Сдача недвижимости на Северном Кипре: сезоны, ставки и реальная стоимость управления

Одна квартира, два разных бизнеса

Владелец, который сдаёт квартиру на побережье, ведёт не один бизнес, а два. И ведут они себя совершенно по разному.

Примерно с июня по сентябрь объект работает как курортная аренда. Ставка за ночь самая высокая за год, гость живёт неделю, квартира меняет жильцов четыре раза в месяц. Примерно с ноября по апрель тот же объект работает как долгосрочная аренда: для местного жителя, для семьи со студентом или для того, кто ждёт собственную стройку. Месячная ставка заметно падает, коммунальные платит арендатор, а бельё вы меняете один раз.

Работать может и то и другое. Проблемы начинаются, когда владелец считает весь год по июльской ставке и забывает, что летняя ставка приходит вместе с летней работой.

Как два сезона выглядят на самом деле

Читайте два столбца вместе, а не по отдельности. Смешанный год, несколько летних недель по сильной ставке и несколько зимних месяцев по скромной, вот как выглядит честный расчёт. Таблица, построенная на пятидесяти двух неделях августа, это не расчёт, а пожелание.

Валовая аренда это заголовок. Чистая аренда это бизнес. Именно в разрыве между ними большинство начинающих владельцев проходит свой первый урок.

Расходы, которых нет в буклете

Спросите любого владельца через два года, и он перечислит один и тот же список, обычно тем же слегка усталым тоном.

• Уборка при смене гостей и бельё. Оплачивается за каждый заезд. В высокий сезон это ежемесячная статья, а не годовая.
• Комиссия площадки. Процент с каждой брони, удерживается до того, как деньги дойдут до вас.
• Взносы за комплекс и общие зоны. Начисляются независимо от того, занята квартира или пуста, и обычно считаются за квадратный метр.
• Летнее электричество. Гости держат кондиционер включённым круглосуточно. При курортной аренде это ваш счёт.
• Замена вещей. Полотенца, бельё, кухонная утварь, садовая мебель и диван. Курортная эксплуатация старит квартиру быстрее, чем проживание в ней.
• Пустые недели. На бумаге это не расход, но самый быстрый способ превратить хорошую доходность в среднюю.

Ничто из этого не довод против сдачи. Это довод считать перед покупкой чистыми, а не валовыми.

Управлять самому из Германии это работа, а не хобби

Вести курортную аренду удалённо действительно можно, и некоторые владельцы делают это хорошо. Просто будьте честны в том, что за этим стоит. Гости пишут в полночь. Бойлер ломается в воскресенье. Уборщица заболевает в день смены гостей в августе. Кто то должен держать ключи, встретить ранний заезд и решить, была ли царапина на мраморе раньше.

У владельцев, у которых удалённое управление получается, обычно есть три вещи: надёжная уборщица, которой платят достойно, мастер, который берёт трубку, и сосед или друг на острове, готовый стать аварийной парой рук. Если вы не можете назвать все три, вы не управляете сами, вы надеетесь.

Сколько берёт управляющая компания и что должно входить в цену

Вознаграждение здесь обычно строится одним из двух способов: доля от арендного дохода либо фиксированная ежемесячная плата плюс оплата отдельных услуг. Ни то ни другое не лучше само по себе. Важно, что входит в вознаграждение и что выставляется сверху.

До подписания получите ответы письменно.

• Вознаграждение считается от валовой суммы брони или от того, что реально приходит на ваш счёт после комиссии площадки?
• Уборка при смене гостей и бельё входят в сумму или оплачиваются отдельно?
• Кто оплачивает ремонт ниже определённой суммы и какова эта сумма?
• Как часто вы получаете отчёт и показывает ли он каждую бронь отдельно?
• У кого хранятся ключи и сколько существует комплектов?
• Что произойдёт с календарём броней, если вы захотите провести в квартире три недели сами?
• Какой срок уведомления о расторжении, если сотрудничество не складывается?

Сравните две или три компании, вместо того чтобы брать первое имя, которое предложит продавец. Компания, которая без колебаний отвечает письменно на все семь вопросов, уже сказала вам почти всё о том, как пройдут следующие пять лет.

Какие объекты сдаются, а какие тихо стоят пустыми

Зарабатывают редко самые дорогие квартиры. Зарабатывают практичные.

Гости бронируют пешую доступность, настоящий бассейн, лифт, если квартира выше второго этажа, кондиционер, работающий в каждой комнате, быстрый интернет и фотографии, совпадающие с реальностью. Однокомнатная квартира на оживлённом участке с общим бассейном обычно зарабатывает больше, чем более просторная в двадцати минутах от всего, потому что просторная продаётся только в августе, а маленькая начиная с мая.

Долгосрочному арендатору нужно другое: место для хранения, нормальная кухня, парковочное место и владелец, который чинит поломки. Если объект должен работать в оба сезона, он обязан удовлетворять обоим спискам.

Это стоит сказать прямо, потому что это меняет короткий список. Если доход часть вашей причины покупать, скажите нам об этом сразу. Тогда поиск сместится от самой большой террасы, которую вы можете себе позволить, к той квартире, которая заполняет свой календарь.

О чём спросить до покупки под сдачу

Возьмите эти вопросы на просмотр, а не к моменту подписания.

• Сколько именно эта квартира или соседняя была занята в прошлом году? Просите календарь, а не процент.
• Каков взнос за комплекс в этом году и каким он был два года назад?
• Разрешает ли комплекс краткосрочную сдачу вообще? Некоторые не разрешают, и узнавать об этом потом дорого.
• Какова реальная зимняя ставка в этом доме по словам того, кто не продаёт вам квартиру?
• Сколько минут пешком до ближайшего супермаркета, пляжа и ресторана? В минутах, а не в прилагательных.

Мы охотно ответим на все пять вопросов по любому объекту на этом сайте, в том числе там, где ответ неудобен. Объект, который работает только в августе, всё равно хороший дом для отдыха. Просто это другая покупка, не та, которую некоторые покупатели считают, что совершают.