Eine Wohnung, zwei Geschäfte
Wer hier eine Wohnung an der Küste vermietet, betreibt nicht ein Geschäft, sondern zwei. Und die beiden verhalten sich völlig unterschiedlich.
Etwa von Juni bis September arbeitet die Immobilie als Ferienwohnung. Die Übernachtungspreise sind am höchsten, der Gast bleibt eine Woche, die Wohnung wechselt viermal im Monat den Bewohner. Etwa von November bis April arbeitet dieselbe Immobilie als Langzeitmiete für Ansässige, für eine Studentenfamilie oder für jemanden, der auf den eigenen Neubau wartet. Der Monatspreis fällt deutlich, der Mieter zahlt seine Nebenkosten selbst, und Sie wechseln die Bettwäsche einmal.
Beides kann funktionieren. Schwierig wird es, wenn Eigentümer das ganze Jahr mit dem Julipreis rechnen und dabei vergessen, dass der Sommerpreis auch die Sommerarbeit mitbringt.
Wie die beiden Saisons tatsächlich aussehen
| Ferienvermietung im Sommer | Wintermiete | |
|---|---|---|
| Übliche Aufenthaltsdauer | Fünf bis zehn Nächte | Drei bis neun Monate |
| Preis | Höchster des Jahres | Deutlich unter dem Sommerniveau |
| Wechsel pro Monat | Drei bis vier | Praktisch keine |
| Nebenkosten | Sie zahlen, inklusive Klimaanlage im Sommer | Der Mieter zahlt |
| Buchungsgebühren | Plattformprovision bei jedem Aufenthalt | Keine, oder eine einmalige Vermittlungsgebühr |
| Abnutzung | Hoch, und nach zwei Jahren sichtbar | Gering bis mittel |
| Leerstand | Wenig, wenn das Inserat gut ist | Das Risiko liegt in der Nebensaison |
Lesen Sie die beiden Spalten zusammen, nicht getrennt. Ein gemischtes Jahr, einige Sommerwochen zu einem starken Preis und einige Wintermonate zu einem bescheidenen, ist eine ehrliche Rechnung. Eine Tabelle, die zweiundfünfzig Wochen August annimmt, ist keine Rechnung, sondern ein Wunsch.
Die Bruttomiete ist eine Schlagzeile. Die Nettomiete ist ein Geschäft. In der Lücke dazwischen lernen die meisten Vermieter ihre erste Lektion.
Die Kosten, die im Prospekt fehlen
Fragen Sie einen Eigentümer nach zwei Jahren, und Sie hören dieselbe Liste, meist in demselben leicht müden Ton.
- Endreinigung und Wäsche. Pro Wechsel berechnet. In der Hochsaison ist das ein monatlicher Posten, kein jährlicher.
- Plattformprovision. Ein Prozentsatz jeder Buchung, abgezogen bevor das Geld bei Ihnen ankommt.
- Anlagen- und Gemeinschaftsgebühren. Fallen an, ob die Wohnung belegt ist oder nicht, und werden meist pro Quadratmeter berechnet.
- Strom im Sommer. Gäste lassen die Klimaanlage Tag und Nacht laufen. Bei einer Ferienvermietung ist das Ihre Rechnung.
- Ersatzbeschaffung. Handtücher, Bettwäsche, Küchenausstattung, Gartenmöbel und das Sofa. Ferienbetrieb altert eine Wohnung schneller als Bewohnen.
- Leerstehende Wochen. Auf dem Papier keine Kosten, aber der schnellste Weg, aus einer guten Rendite eine durchschnittliche zu machen.
Nichts davon spricht gegen die Vermietung. Es ist der Grund, vor dem Kauf netto zu rechnen und nicht brutto.
Selbstverwaltung aus Deutschland ist Arbeit, kein Hobby
Eine Ferienwohnung aus der Ferne zu führen ist durchaus möglich, und manche Eigentümer machen das sehr gut. Seien Sie nur ehrlich darüber, was dazugehört. Gäste schreiben um Mitternacht. Ein Boiler fällt an einem Sonntag aus. Eine Reinigungskraft wird am Wechseltag im August krank. Jemand muss Schlüssel verwahren, eine frühe Anreise begrüßen und entscheiden, ob der Kratzer im Marmor vorher schon da war.
