Три барьера, именно в таком порядке
Владелец звонит на втором году четырёхлетней стройки: работа переехала, брак закончился или деньги нужны в другом месте. Вопрос всегда один: могу ли я выйти?
Обычно да. Но ответ определяют три барьера, и обсуждать цену бессмысленно, пока не открыты все три.
Первый барьер: допускает ли ваш договор переуступку вообще? Некоторые допускают свободно. Некоторые только после выплаты определённого процента. Некоторые требуют письменного согласия застройщика, что вежливо означает: решает он. А отдельные запрещают её до завершения строительства. Найдите этот пункт прежде, чем кому либо сказать, что объект доступен.
Второй барьер: сколько застройщик берёт за разрешение? Плата за переуступку обычна и составляет либо процент от цены, либо фиксированную административную сумму. Её задаёт договор, и она вычитается из ваших поступлений.
Третий барьер: нет ли у вас просрочки? Никто не согласует передачу договора, по которому есть задолженность. Сначала погасите её, иначе разговор закончится здесь.
Что вы продаёте на самом деле
Это важнее, чем ожидает большинство продавцов, потому что определяет круг покупателей.
Вам не принадлежит готовая квартира. Вам принадлежит право её получить на условиях, которые писал кто то другой, вместе с остатком графика платежей. Покупатель встаёт на ваше место: ваш срок сдачи, ваша спецификация, ваши взносы, ваш застройщик.
Значит, вместе с квартирой он принимает и ваши риски. Хорошо управляемый проект с нормальной историей сдачи делает переуступку простой. Проект, который уже дважды сдвигался, делает её трудной, и никакая скидка не компенсирует срок сдачи, в который никто не верит.
Вы продаёте не объект. Вы продаёте договор, и решает, может ли этот договор перейти, застройщик.
Деньги, посчитанные честно
Продавцы обычно считают прибыль и забывают про вычеты. Считайте наоборот.
| Статья | Влияние на то, что останется |
|---|---|
| Сколько платит покупатель | Ваша исходная цифра |
| Плата застройщику за переуступку | Вычет, задан договором |
| Юридические расходы обеих сторон | Вычет |
| Комиссия агентства, если вы его привлекаете | Вычет |
| Взнос, наступающий до передачи | Вычет |
| Конвертация, если покупали и продаёте в разных валютах | Может сдвинуть результат в любую сторону |
Облагается ли прибыль налогом и где именно, зависит от вашей ситуации и действующих правил. Это вопрос к вашему юристу и к налоговому консультанту в вашей стране, а не к таблице продавца. Спросите рано, потому что ответ может изменить, стоит ли продажа того вообще.
Кто действительно покупает переуступку
Круг покупателей уже, чем открытый рынок, и понимание этого экономит месяцы.
Переуступку берут те, кому нужен именно этот проект и кто не успел к старту продаж, или кто хочет ждать меньше, чем при новой покупке, или кому спокойно покупать договор, а не здание. Такая группа существует, но она невелика, и почти никто в ней не является покупателем впервые на смотровой поездке. Новички хотят пройтись по чему то реальному.
Отсюда и цена. Переуступка обычно должна стоять чуть ниже того, что застройщик просит за сопоставимую недостроенную единицу, потому что вы предлагаете человеку непривычный маршрут к тому же результату. Если у застройщика в том же доме есть остатки по вашей цене, предложения у вас нет.
Порядок, который вас защищает
В такой последовательности почти ничего не ломается.
- Прочитайте пункт о переуступке сами, затем попросите юриста подтвердить, что он означает на практике
- Напишите застройщику, спросите про плату и требования и сохраните ответ
- Полностью закройте текущие платежи
- Согласуйте цену и распределение расходов письменно, до того как кто то начнёт праздновать
- Пусть договор переводят юристы; никогда не берите деньги под обещание оформить бумаги потом
- Получите письменное подтверждение застройщика, что вы освобождены от обязательств, а не просто что добавлено новое имя
Последний пункт пропускают чаще всего, и он важнее прочих. Пока застройщик письменно не подтвердил ваше освобождение, спрашивать при неуплате нового покупателя могут по прежнему с вас.
Если вы в такой ситуации с объектом, который размещали мы, скажите, и мы прочитаем этот пункт вместе с вами до любых решений. Если покупали в другом месте, прочитаем всё равно. Иногда честный совет это продержаться ещё восемь месяцев и продать готовую квартиру куда более широкой аудитории, и мы предпочтём это сказать, чем взять поручение, которое не сможем выполнить.
