Die Drei-Minuten-Entscheidung
Irgendwann zwischen Preiseinigung und Vertragsunterschrift fragt jemand, auf welchen Namen die Immobilie laufen soll. Die Antwort fällt meist schnell, oft von demjenigen, der gerade am nächsten steht, und steht danach jahrzehntelang auf einem Rechtsdokument.
Sie verdient mehr Zeit, weil diese eine Zeile mit drei getrennten Dingen zusammenwirkt: wie viele Immobilien ein ausländischer Käufer halten darf, was passiert, wenn ein Eigentümer stirbt, und was es kostet, es sich später anders zu überlegen. Es sich später anders zu überlegen, ist in jedem Fall die teure Variante.
Was folgt, ist eine Übersicht der Strukturen, die Käufer hier tatsächlich nutzen, und was jede zu lösen versucht. Es ist keine Rechts- oder Steuerberatung und kann es nicht sein, denn die richtige Antwort hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrem Güterstand, Ihrer Steuersituation und dem ab, was Ihre bestehenden Dokumente bereits sagen. Nehmen Sie das mit zu einem qualifizierten unabhängigen Anwalt. Der Zweck dieses Artikels ist, dass Sie mit den richtigen Fragen in diesen Termin gehen.
Die Strukturen im Vergleich
| Struktur | Meist gewählt bei | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Ein Einzelname | Alleinkäufer, oder Paare mit einem konkreten Grund | Der nicht eingetragene Partner hat keine registrierte Position, ein eigenes Dokument ist entscheidend |
| Zwei Einzelnamen | Paare, die beide Positionen von Anfang an festhalten wollen | Wirkt auf Erwerbsgrenzen für Ausländer und auf die Regeln Ihres Heimatlands |
| Elternteil und erwachsenes Kind | Familien, die vorausplanen, oder ein Kind, das mitfinanziert | Eine Schenkung im einen Land gilt nicht immer als Schenkung im anderen |
| Eine Gesellschaft | Mehrere Immobilien oder ein echter gewerblicher Zweck | Reale Jahreskosten: Buchhaltung, Meldungen und eine Struktur, die gepflegt werden muss |
Beachten Sie die mittlere Spalte. Jede Struktur beantwortet eine andere Frage. Probleme beginnen, wenn ein Käufer die Struktur wählt, die die Frage eines anderen beantwortet hat, meist weil sie bei einem Bekannten mit ganz anderen Verhältnissen gut funktionierte.
Erwerbsgrenzen, Gebührenposition und Erbfolge hängen alle an einer Zeile auf einem Dokument. Nehmen Sie sich für diese Zeile eine Stunde.
Paare: zwei Namen sind eine Entscheidung, kein Automatismus
Die meisten Paare, mit denen wir arbeiten, setzen beide Namen auf die Urkunde, und für die meisten ist das richtig. Es hält beide Positionen ab Tag eins fest und macht das Erbgespräch später erheblich einfacher.
Eine Entscheidung bleibt es trotzdem. Für ausländische Käufer gelten Grenzen, wie viel Eigentum auf einen Namen gehalten werden darf; die Freibeträge wurden mit den Reformen von 2025 erweitert, existieren aber weiterhin. Wenn Sie über die Jahre mehr als eine Immobilie kaufen wollen, beeinflusst die Namensverteilung beim ersten Kauf, was beim zweiten möglich ist. Dieses Gespräch gehört vor Kauf eins, nicht mitten in Kauf zwei.
Dazu kommt die Kostenfrage. Fragen Sie Ihren Anwalt direkt, ob die Eintragung zweier Namen Ihre Position bei der Übertragungsgebühr oder den Zeitplan der Kaufgenehmigung verändert. Lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben und legen Sie sie zum Vertrag.
Kauf mit erwachsenen Kindern
Das kommt ständig vor, meist in einer von zwei Formen. Entweder kaufen die Eltern und wollen ein Kind auf der Urkunde, damit die Immobilie sauber übergeht, oder das Kind steuert Geld bei und möchte diesen Beitrag festgehalten wissen.
Beides ist vernünftig. Beides hat eine Falle, und es ist dieselbe: Was eine Familie für eine selbstverständliche interne Absprache hält, können zwei Finanzverwaltungen als Vermögensübertragung werten.
