaten nach der Übergabe wird die Eigentumsübertragung abgeschlossen, sobald Ihre Kaufgenehmigung erteilt ist. Ihr Anwalt zahlt die Übertragungsgebühr, und die Urkunde wird auf Ihren Namen beim Grundbuchamt eingetragen. Wird die Immobilie vermietet, stellen wir geprüfte Verwaltungsgesellschaften vor, und es wäre uns lieber, wenn Sie zwei oder drei vergleichen, statt sich blind auf eine einzige Empfehlung zu verlassen.

Wenn Sie umziehen statt Urlaub machen, folgt als Nächstes die Aufenthaltserlaubnis: Eigentumsnachweis oder ein registrierter Vertrag, Einkommensnachweis, eine Gesundheitsuntersuchung und eine gewisse Geduld mit morgendlichen Warteschlangen. Erstanträge gelten jährlich, mit längerfristigem Status nach mehreren Jahren. Wir begleiten jeden umziehenden Kunden dabei, und unser ehrlicher Rat lautet, innerhalb Ihres ersten Monats zu beginnen, wenn Ihre Unterlagen aus dem Kauf frisch und griffbereit sind.