Üç dakikalık karar
Fiyatta anlaşmakla sözleşmeyi imzalamak arasında bir yerde, biri mülkün kimin adına olacağını sorar. Cevap genelde hızlı verilir, çoğu zaman o an en yakında duran kişi tarafından, ve sonra onlarca yıl bir hukuki belgede durur.
Daha uzun düşünmeyi hak eder, çünkü bu tek satır üç ayrı şeyle etkileşir: yabancı bir alıcının kaç mülk tutabileceği, maliklerden biri vefat ederse ne olacağı ve sonradan fikir değiştirmenin neye mal olacağı. Sonradan fikir değiştirmek her durumda pahalı olandır.
Aşağıda buradaki alıcıların gerçekten kullandığı yapıların bir haritası ve her birinin neyi çözmeye çalıştığı var. Bu bir hukuki ya da vergi tavsiyesi değildir ve olamaz; çünkü doğru cevap vatandaşlığınıza, ülkenizdeki mal rejiminize, kendi vergi durumunuza ve mevcut belgelerinizin ne dediğine bağlıdır. Bunu yetkin ve bağımsız bir avukata götürün. Bu yazının amacı, o görüşmeye ne soracağınızı bilerek gitmeniz.
Yapılar yan yana
| Yapı | Genelde şu durumda seçilir | Dikkat edilecek |
|---|---|---|
| Tek gerçek kişi adı | Tek alıcı, ya da belirli bir sebebi olan çift | Adı yazılmayan eşin tescilli bir hakkı olmaz, ayrı bir belge önem kazanır |
| İki gerçek kişi adı | Her iki konumu baştan kayda geçirmek isteyen çiftler | Yabancı edinme sınırlarıyla ve kendi ülkenizin kurallarıyla etkileşir |
| Ebeveyn ve yetişkin çocuk | İleriyi planlayan aileler ya da alıma katkı veren çocuk | Bir ülkede bağış sayılan, diğerinde her zaman bağış sayılmaz |
| Şirket | Birden çok mülk ya da gerçekten ticari bir amaç | Gerçek yıllık maliyetler: muhasebe, bildirimler ve düzgün sürdürülmesi gereken bir yapı |
Orta sütuna dikkat edin. Her yapı farklı bir soruya cevap verir. Sorunlar, alıcı başkasının sorusuna cevap veren yapıyı seçtiğinde başlar; genellikle koşulları kendisine hiç benzemeyen bir tanıdıkta iyi işlediği için.
Edinme sınırları, harç konumu ve miras sonucu tek bir belgedeki tek bir satıra bağlıdır. O satıra bir saat ayırın.
Çiftler: iki isim bir karardır, varsayılan değil
Birlikte çalıştığımız çiftlerin çoğu koçana iki ismi de yazdırır ve çoğu için bu doğru tercihtir. Her iki konumu ilk günden kayda geçirir ve ileride miras konuşmasını çok daha kolay hale getirir.
Yine de bir karardır. Yabancı alıcılar için tek isim altında tutulabilecek mülk miktarına dair sınırlar vardır; 2025 reformlarıyla haklar genişletildi ama sınırlar hâlâ var. Zaman içinde birden fazla mülk almayı düşünüyorsanız ilk alımda isimleri nasıl dağıttığınız ikinci alımda neyin mümkün olduğunu etkiler. Bu görüşme birinci alımdan önce yapılır, ikinci alımın ortasında değil.
Bir de maliyet sorusu var. Avukatınıza doğrudan sorun: iki ismin tescili devir harcı konumunuzu ya da satın alma izni takviminizi değiştirir mi? Cevabı yazılı alın ve sözleşmeyle birlikte saklayın.
Yetişkin çocukla almak
Bu sürekli karşımıza çıkar, genelde iki biçimde. Ya ebeveynler alıyordur ve mülk sorunsuz geçsin diye koçanda bir çocuk ister, ya da çocuk para koyuyordur ve bu katkının tanınmasını ister.
