Siebzig Prozent verkauft, sagt das Plakat
Sie stehen an einem hellen Vormittag in einer fertigen Wohnanlage. Der Pool ist sauber, die Gärten sind neu, das Verkaufsbüro ist freundlich, und das Banner am Tor meldet, die meisten Einheiten seien vergeben. Doch auf dem Weg zur Musterwohnung sind Sie an vier Etagen kahler Balkone vorbeigegangen: keine Stühle, keine Pflanzen, keine Wäsche, keine Vorhänge. Die Frage, die Sie mit nach Hause nehmen sollten, ist einfach. Ist das eine Gemeinschaft, die sich noch füllt, oder ein Projekt, das stehen geblieben ist und gelernt hat, beschäftigt auszusehen?
Aus dem Prospekt lässt sich das nicht beantworten, und aus dem Verkaufsgespräch sollten Sie es nicht beantworten. Das meiste können Sie selbst klären, zu Fuß, indem Sie Dinge zählen, die niemand für Ihren Besuch inszenieren kann.
Was Sie zählen sollten, bevor Sie irgendjemandem glauben
Kommen Sie ohne Termin wieder, am besten am Abend, und gehen Sie langsam durch die Anlage. Die folgende Tabelle ist das Inventar, das wir bei unseren eigenen Objektprüfungen abarbeiten. Keines dieser Signale ist für sich allein ein Beweis. Zusammen sind sie kaum zu fälschen.
| Signal | Was es nahelegt | Was es Ihnen nicht sagen kann |
|---|---|---|
| Erleuchtete Fenster um halb neun am Abend | Echte Bewohner, nicht nur Eigentümer auf dem Papier | Ferienwohnungen leuchten auch im Juli, kommen Sie zusätzlich in der Nebensaison |
| Namen und Post in den Briefkästen | Menschen, deren Leben hier ankommt | Einige Namen können Mitarbeiter des Bauträgers sein |
| Vorhänge, Pflanzen und Wäsche auf den Balkonen | Eingerichtete, bewohnte Einheiten | Möblierte Schauwohnungen gibt es, zählen Sie Etagen, nicht Ecken |
| Autos, die über Nacht parken, nicht am Mittag | Bewohner statt Besichtigungsverkehr | Wenig, dieses Signal lässt sich kaum inszenieren |
| Ein Pool-Wartungsprotokoll mit aktuellen Daten | Jemand bezahlt die Pflege, und jemand kontrolliert sie | Ob dahinter Nebenkosten stehen oder die Geduld des Bauträgers |
| Protokolle oder Aushänge am Schwarzen Brett | Eine funktionierende Gemeinschaft mit Versammlungen und Beschlüssen | Wie strittig diese Versammlungen sind |
| Besetztes Büro zu den ausgehängten Zeiten | Verwaltung, die auch außerhalb von Verkaufsterminen existiert | Wer das Personal bezahlt, fragen Sie direkt |
| Gärten, die in ihre Beete hineingewachsen sind | Zeit ist vergangen, und die Pflege lief weiter | Junge Bepflanzung ist kein Mangel, nur jung |
Ein Abendbesuch sagt mehr als drei bei Tageslicht. Ein Februarbesuch sagt mehr als einer im August. Wenn Sie nicht zweimal anreisen können, gehen wir abends für Sie durch die Anlage und berichten, was wir gezählt haben. Das ist uns lieber, als später für ein Inserat geradestehen zu müssen.
Verkaufsquoten sind eine Behauptung. Erleuchtete Fenster an einem Dienstagabend im Februar sind eine Tatsache.
Die Geldfrage, die leere Einheiten aufwerfen
Jede Gemeinschaftskosten einer Anlage werden unter denen aufgeteilt, die sie bezahlen. In einer halb verkauften Anlage lautet die unmittelbare Frage, wer den Anteil der Einheiten trägt, die noch keinen Eigentümer haben. Die gesunde Antwort, und die, die Sie vor der Reservierung schriftlich haben wollen, lautet: Der Bauträger zahlt für jede unverkaufte Einheit Nebenkosten auf derselben Grundlage wie ein Eigentümer. Lassen Sie sich das Nebenkostenbudget zeigen, fragen Sie, was der Beitrag tatsächlich finanziert, und fragen Sie, was aus dem Budget wird, wenn die Verkäufe zwei weitere Jahre dort stehen bleiben, wo sie heute sind.
