Eine Situation, die uns häufiger begegnet als uns lieb ist
Ein deutsches Paar kauft mit Anfang sechzig eine Wohnung bei Kyrenia. Elf Jahre lang genießen sie sie. Dann stirbt einer von beiden. Der überlebende Partner, mitten in der Trauer und plötzlich mit zwei Rechtsordnungen gleichzeitig befasst, stellt fest: Das deutsche Testament von 2004 sagt nichts Brauchbares über eine Immobilie in der Türkischen Republik Nordzypern, die Eigentumsurkunde läuft auf einen Namen, und niemand in der Familie spricht Türkisch.
Nichts davon geschah böswillig oder auch nur leichtfertig. Es wurde schlicht nie angefasst, weil es sich unangenehm anfühlt und immer etwas Dringenderes ansteht. Das Ergebnis sind Monate vermeidbarer Schwierigkeiten zum denkbar ungünstigsten Zeitpunkt.
Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung und kann es nicht sein. Erbrecht berührt Ihre Staatsangehörigkeit, Ihren Wohnsitz, den Belegenheitsort Ihres Vermögens und alles, was Sie anderswo bereits unterschrieben haben. Was folgt, ist die praktische Gestalt des Problems und die Fragen, die einen Termin bei einem qualifizierten örtlichen Anwalt kurz machen.
Warum ein Testament von zu Hause hier oft nicht reicht
Ein in Deutschland, Österreich oder Großbritannien errichtetes Testament ist ein Dokument für das dortige System, in der dortigen Sprache, mit Vermögensbeschreibungen in den dortigen Begriffen. Es mag dem Grunde nach anerkannt werden. Die praktische Reibung ist von der Rechtsfrage getrennt, und es ist die Reibung, die der Familie Zeit kostet.
Rechnen Sie damit, dass der Nachlass ohnehin den hiesigen Dokumentenweg braucht: beglaubigte Übersetzung, Legalisierung und ein Verfahren bei den örtlichen Gerichten und im Grundbuch. Jeder dieser Schritte dauert länger, wenn das zugrunde liegende Testament nie eine Immobilie hier im Blick hatte.
Der übliche Weg, den Eigentümer auf anwaltlichen Rat gehen, ist ein eigenes örtliches Testament allein für die Immobilie in Nordzypern, so formuliert, dass es neben dem heimischen Testament steht und dieses nicht versehentlich widerruft. Genau dieser letzte Punkt ist entscheidend. Ein unsauber formuliertes Zweittestament kann das erste aufheben. Deshalb gehört die Sache zum Anwalt und nicht zu einer Vorlage aus dem Internet.
Die Kosten einer sauberen Vorbereitung sind gering und bekannt. Die Kosten fehlender Vorbereitung tragen Menschen, die ohnehin gerade das schwerste Jahr ihres Lebens haben.
Die Entscheidung fällt beim Kauf, nicht im Erbfall
Wie die Eigentumsurkunde gehalten wird, prägt alles Weitere. Entschieden wird das in den Wochen vor der Beurkundung, meist schnell, und dann gilt es jahrzehntelang.
Paare wählen im Regelfall zwischen einem Namen und beiden Namen auf der Urkunde. Beide Namen sind nicht automatisch für jeden richtig, und die Wahl greift in Steuer- und Erbregeln Ihres Heimatlandes ein. Den Unterschied sollten Sie aber vor der Vertragsgestaltung verstehen, nicht danach.
Fragen Sie Ihren Anwalt vor der Unterschrift schriftlich:
- Was geschieht mit dieser Immobilie, auf dieser Urkunde, in dieser Eigentumsform, wenn einer von uns stirbt?
- Kostet es etwas, jetzt einen zweiten Namen aufzunehmen, und ändert das unsere Position bei der Übertragungsgebühr?
- Falls wir aus praktischen Gründen auf einen Namen kaufen, welches Dokument schützt den anderen Partner?