İkisi de makul. İkisinin de bir tuzağı var ve tuzak aynı: ailenin apaçık bir iç düzenleme saydığı şeyi, iki ayrı vergi idaresi değer devri sayabilir.
Kimse imzalamadan önce şunların cevabını yazın.
- Kim neyi, hangi hesaptan ödüyor ve bu para akışında görünüyor mu?
- Bir çocuk koçanda ama hiç katkı vermediyse bu bir bağış mı ve nerede bağış sayılır?
- O çocuk ileride boşanırsa ya da kendisi bir alacak talebinin muhatabı olursa ne olur?
- Sonradan isim eklenip çıkarılabilir mi ve bu harç ve zaman olarak neye mal olur?
- Bu düzen vasiyetlerinizin dediğiyle uyuşuyor mu, yoksa artık onlarla çelişiyor mu?
Bu beş maddeyi önceden cevaplayan ailelerin neredeyse hiç sorunu olmaz. Herkesin her zaman anlaşacağını varsayan ailelerin ise ara sıra çok büyük bir sorunu olur.
Şirket yolu, dürüstçe değerlendirilirse
Alıcılar şirket yapısının edinme sınırlarını aştığını duyar duymaz ayrıntı ister. Doğru alıcı için meşru bir yoldur, çoğu için tamamen uygunsuz.
Şirket, sürdürülmesi gereken canlı bir varlıktır. Düzgün kuruluş, süregelen muhasebe, bildirimler ve yerel uyum gerektirir ve bunların her birinin yıllık bir maliyeti ve sorumlu bir kişisi vardır. Mülk yılda altı hafta kullanacağınız bir yazlıksa bu yük neredeyse kesinlikle faydayı aşar. Gerçekten portföy kuruyorsanız ya da amaç ticariyse hesap tamamen farklı görünebilir.
Bu yolu öneren her danışmana sorulacak soru mümkün olup olmadığı değildir. Sorulacak soru şudur: on yıl boyunca yıllık işletme maliyeti nedir, bildirimleri kim yapar ve mülkü ileride tekrar şahsi ada almak isterseniz ne olur? Bu üç cevap belirsizse öneri de belirsizdir.
Koçanda olmayanın bir belgeye ihtiyacı var
Mülk herhangi bir sebeple tek isme geçtiyse ve başka birinin bunda mali ya da amaçlanmış bir menfaati varsa, o menfaatin kağıt üzerinde var olması gerekir. Bir mutabakatta değil, bir aile sohbetinde değil, kağıt üzerinde.
Durumunuza hangi hukuki aracın uygun olduğunu avukatınız bilir. Önemli olan, konuşmanın devirden önce, herkes dostane, orada ve istekliyken yapılmasıdır. Gördüğümüz her mutsuz örnekte, konuyu sonradan halletmeye kesin niyetli insanlar vardı.
Görüşmeye ne götürmeli
Bu listeyi avukatınıza götürün ve bir şey imzalamadan önce götürün.
- Kim ne katkı veriyor ve hangi hesaplardan
- Önümüzdeki beş yılda burada tekrar alım düşünüp düşünmediğiniz
- Mevcut vasiyetlerinizin her iki ülkede ne dediği
- Evliyseniz ülkenizdeki mal rejiminiz
- Listedeki kişilerden birinin farklı bir ülke vatandaşı olup olmadığı
- Yirmi yıl sonra mülke ne olmasını istediğiniz
Son madde insanlara tuhaf gelen, avukatların ise en çok işine yarayan maddedir. Yapılar, istenen sonuçtan geriye doğru seçilir.
Bizim rolümüz basit. Mülkü nasıl tutmanız gerektiğini size söylemeyiz, çünkü bu bizim uzmanlığımız değil ve öyleymiş gibi yapmak size zarar verir. Sorunun rezervasyon imzalanmadan masaya gelmesini sağlar, satıştan çıkarı olmayan bağımsız yerel bürolarla sizi tanıştırır ve kararınızın bir nüshasını saklarız. Alıma birkaç hafta kaldıysa ve bu hiç konuşulmadıysa söyleyin, süreci yavaşlatalım.
