Работа начинается до первого объекта
Большинство покупателей знакомится с агентством через объявление, поэтому естественно думать, что объявления и есть работа. Это её видимая десятая часть. Настоящая работа начинается с брифа: что вы ищете, что можете потратить, как будете платить и как объект ложится на следующие десять лет вашей жизни, а не на следующий отпуск.
Честный отбор иногда заканчивается тем, что мы спорим против объекта. Квартира с видом на море на четвёртом этаже без лифта плохо подходит покупателю, который планирует пенсию. Уединённая вилла плохо подходит тому, кто хочет зимний доход от аренды. Отговорить покупателя от неправильного объекта стоит нам более быстрой комиссии и приносит нечто более ценное: клиента, который верит следующей рекомендации. Если агентство ни разу не сделало этого для вас, оно показывает вам склад, а не консультирует.
Что на самом деле значит проверенный объект
Проверено, это слово, которое использует каждое агентство и мало кто определяет. Для нас оно значит проверяемые факты. Прежде чем объект попадает в наш портфель, титул сверяется с записью в земельном кадастре: кто собственник, что именно зарегистрировано и не висят ли на объекте ипотеки или обременения. У проектов на этапе строительства мы смотрим на послужной список застройщика самым буквальным образом: какие завершённые комплексы существуют, переданы ли они и как выглядят через несколько лет. Их можно посетить, и мы скажем где.
Проверка не заменяет юридическую экспертизу вашего юриста, и агентство, намекающее на обратное, берёт на себя лишнее. Это фильтр, который убирает очевидно проблемное до того, как вы потратите на него внимание. Спросите любое агентство, что именно покрыла проверка по конкретному объекту. Хорошее ответит конкретно.
Агентство, которое ни разу не отговорило покупателя от объекта, продаёт склад, а не совет.
Поездка на просмотры, которая уважает ваше время
Большинство наших покупателей прилетает на несколько дней, и эти дни дороги во всех смыслах. Хороший план просмотров начинается с вашего короткого списка, а не с того, что агентству нужно продать. Ждите реалистичного графика: несколько объектов в день, а не марафон, в географическом порядке, чтобы Кирения, Алсанджак или Эсентепе остались в памяти местами для жизни, а не размытой чередой интерьеров. Ждите и времени на окружение: супермаркет, дорога в час пик, пляж в тот сезон, в который вы будете им пользоваться.
И ждите честности на месте. У каждого объекта, который мы показываем, есть недостаток, потому что он есть у каждого объекта где угодно, и услышать его вы должны от нас в комнате, а не обнаружить после задатка.
Переговоры, и юрист, которого мы представляем, но никогда не заменяем
Когда вы выбрали объект, переговоры ведём мы: цена, план оплаты, включённые дополнения и сроки, всё это двигается, и знать, какой застройщик уступает на каком рычаге, и есть ценность того, что мы делаем это каждую неделю. Чего агент не может, так это обещать результат. Тот, кто гарантирует разрешения, рост цены или определённую перепродажу, обещает вещи вне своего контроля, и такое обещание стоит читать как предупреждение.
Затем происходит самое важное знакомство всей покупки. Мы рекомендуем независимых юристов, и покупатель волен привести своего; в любом случае юрист работает только на вас, оплачивается вами и отчитывается перед вами. Агентство знакомит, но никогда не заменяет. Ваш юрист проверяет договор, титул и разрешения, регистрирует договор в течение 21 дня и держит право сказать стоп. Мы ещё ни разу не пожалели о покупке, которую замедлил внимательный юрист.
Стройка: контроль до ключей и после
При покупке на этапе строительства отношения длятся годами. Этапные платежи должны следовать за проверенным прогрессом, поэтому мы наблюдаем за площадкой, отправляем фотоотчёты и сообщаем, когда очередной платёж действительно заработан, а не просто затребован. Перед передачей мы проходим приёмку недоделок с вами или за вас: показания счётчиков, дефекты в протокол со сроками, и мы напоминаем о каждом пункте, пока он не закрыт.
После ключей вопросы становятся практическими: коммунальные договоры на ваше имя, управляющая компания, мебель и сдача в аренду, если нужен доход. Хорошее агентство остаётся на связи для всего этого, потому что собственник, довольный на третий год, и есть источник следующей рекомендации. Спросите заранее, что конкретно входит в поддержку после передачи.
Кто платит агенту, и что должно насторожить
В большинстве сделок на Северном Кипре комиссию агентства платит продавец или застройщик, а не покупатель. Это стоит знать, потому что это формирует стимулы: наш гонорар приходит, когда вы покупаете, что бы мы вам ни показали. Противовес этому стимулу, длинная игра. Агентство, живущее рекомендациями, не может позволить себе покупателя, жалеющего о первом годе. И всё же признаки агентства, играющего коротко, надо знать.
Красные флаги всегда одни и те же: давление зарезервировать сегодня, потому что якобы ждут ещё три покупателя, портфель, который сводит любой запрос к одному застройщику, отговаривание от независимого юриста или мягкое подталкивание к дружественному, и туманность в ответ на вопрос, что именно покрыла проверка. Любой один из них, повод замедлиться. Два вместе, повод уйти.
Семь вопросов, которыми стоит проверить любое агентство, включая наше
Устройте агентству собеседование раньше, чем оно устроит его вам. У этих вопросов есть конкретные ответы, и рисунок ответов говорит всё:
- Какой объект вы в последний раз отказались брать в работу и почему?
- Что именно покрыла ваша проверка по этому объекту?
- Какие завершённые проекты этого застройщика я могу посетить?
- Свяжете ли вы меня с прошлым покупателем?
- Кто и сколько платит вам в этой сделке?
- Каких юристов вы рекомендуете и могу ли я привести своего?
- Что входит в вашу поддержку через двенадцать месяцев после передачи?
Мы отвечаем на все семь на первой встрече, письменно, если вам так удобнее. Это не бравада, это планка, которую задаёт сам список, и любое агентство, достойное ваших денег, должно брать её спокойно. Носите список в каждый офис, с которым говорите, и начните с нашего.
