Что предлагается, простыми словами
Вы покупаете объект, обычно на стадии проекта. Застройщик или связанная управляющая компания обязуется выплачивать вам указанный процент от цены покупки ежегодно в течение указанного числа лет, независимо от того, сдаётся объект или нет.
Мы не рекомендуем такие схемы и не подаём прогнозируемую доходность как факт. Никто не может обещать вам результат инвестиции, и любая цифра в буклете это коммерческое предложение, а не рыночная ставка. Ниже о том, как разобрать такое предложение как следует, потому что покупателям их показывают постоянно и они заслуживают понимать, что читают.
Четыре вопроса, которые ломают слабое предложение
Первый: кто контрагент и чего он стоит? Гарантия это обещание компании. Если компания прекращает деятельность, обещание прекращается вместе с ней. Спросите, кто именно заключает договор, застройщик это или отдельная управляющая структура, сколько она существует и что сделала раньше. Гарантия от новосозданной компании без истории это лист бумаги.
Второй: выплата финансируется из аренды или из вашей же цены покупки? Это самый важный и реже всего задаваемый вопрос. Если объект стоит дороже сопоставимых поблизости, а гарантия несколько лет платит процент, то часть или всё, что вы получаете, может быть просто вашими же деньгами, возвращаемыми медленно. Сравните цену за квадратный метр с похожими объектами без гарантии. Если есть явная надбавка, вы нашли источник выплат.
Третий: что происходит в день окончания? Гарантия на три или пять лет заканчивается. Спросите, сколько объект реально приносит после этого на обычных условиях и кто будет им управлять. Многие собственники обнаруживают, что рыночная ставка заметно ниже гарантированной. Это не мошенничество, но это совсем другой актив, чем тот, который они думали, что купили.
Четвёртый: от чего вы отказываетесь, пока схема действует? Обычно от собственного пользования объектом, иногда полностью, и от контроля над обстановкой, арендаторами и состоянием. Прочитайте, какой доступ у вас остаётся. Владелец, который пять лет не может пожить в собственном доме отдыха, купил облигацию, а не дом.
Гарантия ровно настолько хороша, насколько хороша стоящая за ней компания. Читайте предложение, чтобы понять, кто это, потому что процент не говорит вам ничего.
Пункты, которые нужно найти прежде всего
| Что искать | Почему |
|---|---|
| Кто именно является гарантирующей стороной | Определяет, стоит ли за обещанием хоть что то |
| Сумма до или после расходов | Валовая цифра может существенно уменьшиться после вычетов |
| Периодичность и способ выплаты | Раз в год по итогам периода это совсем не то же, что ежеквартально |
| Что будет, если выплату пропустят | Ваше средство защиты письменно, иначе его нет |
| Сохраняется ли она при продаже комплекса | Известны случаи, когда не сохранялась |
| Ваши права пользования | Сможете ли вы когда либо пожить в собственном объекте |
| Обязанности по состоянию и обстановке | Кто ремонтирует и заменяет и за чей счёт |
Как проверить это за десять минут
Сделайте это до того, как привяжетесь к объекту.
- Найдите три сопоставимых объекта поблизости без гарантии и сравните цену за метр. Надбавка это самый ясный доступный сигнал.
- Спросите у того, кто вам ничего не продаёт, за сколько такая же квартира сдалась бы сегодня на открытом рынке.
- Попросите имя покупателя из прежней схемы той же компании, прошедшего весь срок гарантии, и спросите, можно ли с ним поговорить.
- Отдайте весь документ своему юристу и задайте один вопрос: если они просто перестанут платить, что я реально смогу сделать?
Третий пункт быстро отделяет серьёзных операторов от остальных. У компании, доводившей схемы до конца, обычно есть довольные собственники, и она охотно познакомит.
Наша позиция
Мы не продаём продукты с гарантированной доходностью и не представляем никакую доходность как обеспеченную, потому что честное агентство этого сделать не может. Доход от недвижимости зависит от сезона, расположения, управления и рынка, и всё это движется.
Если вы принесёте нам предложение с гарантией со стороны, мы прочитаем его вместе с вами и прямо скажем, что думаем о контрагенте и о ценообразовании. Иногда ответ в том, что схема разумна, а цена справедлива. Часто ответ в том, что вам возвращают ваши же деньги со знаком процента, и вам выгоднее купить хорошо расположенный объект по рыночной цене и сдавать его обычным образом.
В любом случае услышать это стоит до подписания, а не после окончания гарантийного срока.
