Yatırım rehberi · 06 / 08

Yabancıların Mülkiyeti

Kıbrıs dışından gelen alıcılar burada mülkü nasıl edinir: satın alma izni, kişi başı sınırlar, çiftler, şirketler ve 2024 ile 2025 değişiklikleri.

Yabancı uyruklular, Kuzey Kıbrıs genelinde kendi adlarına tescilli tam mülkiyet tapusuyla mülke sahiptir. Etraflarındaki çerçeve 2024 ve 2025'te elden geçirildi: Bakanlar Kurulu satın alma izni merkezi olmayı sürdürüyor, kişi başına sınırlar yeniden çizildi ve eski gayriresmi çözüm yolları belirgin biçimde kısıtlandı.

Kurallar ne gizli ne de ağırdır, ancak forumlarda dolaşanların çoğundan daha yenidir ve kısmen anlaşılmış hâlleri hızla yayılır. Bu sayfa, durumu 2026'daki hâliyle ana hatlarıyla ifade eder ve tam da ayrıntı iki yılda iki kez değiştiği için, avukatınızın güncel tavsiyesi geçerli tek versiyondur.

Aklınızda tutmanız gereken dört şey

Kişi başına sınırlar, yakın zamanda genişletildi

Bir yabancı alıcı, kendi adına sınırlı sayıda mülk tutabilir; daireler için haklar 2025 reformlarıyla genişletilmiştir. Arazi alımları yaklaşık 1,338 m² ile, tek bir dönümle ve üzerinde bir konutla sınırlıdır.

Çiftler ayrı ayrı sayılır

Eşler haklarını birer birey olarak tutar ki bu, birlikte bir ev ve bir yatırım alan bir aile için en basit yapı olmayı sürdürür. Mülkiyet haritasını ilk alımdan sonra değil, önce planlayın.

Vekâlet yoluyla çözüm yolları dizginlendi

2024 değişiklikleri, birden çok mülkü gayriresmi olarak tutmak için kullanılan mutemetlik düzenlemelerini geçersiz kıldı. Daha büyük varlıklar için yapılar hâlâ mevcuttur, ancak bunlar artık emlakçı gevezeliği değil, avukat alanıdır.

İzin siyasi değil, usule ilişkindir

Bakanlar Kurulu izni bir güvenlik soruşturması ve arazi incelemesidir; düzgünce doğrulanmış mülk alan Avrupalı alıcılara neredeyse istisnasız verilir.

Uygulamada sınırlar

Çerçeve, yaşam tarzını değil, tescilli tapuyu sınırlar. Arazi, yabancı alıcı başına yaklaşık 1,338 metrekare, bir dönüm ile ve üzerine tek bir konut inşa etme izniyle sınırlıdır. Daireler ve villalar için 2025 reformları, bir yabancı uyruklunun kaç birim edinebileceğini belirler; Kıbrıslı Türklere karşılıklı haklar tanıyan ülkelerin vatandaşları için daha geniş haklarla.

Kurallarda satın aldığınız şeyin değerini, onu kullanımınızı ya da ticari olarak kiraya verme olanağınızı kısıtlayan hiçbir şey yoktur. Alıcıların sınırları hissettiği yer portföy oluşturmadır ki bu tam da mülkiyet haritasının, ilk sözleşme imzalanmadan önce avukatınızla çizilmesi gereken yerdir; çünkü sonradan yeniden yapılandırma, planlamanın önleyeceği devir harçlarına mal olur.

Şirketler, vekâletler ve 2024 sıkılaştırması

Yıllar boyunca gayriresmi mutemetlik düzenlemeleri, izin verilenden fazla mülk tutmak için piyasanın çözüm yoluydu. 2024 değişiklikleri buna son verdi: birden fazla mülkü kapsayan mutemetlik anlaşmaları geçersiz kılındı ve mevcut düzenlemelere tescil için son tarihler verildi. Eski çözüm yolunu hâlâ pazarlayan herkes size bir hukuki sorun satıyordur.

Kurumsal yapılar, gerçek kurulum ve muhasebe yükümlülükleriyle birlikte, gerçek portföy durumları için mevcut olmayı sürdürür. Bir yapının kendini amorti edip etmediği rakamlarınıza bağlıdır ve bu, bilinçli olarak bağımsız avukatlara devrettiğimiz bir sorudur: seçenekleri dürüstçe anlatabiliriz; ancak onları biz hazırlamayız.

Miras ve ailenizin bilmesi gerekenler

Buradaki mülk, KKTC miras hukuku uyarınca intikal eder ve alımınızla birlikte hazırlanan yerel bir vasiyetname, mirasçılarınız için sorunsuz bir tereke işlemi ile uzak mesafeli bir idari macera arasındaki farktır. Yabancı vasiyetnameler tanınabilir, ancak yerel varlıkları kapsayan yerel bir vasiyetname daha hızlı, daha ucuz ve işi yürütenlere karşı daha naziktir.

Mirasçılar uyruklarından bağımsız olarak miras alır; sizin yaptığınız gibi izin çerçevesine girerler. Her alıcıya verdiğimiz pratik tavsiye gösterişsizdir: yerel vasiyetnameyi alım sırasında yaptırın, sözleşmeler, tesciller ve makbuzlardan oluşan mülk dosyasını ailenizin bulabileceği bir yerde saklayın ve onlara avukatınızın adını söyleyin. On dakikalık bir işlem, yıllarca sürecek bir fark.

~1,338 m²
Yabancı alıcı başına azami arazi: Tam mülkiyet
Adınıza tescilli tapu: 2024
Vekâlet yoluyla çözümler kısıtlandı: 2025
Daire hakları genişletildi

Bu konuda sorulanlar

Mülk satın almak oturum ya da vatandaşlığa götürür mü?

Mülkiyet, başta yıllık yenilenen ve birkaç yıl sonra daha uzun süreli statü kazanan bir oturma iznini destekler ve taşınan mülk sahiplerinin çoğu bu yolu izler. Yatırım yoluyla vatandaşlık programı yoktur ve böyle bir şey pazarlayan herkese karşı temkinli davranırız.

Eşim olmayan biriyle ortaklaşa satın alabilir miyim?

Evet. Arkadaşlar, kardeşler ya da partnerler tek bir mülkte pay tutabilir; her ortak, kişisel hakkının bir kısmını kullanır. Paylar ve intikal düzenlemeleri sözleşmeye ve tapuya girer ki bu, avukatınızla imzadan sonra değil, önce yapılacak bir görüşmedir.

Mülkiyetim Kuzey Kıbrıs dışında tanınıyor mu?

Tapunuz, mülkün kendisini yöneten KKTC hukuk sistemi içinde tescil edilir ve uygulanır. Daha geniş tanınma sorusu, her alıcının tartması gereken siyasi statünün bir parçasıdır ve bunu bir dipnota indirgemek yerine Neden Kuzey Kıbrıs içeriğimizde açıkça ele alırız.

Bu sayfadaki rakamlar 2026 için gösterge niteliğindedir ve genel durumu tarif eder, sizin durumunuza dair bir tavsiye değildir. Oranlar ve kurallar değişir; taahhüde girmeden önce güncel durumu avukatınız ve vergi danışmanınız teyit eder. Daha fazlası için: yasal uyarı.