Neden bu kadar çok şey daha yokken satılıyor
Kuzey ya da doğu kıyısında biraz ilerleyin, hep aynı manzarayı görürsünüz: vinçler, örnek daireler ve iki yıl sonrasına teslim vaat eden tabelalar. Bu pazarın bir tuhaflığı değil. Buradaki inşaatlar büyük ölçüde banka kredisiyle değil alıcı taksitleriyle finanse edilir, yani alıcı finansmanın parçası olur.
Lansman fiyatlarının teslim fiyatlarından düşük olmasının sebebi de budur, sözleşmenin başka yerlere göre daha çok önem taşımasının sebebi de. Sadece bir ev almıyorsunuz. Yaklaşık on sekiz ay boyunca bir inşaat şirketine kredi açıyorsunuz ve bu pazarda başlıca güvenceniz imzaladığınız belgedir.
Düzgün yapıldığında proje aşamasında alım burada gayet sağlam bir yoldur ve binlerce kişi sorunsuz şekilde bu yoldan geçmiştir. İyi sonuçla kötü sonuç arasındaki fark neredeyse tamamen sözleşmededir.
Makul bir ödeme planı nasıl görünür
Yasal olarak dayatılan tek bir plan yok, dolayısıyla size sunulan şey kural değil pazarlık pozisyonudur. Çoğu müteahhit bunu konuşur, özellikle listesinde bir süredir duran bir daire için.
| Aşama | Tipik oran | Israr edilecek nokta |
|---|---|---|
| Kapora | Küçük ve sabit bir tutar | Yazılı iade şartları ve sözleşmeye kadar tanınan süre |
| Sözleşme imzası | Dörtte bir ile üçte bir arası | Yalnızca avukatınız tapu incelemesini tamamladıktan sonra ödenir |
| İnşaat aşamaları | Büyük kısım, taksitlere bölünür | Her taksit takvim tarihine değil doğrulanmış bir inşaat aşamasına bağlanır |
| Teslim ve anahtar | Anlamlı bir son dilim | Eksik listesi kabul edilene kadar tutulur, teslim vaadiyle ödenmez |
| Tapu devri | Harç ve vergiler tahakkuk ettikçe | Tutarlar taahhütten önce yazılı olarak teyit edilir |
Tablodaki en önemli satır üçüncüsü. Taksitler ilerlemeden bağımsız sabit tarihlerde doğuyorsa müteahhide zaman için ödeme yapılıyordur. Çatı bitip onaylandığında doğuyorsa inşa ettiği için ödeme yapılıyordur. Bir proje yavaşladığında bu iki sözleşme bambaşka davranır.
Tarihe bağlı ödeme planı müteahhidi beklediği için ödüllendirir. Aşamaya bağlı plan ise inşa ettiği için.
Son ödeme elinizdeki tek gerçek koz
Alıcılar bunu sıklıkla erkenden bırakır, sonra eksik listesinin neden dokuz ay sürdüğünü merak eder. Müteahhit paranın tamamını aldıktan sonra sizin bozuk duşakabin kapağınız, henüz ödeme yapmamış alıcılarla ilgi için yarışır.
Üzerinde anlaşılan bir kontrol imzalanana kadar ciddi bir tutarı elinizde tutun ve bu kontrolün neyi kapsadığını sözleşmeye yazın. Sembolik bir rakam değil. Listenizi kapatmanın onlar için daha ucuz seçenek olacağı kadar.
Gecikmeler: normaldir, peki ne yapılır
Bir miktar kayma burada standarttır. Hava, deniz yoluyla gelen malzeme ve altyapı bağlantıları yavaş ilerler; broşürdeki tarihin birkaç ay gerisinde kalan bir proje skandal değildir. Açıklamasız ve sonuçsuz bir yıl geride kalan proje ise başka bir şeydir.
