Die Prüfung, die niemand für Sie bestellt
In Deutschland steht bei den meisten Immobilienkäufen eine Bank in der Mitte, und die Bank schützt ihre Sicherheit: Bevor der Kredit bewilligt wird, wird die Immobilie bewertet und geprüft, ob es den Käufer interessiert oder nicht. In Nordzypern läuft der Großteil der Käufe ganz ohne Bank. Käufer zahlen bar oder nutzen den Ratenplan des Bauträgers, und ohne Kreditgeber in der Kette gibt es keine Institution, deren Aufgabe es wäre, auf einem Gutachten zu bestehen. Die meisten Bestandsimmobilien wechseln deshalb ohne eines den Besitzer.
Es liegt nahe, das als örtliche Gepflogenheit zu lesen und das Gutachten ebenfalls zu überspringen. Wir lesen es andersherum. Dass keine automatische Prüfung existiert, heißt nicht, dass die Prüfung unnötig ist; es heißt, dass die gesamte Qualitätskontrolle Sie sind. Beim Neubau fängt die Gewährleistung des Bauträgers Probleme nach der Übergabe auf. Bei einer Bestandsimmobilie, einem Haus, das fünfzehn Sommer und Winter hinter sich hat, gehört alles, was Sie vor der Unterschrift nicht gefunden haben, danach Ihnen, zum bereits vereinbarten Preis.
Was ein Bausachverständiger wirklich untersucht
Ein unabhängiges Baugutachten sind einige Stunden Aufmerksamkeit eines qualifizierten Ingenieurs, und es folgt dem Wasser und dem Gewicht. Der Kern eines guten Berichts umfasst:
- Das Dach: seine Eindeckung, seine Dämmung und die Flecken an der Decke darunter, die seine jüngere Geschichte erzählen
- Risse und Setzung: die Unterscheidung zwischen kosmetischen Putzlinien und Bewegung im Tragwerk, und ob diese Bewegung abgeschlossen wirkt oder andauert
- Feuchtigkeit und ihre Quellen: aufsteigend aus dem Boden, vom Winterregen durch die Wände gedrückt oder aus Leitungen darin
- Wassertanks und Pumpen: die stillen Lebensadern der Insel, ihr Alter, ihr Zustand und ihre Platzierung
- Elektrik: das Alter der Installation, der Zustand des Verteilerkastens und die Frage, ob frühere Erweiterungen fachgerecht verkabelt wurden
- Entwässerung: wohin das Abwasser tatsächlich fließt und ob die Sickergrube dort liegt, wo die Unterlagen es behaupten
- Anbauten: alles, was nach der ursprünglichen Genehmigung entstand, von der geschlossenen Veranda bis zum zusätzlichen Geschoss
Beim letzten Punkt geht die körperliche Prüfung ins Papier über, und die beiden Hälften gehören zusammen.
In Deutschland besteht die Bank auf dem Gutachten. Hier ist der einzige Mensch, der je darauf bestehen wird, Sie selbst.
Die Papierhälfte derselben Frage
Das Gutachten sagt Ihnen, was auf dem Grundstück steht. Die Eigentumsurkunde und die genehmigten Pläne sagen, was dort stehen darf, und die Probleme des Bestandsmarkts wohnen in der Lücke zwischen diesen beiden Antworten. Bitten Sie Ihren Anwalt, das Gutachten neben das Papier zu legen: Stimmen die Grenzen im Gelände mit dem Plan der Eigentumsurkunde überein, steht der Pool in den genehmigten Zeichnungen, das zweite Geschoss, die Garage. Ein Bauwerk, das in den Zeichnungen fehlt, ist nicht automatisch ein Desaster; vieles lässt sich nachträglich legalisieren. Aber Legalisierung kostet Zeit und Geld, und es sollten die Zeit und das Geld des Verkäufers sein, verhandelt vor Ihrer Unterschrift, nicht Ihre, entdeckt danach.
Was es kostet und wie lange es dauert
Für ein typisches Bestandshaus rechnen Sie mit einem Honorar von wenigen hundert Euro, mehr bei einer großen Villa, und mit einem schriftlichen Bericht innerhalb von Tagen nach dem Termin, nicht Wochen. Gemessen am Kaufpreis ist das Gutachten eine der billigsten Positionen der gesamten Transaktion und die einzige, deren ganzer Zweck Ihr Schutz ist. Zum Zeitpunkt: Beauftragen Sie es, nachdem Ihr Angebot angenommen wurde, aber vor der Vertragsunterschrift, und sagen Sie es offen. Ein Verkäufer, der hört, dass am Donnerstag ein Gutachter kommt, und plötzlich bis Mittwoch abschließen will, hat die Gutachterfrage ohne den Gutachter beantwortet.
Befunde sind Hebel, und gelegentlich Urteile
Die meisten Befunde beenden keinen Kauf. Ein müdes Dach, eine alternde Pumpe, Feuchtigkeit unter dem Badezimmerfenster: daraus werden Zahlen, und aus Zahlen wird Verhandlung. Die üblichen Züge sind ein Preisnachlass in Höhe der Reparaturkosten, oder der Verkäufer behebt den Mangel vor dem Abschluss und die Behebung wird geprüft, oder ein Teil des Preises bleibt zurückbehalten, bis die Arbeit erledigt ist. Ein Gutachten ohne Befund war eine günstige Versicherung; ein Gutachten mit Befund bezahlt sich am Verhandlungstisch meist um ein Vielfaches selbst.
Eine kurze Liste von Befunden verdient eine härtere Antwort. Aktive Bewegung im Tragwerk, Risse, die sich noch öffnen. Ein Anbau, der sich nach den geltenden Regeln nicht legalisieren lässt. Grenzen, die dem Plan der Eigentumsurkunde widersprechen und die der Verkäufer nicht bereinigen kann. In diesen Fällen ist der Rabatt ein Betäubungsmittel, keine Heilung, und der ehrliche Zug ist der Rückzug, denn Sie würden das Problem mit dem Haus kaufen und es eines Tages auch mit ihm verkaufen.
Wenn das Gutachten der Anzeige widerspricht
Es kommt vor, und es ist uns passiert: Der Bericht eines Gutachters beschreibt ein anderes Gebäude als die Fotos der Anzeige. Unsere Praxis ist fest. Die Anzeige wird korrigiert oder zurückgezogen, der Bericht geht vollständig an beide Seiten, und die Verhandlung beginnt neu bei den Fakten, nicht bei der Broschüre. Wir verlieren lieber einen Verkauf, als einen Riss zu verteidigen.
Wenn Sie bezugsfertige Immobilien in die engere Wahl nehmen, nennen wir Ihnen unabhängige Ingenieure, die auf Englisch und Deutsch begutachten, und legen den Termin in Ihre Reise. Bringen Sie den Skeptiker Ihrer Familie mit, bringen Sie den Gutachter mit, und unterschreiben Sie nur für das Haus, das beide gutheißen. Die bezugsfertigen Häuser unten lassen sich alle noch diesen Monat begehen, vermessen und begutachten.
