Koleksiyona göz atın
İnsanlar nereden alıyor
Dürüst rakamlar
Yatırım rehberi · 03 / 08
Toplam getiri burada şöyle oluşur: kira geliri artı olası değer artışı eksi tüm maliyetler, bu yüzden tek bir rakam vaat etmiyoruz.
Mülkte yatırım getirisi, birçok rakamdan oluşan tek bir rakamdır: varlığın ne kazandığı, ne kadar değerlendiği ve satın almanın, elde tutmanın ve nihayet satmanın ne tuttuğu. Bir bileşen hakkında bağıran piyasalar genellikle bir başkası hakkında suskundur. Bu sayfa, piyasayı alternatiflere karşı eşit zeminde değerlendirebilesiniz diye Kuzey Kıbrıs için tüm hesabı adım adım anlatır.
Planlama duruşumuz bilinçli olarak ihtiyatlıdır. Kira gelirini brüt yerine net olarak modelleriz, değer artışını bir vaat değil bir olasılık olarak ele alırız ve hem girişte hem çıkışta işlem masraflarının tamamını sayarız. Bir alım yalnızca iyimser senaryoda tutuyorsa, o bir yatırım değil, bir umuttur.
Adanın cazibesi, giriş fiyatlarının kiralara göre düşük olmasıdır; bu yüzden buradaki mülk, siz elde tutarken kazanabilir. Ne kadar kazanacağı belirli varlığa bağlıdır; bu yüzden bir ortalama vermek yerine her durumu ayrı ayrı modelleriz.
Yüzde 0.5 damga vergisi, yeni yapılarda yüzde 5 KDV ve yüzde 9 devir harcı, yatırımı başta yükler; bu yüzden her alımı mevsimler değil, yıllar ölçeğinde bir ufka göre değerlendiririz.
Güvenilir bir projede erkenden satın almak, piyasanın temel yapısal iskontosudur. Gerçektir, ancak bedava para değil, inşaat riskinin karşılığıdır ve teminat altına alınmalıdır.
Burada ikinci el satışlar haftalar değil, aylar sürer. Hızlı likiditeye ihtiyaç duyan yatırımcılar, değer artışı yerine gelire ağırlık vermeli ya da başka yere bakmalıdır. Bunu satın aldıktan sonra değil, önce söyleriz.
Her şey dâhil maliyetle başlayın: fiyat artı yüzde 0.5 damga vergisi, mülk yeni yapıysa yüzde 5 KDV, tapu devri sırasında yüzde 9 devir harcı ve avukatlık ücretleri. Ardından kirayı kanıta dayanarak modelleyin: benzer birimlerden gerçek kiralama belgeleri, yönetim, boş dönemler ve işletme masrafları düşülmüş net hâliyle, asla bir geliştirici tahmini değil.
Değer artışını plan değil, olumlu senaryo olarak ele alın. Son yıllar burada iyi seçilmiş kıyı mülküne cömert davrandı, ancak geçmişteki hareket bir vaat değildir. Yalnızca gelirle tutan bir şey satın almanızı ve her türlü büyümenin bir ikramiye olarak gelmesine izin vermenizi tercih ederiz.
Proje aşamasında fiyatlandırma, piyasanın temel yapısal iskontosudur: güvenilir projelerin erken etapları, tamamlandığındaki aynı birimin altında satılır ve aşamalı ödemeler nakit zamanlamanızı daha da iyileştirir. Yatırımcıların bunu sorup durmasının nedeni budur ve cazibesi gerçektir.
İskonto, inşaat riskinin karşılığıdır ve varsayılmamalı, teminat altına alınmalıdır. Gecikmeler yaygındır; tam başarısızlıklar nadirdir ama görülmemiş değildir. Süzgecimiz açıktır: içinde gezebileceğiniz tamamlanmış etapları olan, tapusu kendi incelemelerimizde doğrulanmış, sözleşmeleri tescilli ve ödemeleri inşaat kilometre taşlarına bağlı geliştiriciler. Bir değer artışını zayıf bir geliştiricinin peşinde kovalamanız yerine kaçırmanızı tercih ederiz.
Alternatiflere karşı Kuzey Kıbrıs alışılmadık bir konumdadır: giriş fiyatları hem kiralara hem de yeniden yapım maliyetine göre düşüktür; bu yüzden piyasa aynı anda gelir ve büyüme potansiyeli sunabilir. Olgun Akdeniz piyasaları ikisini aynı ölçüde nadiren sunar ki bu tam da onları finanse etmenin ve çıkmanın neden daha kolay olduğunu açıklar.
Riskler eşit ölçüde anılmayı hak eder: siyasi statü çözülmemiştir, likidite zayıftır, piyasa gençtir ve kur hareketleri işletme masraflarını etkiler. Çeşitlendirme yapan yatırımcılar pozisyonu buna göre boyutlandırır; çünkü burası bir portföyün bir kısmı için iyi, tamamı için kötü bir yerdir. Bunu, satın almaktan vazgeçirdiklerimiz dâhil her müşteriye söyleriz.
Bu sayfadaki rakamlar 2026 için gösterge niteliğindedir ve genel durumu tarif eder, sizin durumunuza dair bir tavsiye değildir. Oranlar ve kurallar değişir; taahhüde girmeden önce güncel durumu avukatınız ve vergi danışmanınız teyit eder. Daha fazlası için: yasal uyarı.