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Investitionsratgeber · 05 von 08
Was in welcher Woche passiert, vom ersten Telefonat bis zur Urkunde auf Ihren Namen, mit den ehrlichen Wartezeiten.
Immobilienkäufe scheitern häufiger an der Reihenfolge als an der Substanz: Geld bewegt, bevor Verträge geprüft sind, Verträge unterzeichnet, bevor die Prüfungen abgeschlossen sind, Schlüssel angenommen, bevor die Mängelabnahme erfolgt ist. Der Zeitplan hier ist nachsichtig, wenn Sie der Reihenfolge folgen, und teuer, wenn Sie improvisieren, daher legt diese Seite ihn Woche für Woche so dar, wie er für unsere Kunden tatsächlich abläuft.
Zwei Uhren ticken mit unterschiedlicher Geschwindigkeit. Die Transaktionsuhr läuft von der Reservierung bis zu den Schlüsseln und ist bei einem Wiederverkauf mit sauberen Prüfungen in der Regel in etwa zwei Monaten abgeschlossen. Die Verwaltungsuhr, die von der Kaufgenehmigung bis zur endgültigen Eigentumsübertragung läuft, hinkt ihr Monate hinterher und schränkt in der Zwischenzeit nichts ein. Die beiden Uhren zu verwechseln ist die häufigste Quelle unnötiger Angst, daher trennen wir sie im Folgenden klar.
Ein Wiederverkauf läuft von der Reservierungsanzahlung bis zur Übergabe in einer Angelegenheit von Wochen ab, saubere Prüfungen vorausgesetzt. Ein Kauf vom Plan folgt stattdessen dem Bauzeitplan mit gestaffelten Zahlungen.
Vertragsregistrierung innerhalb von 21 Tagen nach Unterzeichnung, Stempelsteuer innerhalb desselben Zeitfensters und die Mängelinspektion vor der Schlusszahlung. Dies sind die Termine, die es im Kalender zu notieren lohnt.
Mit einer Vollmacht kann alles nach der Besichtigungsreise ohne Sie abgeschlossen werden. Die meisten Kunden entscheiden sich dennoch, bei der Übergabe anwesend zu sein, und wir empfehlen es.
Der Genehmigungsprozess läuft monatelang im Hintergrund, während Sie die Immobilie bewohnen, einrichten und vermieten. Er ändert das Datum auf dem Papier, nicht Ihr Leben.
Die erste Phase ist Fernarbeit: ein ordentliches Gespräch darüber, wofür die Immobilie gedacht ist, eine Auswahlliste verifizierter Angebote, wo nützlich Videorundgänge und die Planung einer Besichtigungsreise. Die Reise selbst dauert zwei oder drei Tage auf der Insel, deckt eine überschaubare Menge an Immobilien und Zeit in den Gegenden zu unterschiedlichen Stunden ab, ohne Verkaufschoreografie.
Wenn die Entscheidung fällt, sichert eine bescheidene Reservierungsanzahlung den Preis und nimmt die Immobilie vom Markt, mit schriftlichen Erstattungsbedingungen. In derselben Woche beauftragen Sie Ihren unabhängigen Anwalt, und wir empfehlen, zwei kennenzulernen, und übergeben ihm dann die Reservierungsunterlagen. Von diesem Punkt an hat die Transaktion eine Akte, ein Honorarangebot und einen Zeitplan.
Die Titelrecherche dauert ein bis drei Wochen: Urkundenklasse, eingetragener Eigentümer, Grenzen, Belastungen und beim Kauf vom Plan die Grundstückslage und Finanzierung des Bauträgers. Nur saubere Ergebnisse bringen die Transaktion voran; ein Problem in dieser Phase kostet Sie nichts außer der Wartezeit, was genau das ist, was die erstattungsfähige Reservierung erkauft hat.
Es folgen die Vertragserstellung und Verhandlung, dann die Unterzeichnung, entweder persönlich oder per Vollmacht, und dann die beiden gesetzlichen Fristen: Stempelsteuer von einem halben Prozent und Registrierung beim Grundbuchamt, beide innerhalb von einundzwanzig Tagen. Bei einem Wiederverkauf fließt der Restbetrag in der Regel einige Wochen nach dem Vertrag; beim Kauf vom Plan fließt die erste Ratenzahlung, und der Baukalender übernimmt.
Die Abschlusswoche ist praktisch: die Mängelinspektion mit einer schriftlichen Liste bei Neubauten, vor der Schlusszahlung überprüfte Korrekturen, dann die Übergabe, die Schlüssel, Zählerstände, Versorgungsleistungen auf Ihren Namen und eingesammelte Garantien abdeckt. Wir sind bei jeder Kundenübergabe anwesend und bleiben für die wenig glamourösen ersten Aufgaben: Internet, Versicherung, ein Ersatzschlüssel bei jemandem Zuverlässigem.
Hinter all dem mahlt der bei Vertragsschluss eingereichte Genehmigungsantrag seine Monate durch. Wenn er erteilt wird, zahlt Ihr Anwalt die Übertragungsgebühr, die Urkunde wird auf Ihren Namen eingetragen, und die Akte wird geschlossen. Es ist oft ein angenehmer Antiklimax, von dem Sie per E-Mail erfahren, während Sie auf der Terrasse sitzen, die das Papier beschreibt.
Die Zahlen auf dieser Seite sind Richtwerte für 2026 und beschreiben den allgemeinen Fall, keine Beratung für Ihre Situation. Sätze und Regeln ändern sich; Ihr Anwalt und Ihr Steuerberater bestätigen den aktuellen Stand, bevor Sie sich binden. Mehr dazu in unserem Haftungsausschluss.