Bevor jemand unterschreibt, halten Sie die Antworten hierauf fest.
- Wer zahlt was, von welchem Konto, und ist das im Zahlungsweg nachvollziehbar?
- Wenn ein Kind auf der Urkunde steht, aber nichts beigetragen hat, ist das eine Schenkung, und wo würde sie als solche behandelt?
- Was passiert, wenn dieses Kind sich später scheiden lässt oder selbst Ansprüchen ausgesetzt ist?
- Lässt sich ein Name später hinzufügen oder streichen, und was kostet das an Gebühren und Zeit?
- Passt die Regelung zu dem, was Ihre Testamente bereits sagen, oder widerspricht sie ihnen jetzt?
Familien, die diese fünf Punkte vorher klären, haben so gut wie nie ein Problem. Familien, die annehmen, alle würden sich immer einig sein, gelegentlich ein sehr großes.
Der Gesellschaftsweg, ehrlich bewertet
Käufer hören, dass eine Gesellschaftsstruktur Erwerbsgrenzen umgeht, und wollen sofort mehr wissen. Für den richtigen Käufer ist das ein legitimer Weg, für die meisten völlig ungeeignet.
Eine Gesellschaft ist ein lebendes Gebilde, das gepflegt werden muss. Sie braucht eine ordentliche Gründung, laufende Buchhaltung, Meldungen und örtliche Compliance, und jeder dieser Punkte hat Jahreskosten und eine verantwortliche Person. Ist die Immobilie ein Ferienhaus für sechs Wochen im Jahr, überwiegt dieser Aufwand den Nutzen fast sicher. Bauen Sie tatsächlich ein Portfolio auf oder ist der Zweck gewerblich, kann die Rechnung ganz anders aussehen.
Die Frage an jeden Berater, der diesen Weg empfiehlt, lautet nicht, ob es möglich ist. Sie lautet: Was kostet der Betrieb pro Jahr über zehn Jahre, wer erledigt die Meldungen, und was passiert, wenn Sie die Immobilie später wieder in Privateigentum überführen wollen? Sind diese drei Antworten vage, ist es die Empfehlung auch.
Wer nicht auf der Urkunde steht, braucht ein Dokument
Läuft die Immobilie aus irgendeinem Grund auf einen Namen und hat jemand anderes ein Interesse daran, finanziell oder beabsichtigt, muss dieses Interesse auf Papier existieren. Nicht in einer Absprache, nicht in einem Familiengespräch, auf Papier.
Ihr Anwalt weiß, welches Instrument zu Ihrer Lage passt. Entscheidend ist, dass das Gespräch vor der Beurkundung stattfindet, solange alle freundlich, anwesend und motiviert sind. Jede unglückliche Variante, die wir gesehen haben, betraf Menschen, die es fest vorhatten, das später zu regeln.
Was Sie mit zum Termin nehmen
Nehmen Sie diese Liste mit zum Anwalt, und zwar bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
- Wer trägt was bei, und von welchen Konten
- Ob Sie in den nächsten fünf Jahren hier erneut kaufen wollen
- Was Ihre bestehenden Testamente sagen, in beiden Ländern
- Ihr Güterstand, falls Sie verheiratet sind
- Ob jemand auf der Liste eine andere Staatsangehörigkeit hat
- Was in zwanzig Jahren mit der Immobilie geschehen soll
Der letzte Punkt kommt Mandanten seltsam vor und ist für Anwälte der nützlichste. Strukturen wählt man rückwärts vom gewünschten Ergebnis.
Unsere Rolle ist einfach. Wir sagen Ihnen nicht, wie Sie die Immobilie halten sollen, denn das ist nicht unsere Fachkunde, und so zu tun als ob, würde Ihnen schaden. Wir sorgen dafür, dass die Frage vor der Reservierung auf dem Tisch liegt, vermitteln unabhängige örtliche Kanzleien ohne Interesse am Verkauf und verwahren unsere Kopie Ihrer Entscheidung. Wenn Sie wenige Wochen vor einem Kauf stehen und das nie besprochen wurde, sagen Sie es uns, dann verlangsamen wir den Prozess.
