Vergi dairesiyle üç karşılaşma
Kuzey Kıbrıs'ta her mülk, sahibini vergi dairesiyle üç kez tanıştırır. Bir kez alırken, mülk sizdeyken yılda bir kez ve satış günü son bir kez daha. Almanya'dan araştıran alıcılar genellikle ilk karşılaşmayı ayrıntısıyla çalışır, diğer ikisini unutur; sonra üçüncü yıldaki bir yazı ya da satıştaki bir kesinti onları hazırlıksız yakalar.
Bu yazı bütün yayı sırasıyla yürür. Kalemlerin hiçbiri tek başına ağır değildir ve toplamları adanın lehine bir argümandır: Buradaki cari vergi yükü Alman ölçülerine göre hafiftir. Sorun tek bir kalemin büyüklüğünden değil, hangi aşamaya ait olduğunu, geleneksel olarak kimin ödediğini ve sözleşmede nerede durması gerektiğini bilmemekten çıkar. Baştan bir uyarı. Buradaki oranlar hükümet kararıyla, bazen kısa sürede değişir. Aşağıdakileri var olanın haritası olarak okuyun ve güncel rakamları imza günü avukatınıza teyit ettirin.
Alırken: tek sözleşmenin etrafında üç kalem
Üç kalem satın almanın kendisi etrafında toplanır. İlki satış sözleşmesi üzerindeki damga vergisidir; sözleşme bedelinin küçük bir yüzdesi olarak hesaplanır ve sözleşme tapu dairesinde kaydedilirken ödenir. Kayıt, imzadan sonraki 21 gün içinde yapılmak zorundadır. Zamanında ödemek gereksiz bir bürokrasi değildir. Sözleşmenizi üçüncü kişilere karşı koruyan şey kayıttır ve damga vergisi bu korumanın bedelidir.
İkincisi KDV'dir ve sıfır konutu ilgilendirir. Satıcı profesyonelse, tipik olarak sıfır konut satan bir müteahhitse, fiyata KDV eklenir ve genellikle teslim civarında ödenir. İki özel kişi arasındaki ikinci el konut satışı normalde KDV'nin tamamen dışında kalır; hazır konut pazarının bir bakışı hak etmesinin nedenlerinden biri de budur. Üçüncüsü devir harcıdır; koçanın fiilen adınıza geçtiği gün tapu dairesinde ödenir ve koçan süreci uzarsa bu gün, sözleşmeden aylar hatta yıllar sonra olabilir.
Kimin neyi ödeyeceği yalnızca yasanın değil, teamülün ve sözleşmenin işidir. Gelenekte üçünü de alıcı taşır, ama her biri sözleşmede farklı paylaştırılabilir; bu yüzden onları adlandıran maddeyi okuyun. Bir ilan fiyatının yanında KDV hariç yazıyorsa, vitrindeki fiyat gerçek fiyat değildir.
Oranlar kararla değişir, düzen değişmez: imzada damga vergisi, elde tutarken küçük faturalar, satışta bir kesinti.
Elde tutarken: ödeyeceğiniz en sessiz faturalar
Mülkün sizde olduğu yıllar yayın sakin ortasıdır. Mülkün büyüklüğü üzerinden hesaplanan yıllık bir belediye emlak vergisi vardır ve gerçekten mütevazıdır. Çoğu daire için yıllık tutar, bir Alman malikin alıştığı emlak vergisinden çok dışarıda bir akşam yemeğine yakındır. Yanında, mülkünüz ister Girne'de ister Esentepe'de ister İskele'de olsun, belediye çöp toplama gibi hizmetler için küçük ücretler tahakkuk ettirir.
Neredeyse her hafta yaptığımız bir açıklama: Yönetimli bir sitedeki aidat vergi değildir. Havuzu, bahçeleri, güvenliği ve bakım ekibini ödeyen bir hizmet bedelidir; hükümet kararına değil sitenin bütçesine bağlıdır ve genellikle mülk sahipliğinin en büyük cari kalemidir. Onu ayrı bütçeleyin ve aidatı olmayan bir villayla aidatlı bir daireyi, rakamlar aynı şeymiş gibi asla karşılaştırmayın.
