Üç eşik, bu sırayla
Dört yıllık bir inşaatın ikinci yılında bir mülk sahibi arar: işi başka şehre kaymıştır, bir evlilik bitmiştir ya da paraya başka yerde ihtiyaç vardır. Soru hep aynıdır: buradan çıkabilir miyim?
Genellikle evet. Ama cevabı üç eşik belirler ve üçü de açılmadan fiyat konuşmanın anlamı yoktur.
Birinci eşik: sözleşmeniz devre izin veriyor mu? Bazıları serbestçe izin verir. Bazıları belirli bir ödeme yüzdesinden sonra. Bazıları müteahhidin yazılı onayını ister ki bu, kibar bir dille kararın onda olduğu anlamına gelir. Birkaçı ise tamamlanmadan devri tamamen yasaklar. Kimseye mülkün satılık olduğunu söylemeden önce o maddeyi bulun.
İkinci eşik: müteahhit bunun için ne alıyor? Devir ücreti olağandır; genelde bedelin bir yüzdesi ya da sabit bir idari tutardır. Sözleşme belirler ve sizin elinize geçecek tutardan düşer.
Üçüncü eşik: ödemeleriniz güncel mi? Geciken bir sözleşmenin devrini kimse onaylamaz. Önce borcu kapatın, yoksa konuşma orada biter.
Gerçekte ne sattığınız
Bu, çoğu satıcının beklediğinden önemlidir; çünkü kimin alacağını belirler.
Sizin bitmiş bir daireniz yok. Bitmiş bir daire alma hakkınız var; başkasının yazdığı şartlarla ve kalan ödeme planıyla birlikte. Alıcınız sizin yerinize geçiyor: sizin teslim tarihiniz, sizin malzeme listeniz, sizin taksitleriniz, sizin müteahhidiniz.
Yani alıcı daireyle birlikte risklerinizi de devralıyor. Teslim geçmişi iyi, düzgün yürüyen bir proje devri kolaylaştırır. Şimdiden iki kez ertelenmiş bir proje ise zorlaştırır ve hiçbir indirim, kimsenin inanmadığı bir teslim tarihini telafi etmez.
Siz mülk satmıyorsunuz. Sözleşme satıyorsunuz ve o sözleşmenin el değiştirip değiştiremeyeceğine müteahhit karar veriyor.
Para, dürüstçe
Satıcılar kazancı hesaplayıp kesintileri unutmaya meyillidir. Tersinden yapın.
| Kalem | Elde kalana etkisi |
|---|---|
| Alıcının size ödediği | Ana rakamınız |
| Müteahhide devir ücreti | Düşer, sözleşmeyle belirlenir |
| Her iki tarafın avukat masrafı | Düşer |
| Emlak komisyonu, kullanıyorsanız | Düşer |
| Devirden önce vadesi gelen taksit | Düşer |
| Alım ve satım para birimi farklıysa kur dönüşümü | Sonucu iki yöne de çekebilir |
Kazancın vergiye tabi olup olmadığı ve nerede olduğu kendi durumunuza ve yürürlükteki kurallara bağlıdır. Bu, satıcının tablosunun değil avukatınızın ve kendi ülkenizdeki vergi danışmanınızın sorusudur. Erken sorun, çünkü cevap satışın hiç yapılmaya değip değmeyeceğini değiştirebilir.
Devri gerçekte kim alıyor
Alıcı havuzu serbest piyasadan dardır ve bunu bilmek aylar kazandırır.
Devir alıcıları, tam olarak bu projeyi isteyip satış başlangıcını kaçırmış, yeni bir alımdan daha kısa beklemek isteyen ya da bina yerine sözleşme almaya rahat bakan kişilerdir. Bu gerçek bir kitledir ama küçüktür ve neredeyse hiçbiri görme gezisindeki ilk kez alıcı değildir. İlk kez alanlar içinden yürüyebilecekleri bir şey ister.
Fiyatı buna göre kurun. Bir devir genellikle müteahhidin benzer bitmemiş bir daire için istediğinin biraz altında olmalıdır; çünkü birinden aynı sonuca alışılmadık bir yoldan gitmesini istiyorsunuz. Müteahhidin aynı binada sizin fiyatınıza stoğu varsa, ortada bir teklif yok demektir.
Sizi güvende tutan sıra
Bu sırayla ilerlerseniz çok az şey ters gider.
- Devir maddesini kendiniz okuyun, sonra pratikte ne anlama geldiğini avukatınıza teyit ettirin
- Müteahhide yazın, ne aldığını ve ne istediğini sorun, cevabı saklayın
- Ödemelerinizi eksiksiz güncel hale getirin
- Fiyatı ve masrafların paylaşımını kimse kutlamaya başlamadan yazılı olarak anlaşın
- Sözleşmeyi avukatlar taşısın; evrakı sonra hallederiz sözüne karşılık asla doğrudan para almayın
- Müteahhitten yalnızca yeni bir isim eklendiğine değil, yükümlülüklerden çıkarıldığınıza dair yazılı teyit alın
Son madde en çok atlanan ve en önemli olandır. Müteahhit çıkışınızı yazılı teyit etmedikçe, yeni alıcı ödemeyi keserse muhatap hâlâ siz olabilirsiniz.
Bizde listelenen bir mülkle bu durumdaysanız söyleyin, bir şeye karar vermeden maddeyi sizinle birlikte okuyalım. Başka yerden alındıysa da okuruz. Bazen dürüst tavsiye, sekiz ay daha dayanıp bitmiş bir daireyi çok daha geniş bir kitleye satmaktır ve bunu söylemeyi, yerine getiremeyeceğimiz bir işi almaya tercih ederiz.