Eigentümer, bei denen die Fernverwaltung funktioniert, haben in der Regel drei Dinge: eine zuverlässige Reinigungskraft, die anständig bezahlt wird, einen Handwerker, der ans Telefon geht, und einen Nachbarn oder Freund auf der Insel, der im Notfall einspringt. Wer diese drei nicht benennen kann, verwaltet nicht selbst, sondern hofft.
Was eine Hausverwaltung kostet und was enthalten sein sollte
Die Honorare sind hier meist auf zwei Arten aufgebaut: als Anteil an den Mieteinnahmen oder als feste monatliche Pauschale plus Einzelleistungen. Keines ist automatisch besser. Entscheidend ist, was im Honorar steckt und was zusätzlich berechnet wird.
Holen Sie sich die Antworten vor der Unterschrift schriftlich.
- Wird das Honorar vom Bruttobuchungswert genommen oder von dem, was nach Plattformprovision tatsächlich auf Ihrem Konto landet?
- Sind Endreinigung und Wäsche im Honorar enthalten oder kommen sie obendrauf?
- Wer zahlt eine Reparatur unterhalb eines festgelegten Betrags, und wie hoch ist dieser Betrag?
- Wie oft erhalten Sie eine Abrechnung, und weist sie jede Buchung einzeln aus?
- Wer verwahrt die Schlüssel, und wie viele Sätze existieren?
- Was passiert mit Ihrem Buchungskalender, wenn Sie selbst drei Wochen in der Wohnung sein möchten?
- Welche Kündigungsfrist gilt, falls die Zusammenarbeit nicht trägt?
Vergleichen Sie zwei oder drei Firmen, statt den ersten Namen zu nehmen, den der Verkäufer nennt. Ein Unternehmen, das alle sieben Fragen ohne Zögern schriftlich beantwortet, hat Ihnen bereits das meiste darüber gesagt, wie die nächsten fünf Jahre laufen werden.
Welche Objekte sich vermieten und welche still leer stehen
Die Wohnungen, die verdienen, sind selten die teuersten. Es sind die praktischen.
Gäste buchen eine Lage zu Fuß, einen echten Pool, einen Aufzug ab dem zweiten Stock, eine Klimaanlage, die in jedem Raum funktioniert, schnelles Internet und Fotos, die der Wirklichkeit entsprechen. Eine Einzimmerwohnung an einer belebten Strecke mit Gemeinschaftspool verdient meist mehr als eine größere Einheit zwanzig Minuten außerhalb, weil sich die größere nur im August verkauft und die kleine ab Mai.
Langzeitmieter wollen wiederum etwas anderes: Stauraum, eine richtige Küche, einen Stellplatz und einen Vermieter, der Dinge repariert. Wenn die Immobilie in beiden Saisons arbeiten soll, muss sie beide Listen erfüllen.
Das gehört klar gesagt, weil es die Auswahl verändert. Wenn Mieteinnahmen Teil Ihres Kaufgrunds sind, sagen Sie es uns gleich zu Beginn. Dann verschiebt sich die Suche weg von der größten Terrasse, die Sie sich leisten können, hin zu der Einheit, die ihren Kalender füllt.
Diese Fragen gehören vor den Kauf zur Vermietung
Nehmen Sie diese Punkte mit zur Besichtigung, nicht erst zum Vertrag.
- Wie war die tatsächliche Belegung dieser Einheit oder der Nachbarwohnung im letzten Jahr? Fragen Sie nach dem Kalender, nicht nach einem Prozentsatz.
- Wie hoch ist die Anlagengebühr dieses Jahr, und wie hoch war sie vor zwei Jahren?
- Erlaubt die Anlage überhaupt Kurzzeitvermietung? Manche tun das nicht, und es hinterher zu erfahren ist teuer.
- Wie hoch ist der realistische Winterpreis in diesem Gebäude, von jemandem, der Ihnen die Wohnung nicht verkauft?
- Wie weit sind Supermarkt, Strand und Restaurant zu Fuß, in Minuten statt in Adjektiven?
Wir beantworten alle fünf Fragen gern für jedes Objekt auf dieser Seite, auch dort, wo die Antwort unbequem ist. Eine Immobilie, die nur im August funktioniert, ist immer noch ein gutes Ferienhaus. Sie ist nur ein anderer Kauf als der, den manche Käufer zu tätigen glauben.
