Счёт, который ничего не объясняет
Большинство собственников впервые сталкиваются со взносом как с единственной цифрой и расплывчатым назначением платежа. Ни расшифровки, ни сравнения с прошлым годом, ни объяснения, почему сумма изменилась.
Взнос оплачивает работу всего, что не находится в вашей личной собственности: бассейн, лифты, сады, освещение, охрана, уборка общих зон и тот, кто всем этим управляет. Это нормальная и необходимая статья. Ненормально не видеть, за что именно вы платите, и этот вопрос вы вправе задать.
Как получается цифра
Почти всегда за квадратный метр. Комплекс формирует годовой бюджет, делит его на всю продаваемую площадь, и ваша доля это ваша внутренняя площадь, умноженная на эту ставку.
Отсюда следуют две вещи, и обе удивляют.
Во первых, более просторная квартира платит пропорционально больше за бассейн, которым пользуется точно так же. Во вторых, и это важнее, ваш взнос определяется размером бюджета и размером комплекса, а не вашим пользованием. В небольшом комплексе с большим бассейном и спортзалом меньше собственников, между которыми делится стоимость, поэтому ставка за метр выше при тех же удобствах.
Сравнивая два объекта, сравнивайте ставку за квадратный метр и её наполнение, а не годовые суммы. Две похожие цифры могут оплачивать совершенно разное.
Низкий взнос не является автоматически хорошей новостью. Обычно он означает, что бассейн обслуживают по бюджету, который исходит из того, что ничего никогда не сломается.
Что обычно входит, а что нет
| Обычно внутри взноса | Обычно выставляется отдельно |
|---|---|
| Чистка бассейна, химия и оборудование | Ваши электричество и вода |
| Общие сады и полив | Муниципальные налоги на ваш объект |
| Обслуживание и проверка лифтов | Ремонт внутри вашей квартиры |
| Освещение общих зон и его питание | Страхование вашего имущества |
| Охрана или консьерж, если есть | Крупные работы, если собирается отдельный сбор |
| Управление и администрирование | Всё, что причинит ваш арендатор |
Споры начинаются в правом столбце. Отдельно спросите, входит ли в взнос страхование конструктива здания: собственники часто считают, что входит, и узнают обратное в худший момент.
Почему растёт и когда рост обоснован
Взносы растут. Вопрос в том, реальна ли причина.
Обоснованно. Дорожает электричество, что сразу видно по насосам бассейна и освещению. Растут зарплаты. Оборудование доходит до возраста, когда его нужно обслуживать, а не просто проверять. Наполовину пустой комплекс теперь заселён, бассейн используется по настоящему, сады поливают.
Стоит спросить. Повышение без приложенного бюджета. Повышение в год прихода новой управляющей компании без изменения того, что делается. Взнос, который несколько лет не рос вообще, что обычно означает отложенное обслуживание и накапливающийся вне поля зрения крупный счёт.
Последний пункт контринтуитивен. Собственники радуются неизменному взносу. Очень часто это значит, что лифт толком не обслуживали и однажды кто то, а именно вы, заплатит за это одной суммой.
Вопросы, на которые приходит настоящий ответ
Задайте их письменно: до покупки и раз в год после.
- Какова текущая ставка за квадратный метр и какой она была два года назад?
- Можно ли увидеть годовой бюджет и фактические расходы по нему?
- Входит ли страхование конструктива здания во взнос или нет?
- Есть ли резервный фонд на крупные работы и сколько в нём?
- Какова собираемость? Комплекс, где треть собственников не платит, возьмёт это с тех, кто платит.
- Кто утверждает бюджет и голосуют ли собственники?
- Что произошло, когда в последний раз ломалось что то серьёзное, и как это профинансировали?
Последние два говорят больше всего. Комплекс, где у собственников есть голос и существует резервный фонд, за десять лет ведёт себя совершенно иначе, чем тот, где одна компания назначает цифру и тратит её без наблюдения.
По любому объекту, который мы размещаем, мы получим для вас текущую ставку, историю за два года и прямой ответ о резервном фонде до брони. Там, где комплекс это не предоставляет, сам отказ является информацией, и об этом мы тоже скажем.
