Почему здесь так много продают до того, как построят
Проедьте по северному или восточному побережью, и увидите одно и то же: краны, шоурумы и щиты со сроками сдачи через два года. Это не причуда местного рынка. Строительство здесь финансируется в основном взносами покупателей, а не банковскими кредитами, так что покупатель становится частью финансирования.
Именно поэтому цены на старте ниже, чем на готовое, и именно поэтому договор здесь значит больше, чем где либо ещё. Вы покупаете не просто жильё. На восемнадцать месяцев или около того вы кредитуете строительную компанию на рынке, где вашей главной защитой является подписанный документ.
Сделанная правильно, покупка на этапе строительства здесь вполне надёжна, и тысячи людей прошли этот путь без драм. Разница между хорошим и плохим исходом почти целиком договорная.
Как выглядит разумный график платежей
Единого предписанного законом графика нет, поэтому предложенный вам вариант это переговорная позиция, а не правило. Большинство застройщиков готовы его обсуждать, особенно по квартире, которая давно висит в списке.
| Этап | Обычная доля | На чём настаивать |
|---|---|---|
| Бронирование | Небольшая фиксированная сумма | Письменные условия возврата и срок до подписания договора |
| Подписание договора | Примерно четверть или треть | Платить только после проверки титула вашим юристом |
| Этапы строительства | Основная часть, разбитая на взносы | Каждый взнос привязан к подтверждённому этапу стройки, а не к дате |
| Сдача и ключи | Ощутимая финальная доля | Удерживается до подписания списка недоделок, а не платится под обещание |
| Передача титула | Пошлины и налоги по мере наступления | Суммы подтверждены письменно до принятия обязательств |
Самая важная строка в таблице третья. Если взносы наступают в фиксированные даты независимо от прогресса, застройщику платят за время. Если они наступают, когда крыша готова и принята, ему платят за стройку. Эти два договора ведут себя совершенно по разному, когда проект замедляется.
График, привязанный к датам, вознаграждает застройщика за ожидание. График, привязанный к этапам стройки, вознаграждает за то, что он строит.
Последний платёж это ваш единственный реальный рычаг
Покупатели регулярно отдают его заранее, а потом удивляются, почему список недоделок закрывается девять месяцев. Когда у застройщика уже все деньги, ваша перекошенная дверь душевой конкурирует за внимание с покупателями, которые ещё не заплатили.
Удержите ощутимую сумму до подписания согласованной приёмки и пропишите в договоре, что эта приёмка охватывает. Не символическую сумму. Такую, чтобы закрыть ваш список было для них дешевле, чем тянуть.
Задержки: это нормально, и что с ними делать
Некоторое смещение здесь в порядке вещей. Погода, материалы, идущие морем, и подключение коммуникаций движутся медленно, и проект, отставший на пару месяцев от буклета, это не скандал. Проект с отставанием в год без объяснений и без последствий это другое дело.
Ваш договор должен различать эти случаи. Ищите конкретную дату передачи, а не сезон или квартал. Ищите льготный период, выраженный в месяцах, который обе стороны считают нормальным. И ищите, что происходит после его истечения, выраженное в деньгах: суточная или месячная сумма либо право выйти из сделки с возвратом средств.
Застройщик, уверенный в своём графике, это обсудит. Тот, кто отвергает любые последствия за задержку, сообщает вам, как он сам оценивает ход проекта. Стоит прислушаться.
Пункты, за которые стоит спорить
- Регистрация договора. Юрист должен зарегистрировать его в земельном реестре в установленный срок. Незарегистрированный договор это гораздо более слабая позиция.
- Приложение со спецификацией. Письменный перечень материалов, марок и отделки, приложенный к договору. Без него гранит превращается в имитацию гранита, и спорить не с чем.
- Пункт о замене материалов. Застройщики часто оставляют право заменять материалы на эквивалентные по качеству. Нормально, если эквивалентность определена и вас уведомляют.
- Общие зоны и завершение. Установите, должны ли бассейн, благоустройство и парковка быть готовы, чтобы передача считалась состоявшейся. Иначе вас попросят принять дом посреди стройплощадки.
- Уступка договора. Можете ли вы продать договор до сдачи и на каких условиях. За два года обстоятельства меняются.
- Что входит в цену. Кухня, шкафы, кондиционеры, техника. На этом рынке всё это часто идёт отдельно, и разница существенная.
Проверяйте застройщика, а не только чертежи
Визуализации заказывают, а готовые здания это доказательство. Спросите, какие проекты компания завершила, и съездите посмотреть тот, которому три или четыре года. Новая стройка везде выглядит хорошо. Четырёхлетняя расскажет вам о бетоне, водоотводе и о том, работает ли управляющая компания.
Затем найдите жильца. Собственники в готовом комплексе того же застройщика за пять минут расскажут то, чего не скажет отдел продаж: сдвигалась ли сдача, как закрывали недоделки, существует ли обещанный спортзал.
Спросите прямо, есть ли на участке ипотека или иное обременение, и поручите юристу проверить ответ, а не верить ему. И насторожитесь, если весь портфель застройщика сейчас в стройке и ничего ещё не сдано.
Подходит ли вам покупка на этапе строительства
Подходит, если переезд у вас через год или позже, если поэтапные платежи ложатся на ваши финансы лучше единовременной суммы и если вам важнее жильё побольше или в лучшем месте, чем немедленное.
Подходит меньше, если ключи нужны в течение нескольких месяцев, если задержка оставит вас без жилья или если неопределённость будет тяготить вас два года. Нет ничего зазорного в том, чтобы купить вторичку, увидеть ровно то, что получаете, и заселиться. Многие наши покупатели делают именно так.
Если вы сейчас взвешиваете вариант на стадии строительства, пришлите нам график платежей и спецификацию до подписания. Скажем, что здесь нормально для этого рынка, а по каким пунктам мы бы поспорили, независимо от того, наш это объект или нет.