Kiraya verirken: kaynağında toplanan gelir
Mülkü kiraya verirseniz kira Kuzey Kıbrıs'ta vergiye tabi gelirdir ve sistem payını çoğu zaman siz görmeden alır. Birçok düzenlemede kiracı kiranın bir bölümünü keser ve mal sahibi adına vergi dairesine yatırır; tutarın tamamını alıp sonra hesaplaşmayı bekleyen sahipleri bu şaşırtır.
Burada bilerek oran vermiyoruz. Stopaj yüzdeleri ve mal sahipleri için kayıt kuralları daha önce değişti, yine değişecek. Kalıcı olan tavsiye şu: Kiralamayı beyan edin, kirayı belirlemeden önce güncel stopaj oranını muhasebecinize veya avukatınıza sorun ve vergiyi ilk hesap özetinde keşfetmek yerine getiri hesabınıza baştan koyun.
Satarken: kesinti ve tacir sorusu
Vergi dairesi sizinle en son satışta buluşur; koçan devrinden önce tapu dairesinde satıcı tarafından ödenen bir kesinti yoluyla. Bu son buluşmanın ne kadar ağır olacağına iki şey karar verir. İlki sınıflandırmadır. Arada bir mülk satan bir özel kişiye, dairenin mülk ticareti yapıyor saydığı birinden daha yumuşak davranılır ve tacir oranı hissedilir ölçüde yüksektir. Birkaç yıl içinde birden çok mülk alıp satarsanız, kendinizi hiç tacir gibi hissetmeden o çizgiyi geçebilirsiniz. Bu, üçüncü satıştan sonra değil, ikinci alımdan önce avukatla konuşulmaya değer bir konudur.
İkincisi evraktır. İlk alımınızın makbuzları ve belgelenmiş iyileştirmeler, mülkün size maliyetinin kaydını oluşturur; her alıcıya ilk gün kurmasını söylediğimiz dosya, değerini en sonda gösterir. Özel satıcılar geçmişte arada bir yapılan satış için muafiyet kullanabildi. Sizin için geçerli olup olmadığını ve hangi şartlarla olduğunu, varsayımınız değil, ilana çıkmadan önceki hafta avukatınız netleştirir.
Bütün yay tek sayfada
İşte düzen, saklayabileceğiniz bir tabloya indirilmiş hali:
| Aşama | Kalem | Genellikle kim öder |
|---|---|---|
| Alım | Sözleşme üzerindeki damga vergisi | Alıcı |
| Alım | Sıfır konutta KDV | Alıcı |
| Koçan devri | Tapuda devir harcı | Sözleşme aksini söylemedikçe alıcı |
| Elde tutma | Yıllık emlak vergisi ve belediye ücretleri | Malik |
| Kiralama | Kira gelirine vergi, çoğu zaman stopajla | Mal sahibi |
| Satış | Devirden önce satıcı kesintisi | Satıcı |
Tabloda olmayana dikkat edin: kesin yüzdeler. Bu bilinçli bir tercihtir. İçindeki her oran yakın geçmişte değişti ve bugünün rakamlarını basan her yazı, gelecek yıl sessizce yanlışlanır. Düzen ise kalıcıdır ve bir sözleşmeyi akıllıca okumanızı sağlayan da odur. Bir alımı hazırlarken her alıcımıza, bu kalemlerin her birini o hafta avukat tarafından teyit edilmiş güncel oranıyla adlandıran bir masraf özeti veririz. İlanları karşılaştırıyorsanız ve belirli bir mülk için bu özeti istiyorsanız bize sorun. Hesap bir öğleden sonra sürer ve bu yazının uyardığı her sürprizi ortadan kaldırır.
