Ein Tag, der einen Zeitplan belohnt
Die meisten Käufer erinnern sich an ihren Übergabetag als einen einzigen Rausch: ein herzlicher Empfang im Verkaufsbüro, eine Mappe voller Papiere, ein Schlüsselbund, Fotos an der Tür. Zwanzig Minuten, einige Unterschriften, fertig. Der Bauträger erlebt denselben Tag anders. Für ihn ist die Übergabe der Moment, in dem seine Pflichten deutlich schrumpfen, denn ab diesem Tag wird fast alles, was Sie beanstanden, zu einem Gewährleistungsthema statt zu einer Lieferbedingung.
Deshalb kostet das Nützlichste, was Sie tun können, keinen Cent: Behandeln Sie die Übergabe wie einen Arbeitstag mit Zeitplan, und legen Sie die Besichtigung vor die Unterschrift, nicht dahinter. Die folgenden Stunden zeigen, wie wir den Tag gliedern, wenn wir eine Übergabe gemeinsam mit einem Käufer wahrnehmen. Verschieben Sie die Uhrzeiten nach Bedarf, aber behalten Sie die Reihenfolge bei. Die Reihenfolge ist der Kern.
09:00 Uhr, erst die Räume, dann das Papier
Kommen Sie mit der Mängelliste Ihres letzten Besuchs und gehen Sie die Immobilie Raum für Raum durch, bevor irgendjemand eine Mappe öffnet. Das Morgenlicht ist dabei Ihr Verbündeter: Tief stehende Sonne über einem Fliesenboden zeigt Kratzer, ungleichmäßige Fugen und Farbschatten, die eine Besichtigung am Mittag verbirgt.
Prüfen Sie alles, was sich bewegt oder fließt. Jeden Wasserhahn, warm und kalt. Jeden Abfluss, die Dusche einige Minuten im Betrieb. Jedes Fenster und jede Tür, geöffnet, geschlossen und abgeschlossen. Die Klimaanlage in jedem Raum, im Kühl- und im Heizmodus. Den Warmwasserboiler einschalten und arbeiten lassen, während Sie weitergehen. Klingel, Gegensprechanlage, und jede Steckdose, wenn Sie einen Steckdosenprüfer mitgebracht haben.
Markieren Sie jeden Mangel mit Kreppband und notieren Sie ihn auf der Liste. Lassen Sie sich nicht aus Höflichkeit drängen. Anderthalb Stunden an dieser Stelle sind die günstigste Handwerkerleistung Ihres Lebens, denn nach dem heutigen Tag konkurriert jeder dieser Punkte mit einer Baukolonne, die längst auf dem nächsten Projekt steht.
Die Übergabe ist nicht die Ziellinie. Sie ist der Tag, an dem die Immobilie beginnt, Ihnen die Wahrheit über sich zu erzählen, und der einzige Tag, an dem der Bauträger vertraglich zuhören muss.
11:00 Uhr, Zähler, Seriennummern und Fotos
Jetzt fotografieren Sie die Immobilie ins Protokoll. Jeden Zähler, nah genug, dass Zählerstand und Seriennummer des Geräts in einem Bild lesbar sind. Diese Fotos verankern den Anfangsbestand für Strom und Wasser auf Ihren Namen und beenden jede spätere Diskussion über Verbrauch vor Ihrer Zeit.
Und dann tun Sie das, was fast niemand tut: Fotografieren Sie die Typenschilder der Klimageräte, des Warmwasserboilers und aller Geräte, die zur Immobilie gehören. Gewährleistungsansprüche stehen und fallen damit, dass Seriennummern zu Kaufunterlagen passen. Fällt im achten Monat ein Kompressor aus, ist das Foto von heute der Unterschied zwischen einer gedeckten Reparatur und einer Debatte.
Zählen Sie, was man Ihnen übergibt. Schlüssel für jede Tür, Fensterschlüssel wo vorhanden, Fernbedienungen für Tore und Garagen, Chips für Pool oder Anlagenzugang. Schreiben Sie die Stückzahlen ins Protokoll. Der fehlende dritte Schlüssel fällt um Mitternacht im Oktober auf, nie bei der Übergabe.
12:30 Uhr, das Übergabeprotokoll
Das Übergabeprotokoll ist das Dokument des Tages. Bevor Sie unterschreiben, prüfen Sie, ob es vier Dinge enthält: das Datum, die fotografierten Zählerstände, die genaue Zahl der Schlüssel und Fernbedienungen sowie jeden offenen Mangel des Vormittags mit einem konkreten Erledigungstermin. Ein Protokoll, das den Zustand als einwandfrei bezeichnet, ist keine Formalität, sondern eine Erklärung, an der Sie festgehalten werden. Gibt es Mängel, gehören sie auf das Papier.