- Würde Eigentum über eine Gesellschaft die Antwort verändern, und was kostet deren Unterhalt jährlich?
Vier Fragen, ein Gespräch, bevor Geld fließt. Es ist eine der günstigsten Vorsorgemaßnahmen, die einem ausländischen Käufer zur Verfügung steht.
Der Ordner, den Ihre Familie brauchen wird
Welche Struktur Sie auch wählen, die praktische Rettung ist ein einziger zugänglicher Ordner. Sagen Sie jemandem, wo er liegt. Ein perfekt sortierter Ordner, den niemand findet, ist kein Vermögenswert.
- Die Eigentumsurkunde, oder der Kaufvertrag samt Registrierungsnachweis, falls die Urkunde noch nicht übertragen ist
- Ihr örtliches Testament, falls vorhanden, mit dem Vermerk, welcher Anwalt das Original verwahrt
- Ihr heimisches Testament und die Kontaktdaten desjenigen, der es errichtet hat
- Passkopien aller eingetragenen Eigentümer
- Der Kaufvertrag und die Belege für jede geleistete Zahlung
- Die Daten der Versorgerkonten und der Kontakt der Anlagenverwaltung
- Bankverbindungen für alles, was mit der Immobilie zusammenhängt
- Eine einseitige Notiz in klarer Sprache, was existiert und wen man zuerst anruft
Der letzte Punkt ist der, den alle auslassen, und der, den Familien tatsächlich benutzen.
Vier vermeidbare Fehler
Annehmen, das deutsche Testament decke alles ab. Es mag anerkannt werden. Es braucht trotzdem Übersetzung, Beglaubigung und ein hiesiges Verfahren, und es beschreibt die Immobilie womöglich nicht so, dass das Register damit arbeiten kann.
Ein zweites Testament errichten, ohne beiden Anwälten vom jeweils anderen zu erzählen. So widerrufen Menschen versehentlich genau das Dokument, das ihnen am wichtigsten war.
Die Urkunde nicht eintragen lassen. Solange die Kaufgenehmigung noch aussteht, hat der Nachlass eine vertragliche Position statt eines eingetragenen Eigentums, und das ist ein langsameres Gespräch. Wissen Sie genau, in welchem Stadium Sie sind.
Der Familie nie etwas sagen. Wir haben Angehörige wochenlang Sachverhalte rekonstruieren sehen, die der Eigentümer auf ein Blatt Papier hätte schreiben können.
Was Sie diesen Monat tun können
Wenn Sie hier bereits Eigentum haben, ist die Aufgabe kleiner, als sie sich anfühlt.
- Suchen Sie Ihre Urkunde oder Ihren registrierten Vertrag heraus und prüfen Sie, welche Namen genau darauf stehen.
- Schreiben Sie Ihrem örtlichen Anwalt und fragen Sie, ob dort ein Testament für Sie verwahrt wird. Viele Eigentümer wissen es ehrlich nicht mehr.
- Fragen Sie, ob ein örtliches Testament nur für diese Immobilie in Ihrer Lage sinnvoll ist und ob es mit dem heimischen Testament kollidieren könnte.
- Legen Sie den Ordner oben an und sagen Sie einer Person, wo er steht.
Wenn Sie noch nicht gekauft haben, sprechen Sie die Eigentumsform gleichzeitig mit dem Preis an. Vor Vertragsschluss ist das ein Gespräch von fünf Minuten, danach ein sehr langes.
Wir sind keine Anwälte und tun auch nicht so. Was wir tun: Wir stellen den Kontakt zu unabhängigen örtlichen Kanzleien her, die am Verkauf nichts verdienen, wir sorgen dafür, dass die Frage vor der Unterschrift auf dem Tisch liegt, und wir behalten unsere eigene Kopie des Vereinbarten. Wenn Ihnen eine bei uns gelistete Immobilie gehört und Sie dieses Gespräch nie geführt haben, sprechen Sie uns an.