Hören Sie genau hin, wie Ausstattungen beschrieben werden. Ein Fitnessraum, der öffnet, wenn der zweite Bauabschnitt fertig ist, ist ein Plan, keine Einrichtung. Wenn Pool, Fitnessraum oder das Sicherheitstor für Ihre Entscheidung zählen, gehört die Eröffnung mit Datum in Ihren Vertrag, nicht in ein Gespräch an der Tür der Musterwohnung.
Wer die Anlage in der Zwischenzeit führt
Bis genügend Einheiten verkauft sind, kontrolliert üblicherweise der Bauträger die Verwaltung, direkt oder über eine von ihm eingesetzte Firma. Das ist nicht anrüchig, irgendjemand muss die Anlage führen, aber es prägt den Alltag. Regeln werden weich durchgesetzt, solange verkauft wird, denn eine strenge Anlage lässt sich schwerer vermarkten. Beiträge werden aus demselben Grund manchmal künstlich niedrig gehalten, was sich angenehm anfühlt, bis mit der Übergabe der Verwaltung die echten Kosten ankommen.
Stellen Sie deshalb drei Fragen und notieren Sie die Antworten. Ab welchem Punkt geht die Verwaltung auf die Eigentümer über. Was geschieht dann mit der Beitragshöhe. Und wem gehört die technische Infrastruktur, die Pooltechnik, die Wassertanks, der Generator. Denn Anlagen, die dem Bauträger statt der Gemeinschaft gehören, haben die Neigung, später zum Verhandlungsgegenstand zu werden.
Der Schatten auf dem Wiederverkauf, und seine andere Seite
Hier kommt der Teil, den Verkaufsgespräche auslassen. Solange der Bauträger unverkauften Bestand hält, konkurriert jeder Wiederverkauf innerhalb der Anlage mit seiner Preisliste, seinen Zahlungsplänen und seiner frischen Gewährleistung. Dieser Schatten verblasst, während sich die Anlage füllt. Aber wenn Sie womöglich innerhalb weniger Jahre verkaufen müssen, gehört er heute in Ihre Überlegung.
Die ehrliche andere Seite: In halb verkauften Anlagen wohnen auch die echten Gelegenheiten. Bauträger mit Bestand verhandeln, beim Preis, bei Möbelpaketen, beim Zahlungsplan. Sie wählen aus den besten verbliebenen Einheiten statt aus den Resten einer ausverkauften Anlage. Und eine Anlage, die sich in den nächsten drei Jahren um Ihren frühen Kauf herum füllt, fühlt sich mit jeder Saison besser an, nicht schlechter. Die Frage ist nie, ob halb verkauft gut oder schlecht ist. Die Frage ist, ob sich diese konkrete Anlage füllt oder festhängt, und genau das hat Ihr Abendrundgang beantwortet.
Wie man hier gut kauft
Wenn das Zählen gut ausging und die Antworten standgehalten haben, kann der Kauf in einer halb verkauften Anlage das beste Preis-Leistungs-Verhältnis der Küste sein. Lassen Sie sich vier Dinge schriftlich geben, bevor Sie sich binden:
- Der Bauträger zahlt volle Nebenkosten für alle unverkauften Einheiten, festgehalten im Vertrag oder im Verwaltungsvertrag
- Jede zugesagte Ausstattung trägt eine Fertigstellungsbedingung mit Datum, nicht nur eine Bauabschnittsnummer
- Der Zeitpunkt der Verwaltungsübergabe ist definiert, ebenso wie die anschließende Budgetfindung
- Jedes Möbelpaket, jedes Mietversprechen und jeder Nachlass steht in demselben Vertrag, den Sie unterschreiben, nicht in einem Begleitschreiben
Und fragen Sie uns, was wir in den Anlagen gezählt haben, die wir anbieten. Wir besuchen jede Anlage, bevor ein Inserat online geht, und die Belegung gehört zu den Dingen, die wir Ihnen unverblümt sagen. Es ist die eine Tatsache über eine halb verkaufte Anlage, die kein Prospekt freiwillig hergibt.