Sözleşmeniz bu ikisini ayırmalı. Mevsim ya da çeyrek değil, net bir teslim tarihi arayın. İki tarafın da normal saydığı, ay olarak yazılmış bir tolerans süresi arayın. Ve o tolerans dolduktan sonra ne olacağının parayla ifade edilmiş halini arayın: günlük ya da aylık bir tutar veya paranız iade edilerek çekilme hakkı.
Programına güvenen müteahhit bunu konuşur. Gecikmenin her türlü sonucuna direnen müteahhit, projenin nasıl gideceğine dair beklentisini size söylüyordur. Dinlemekte fayda var.
Pazarlık etmeye değer maddeler
- Sözleşmenin tescili. Avukatınız sözleşmeyi yasal süre içinde Tapu Dairesi'ne kaydettirmeli. Tescilsiz sözleşme, işler sarpa sararsa çok daha zayıf bir pozisyondur.
- Teknik şartname eki. Malzeme, marka ve kaplamaların yazılı listesi, sözleşmeye ek olarak. Bu olmadan granit granit görünümüne dönüşür ve söyleyecek sözünüz kalmaz.
- Muadil malzeme maddesi. Müteahhitler çoğu zaman eşdeğer kalitede malzemeyle değiştirme hakkını saklı tutar. Eşdeğerin tanımı yazılıysa ve size bildirim yapılıyorsa sorun değil.
- Ortak alanlar ve tamamlanma. Teslimin geçerli sayılması için havuz, peyzaj ve otoparkın bitmiş olması gerekip gerekmediğini netleştirin. Aksi halde şantiye ortasındaki bir evi teslim almanız istenebilir.
- Devir hakkı. Sözleşmenizi tamamlanmadan satabilir misiniz ve hangi şartlarla. İki yılda koşullar değişir.
- Fiyata neyin dahil olduğu. Mutfak, dolaplar, klima, beyaz eşya. Bu pazarda bunlar sıklıkla ekstradır ve aradaki fark ciddidir.
Sadece çizimleri değil, müteahhidi de inceleyin
Görseller sipariş edilir; bitmiş binalar kanıttır. Şirketin hangi projeleri tamamladığını sorun, sonra üç dört yıllık olanlardan birine gidip bakın. Yeni yapı her yerde iyi görünür. Dört yıllık yapı size betonu, su tahliyesini ve site yönetiminin işini yapıp yapmadığını anlatır.
Ardından bir sakin bulun. Aynı müteahhidin bitmiş bir projesindeki maliklerin size beş dakikada anlatacağı şeyleri hiçbir satış ofisi anlatmaz: teslim kaydı mı, eksikler nasıl kapatıldı, vaat edilen spor salonu gerçekten var mı.
Arsa üzerinde ipotek ya da başka takyidat olup olmadığını doğrudan sorun ve cevaba güvenmek yerine avukatınıza doğrulatın. Tüm portföyü şu anda inşaat halinde olan ve henüz hiçbir şey teslim etmemiş bir müteahhide karşı temkinli olun.
Proje aşamasında alım size uygun mu
Taşınmanız bir yıl ya da daha uzak ise, taksitler bütçenize tek seferlik ödemeden iyi geliyorsa ve hemen alabileceğiniz bir ev yerine daha büyük veya daha iyi konumlu bir evi tercih ediyorsanız uygundur.
Birkaç ay içinde anahtara ihtiyacınız varsa, bir gecikme sizi evsiz bırakacaksa ya da iki yıl boyunca belirsizlik sizi rahatsız edecekse daha az uygundur. İkinci el alıp ne aldığınızı net görerek taşınmakta utanılacak bir şey yok. Alıcılarımızın çoğu tam olarak bunu yapıyor.
Şu anda proje aşamasında bir daire değerlendiriyorsanız, imzalamadan önce ödeme planını ve şartnameyi bize gönderin. Hangi kısımların bu pazarda olağan olduğunu, hangilerinde biz olsak direneceğimizi söyleriz; mülk bizim olsun olmasın.