Zwei Unterscheidungen sind hier wichtig. Erstens: Die Übergabe ist nicht die Eigentumsübertragung. Der Titel geht seinen eigenen Weg mit eigenen Schritten und eigener Dauer, und nichts, was Sie heute unterschreiben, ersetzt dieses Verfahren. Zweitens gibt es einen Unterschied zwischen kosmetischen Mängeln, die mit Fristen auf die Liste gehören, und einem gravierenden Ausfall, etwa fehlender Wasserversorgung oder einer nicht funktionierenden Elektroinstallation. Hat der Vormittag etwas aus der zweiten Kategorie ergeben, ist das Verschieben der Übergabe eine vertragliche Position und keine Unhöflichkeit. Eine kurze Verzögerung jetzt ist billiger als die Abnahme einer Immobilie, die noch nicht funktioniert.
14:00 Uhr, der Nachmittag der Namen
Mit dem unterschriebenen Protokoll gehört der Nachmittag der Verwaltung, und es lohnt sich, alles am selben Tag zu erledigen, solange jedes Dokument in Ihrer Tasche ist. Der Strom wird beim Versorger auf Ihren Namen umgemeldet, üblicherweise mit einer Kaution und dem Zählerfoto, das Sie bereits haben. Das Wasser läuft bei den meisten Anlagen über die Gemeinde. Beträge und geforderte Unterlagen ändern sich, also erfragen Sie die aktuellen Anforderungen am Schalter und heben Sie jede Quittung auf.
Gehen Sie auch beim Verwaltungsbüro der Anlage vorbei, oder beim Hausverwalter, falls es einen gibt. Drei Dinge wollen Sie schriftlich: das Datum, ab dem Ihre Nebenkostenpflicht beginnt, eine Kopie der Anlagenordnung und den direkten Kontakt zu der Person, die tatsächlich repariert. Das ist auch der Moment für eine präzise Frage an Ihren Anwalt: Ab welchem Tag geht nach Ihrem Vertrag die Gefahr auf Sie über. Versichern Sie die Immobilie ab genau diesem Tag. Für die meisten Käufer ist dieser Tag heute.
17:00 Uhr, der erste Abendtest
Wenn Sie können, bleiben Sie bis in den Abend. Eine Immobilie verhält sich nachts anders. Lassen Sie den Boiler einen vollen Zyklus durchlaufen und duschen Sie richtig, statt hoffnungsvoll lauwarmes Wasser am Hahn zu testen. Kühlen oder heizen Sie das Schlafzimmer ernsthaft und hören Sie dem Gerät zu. Schalten Sie jede Außenleuchte ein. Sitzen Sie zehn Minuten bei geschlossenen Fenstern und hören Sie, wie das Gebäude klingt: Aufzüge, Pumpen, der Technikraum des Pools, die Straße.
Nichts davon ist Pessimismus. Mängel aus der ersten Woche wirken völlig anders als Mängel aus dem sechsten Monat, gewährleistungsrechtlich wie atmosphärisch. Das Team des Bauträgers ist noch vor Ort, noch erreichbar, noch an einer sauberen Übergabeliste interessiert. Sie lernen die Immobilie ehrlich kennen, solange die Menschen, die sie gebaut haben, noch im Raum sind.
Was in Ihre Tasche gehört
Der ganze Tag passt in eine kleine Tasche:
- Reisepass sowie eine Kopie des Kaufvertrags mit Ihren Zahlungsbelegen
- Die Mängelliste Ihres letzten Besuchs, ausgedruckt
- Ein geladenes Handy für Fotos, dazu eine Powerbank
- Ein günstiger Steckdosenprüfer aus dem Baumarkt
- Kreppband und ein Stift zum Markieren von Mängeln
- Eine leere Mappe für alles, was man Ihnen übergibt: Protokolle, Anleitungen, Garantiekarten
- Die Nummer Ihres Anwalts, gespeichert und getestet
Steht Ihr Übergabetermin bereits fest, schicken Sie ihn uns. Wir begleiten unsere Käufer zur Übergabe, bringen Checkliste und Sprache mit und wissen, welche Punkte ins Protokoll gehören, bevor es unterschrieben wird. Es ist der eine Termin im gesamten Kauf, bei dem sich ein erfahrenes zweites Augenpaar bis zur Mittagspause bezahlt macht.
