Drei Begegnungen mit dem Finanzamt
Jede Immobilie in Nordzypern stellt ihren Eigentümer dem Finanzamt dreimal vor. Einmal beim Kauf, einmal im Jahr während des Besitzes und ein letztes Mal am Tag des Verkaufs. Käufer, die aus Deutschland recherchieren, studieren meist die erste Begegnung im Detail und vergessen die beiden anderen, bis ein Schreiben im dritten Jahr oder ein Abzug beim Verkauf sie überrascht.
Dieser Artikel geht den ganzen Bogen der Reihe nach durch. Keine der einzelnen Abgaben ist dramatisch, und zusammengenommen gehören sie zu den Argumenten für die Insel: Die laufende Steuerlast ist nach deutschen Maßstäben leicht. Ärger entsteht nicht durch die Höhe eines einzelnen Postens, sondern dadurch, dass man nicht weiß, zu welcher Phase er gehört, wer ihn traditionell trägt und wo er im Vertrag stehen sollte. Eine Warnung vorweg. Die Sätze ändern sich hier per Regierungsbeschluss, manchmal kurzfristig. Nehmen Sie alles Folgende als Landkarte dessen, was existiert, und lassen Sie Ihren Anwalt die aktuellen Zahlen am Tag der Unterschrift bestätigen.
Beim Kauf: drei Abgaben rund um einen Vertrag
Drei Abgaben sammeln sich um den Kauf selbst. Die erste ist die Stempelsteuer auf den Kaufvertrag, berechnet als kleiner Prozentsatz des Vertragspreises und fällig, wenn der Vertrag beim Grundbuchamt registriert wird, was innerhalb von 21 Tagen nach der Unterschrift geschehen muss. Pünktlich zu zahlen ist keine überflüssige Bürokratie. Die Registrierung schützt Ihren Vertrag gegenüber Dritten, und die Stempelsteuer ist der Preis dieses Schutzes.
Die zweite ist die Mehrwertsteuer, und sie betrifft den Neubau. Verkauft ein gewerblicher Anbieter, typischerweise ein Bauträger mit einem Neubau, kommt Mehrwertsteuer auf den Preis und wird üblicherweise rund um die Übergabe fällig. Eine Bestandsimmobilie zwischen zwei Privatpersonen bleibt normalerweise ganz außerhalb der Mehrwertsteuer, einer der Gründe, warum der Bestandsmarkt einen Blick verdient. Die dritte ist die Übertragungsgebühr, gezahlt beim Grundbuchamt an dem Tag, an dem die Eigentumsurkunde tatsächlich auf Ihren Namen übergeht, und dieser Tag kann Monate oder sogar Jahre nach dem Vertrag liegen, wenn das Urkundenverfahren dauert.
Wer was zahlt, ist eine Frage von Gepflogenheit und Vertrag, nicht allein des Gesetzes. Nach Konvention trägt der Käufer alle drei, doch jede lässt sich im Vertrag anders zuordnen, lesen Sie also die Klausel, die sie benennt. Steht bei einem Angebotspreis zuzüglich Mehrwertsteuer, ist der Schaufensterpreis nicht der Preis.
Die Sätze ändern sich per Beschluss, das Muster nicht: Stempelsteuer bei der Unterschrift, kleine Rechnungen im Besitz, eine Abgabe beim Verkauf.
Im Besitz: die leisesten Rechnungen Ihres Eigentums
Die Jahre des Besitzes sind die ruhige Mitte des Bogens. Es gibt eine jährliche kommunale Immobiliensteuer, bemessen nach der Größe der Immobilie, und sie ist wirklich bescheiden. Für die meisten Wohnungen liegt die Jahresrechnung näher an einem Abendessen im Restaurant als an allem, was ein deutscher Eigentümer als Grundsteuer kennt. Daneben stellt die Gemeinde kleine Gebühren für Leistungen wie die Müllabfuhr in Rechnung, ob Ihre Immobilie in Girne, Esentepe oder Iskele liegt.
Eine Klarstellung, die wir fast wöchentlich machen: Der Anlagenbeitrag einer verwalteten Wohnanlage ist keine Steuer. Er ist ein Entgelt für Leistungen, bezahlt Pool, Gärten, Sicherheitsdienst und Hausmeister, folgt dem Budget der Anlage statt irgendeinem Regierungsbeschluss und ist meist der größte laufende Posten des Eigentums. Planen Sie ihn separat ein, und vergleichen Sie nie eine Villa ohne Anlagenbeitrag mit einer Wohnung mit Beitrag, als bedeuteten die Zahlen dasselbe.
Bei Vermietung: Einkommen, das an der Quelle eingesammelt wird
Vermieten Sie die Immobilie, sind die Mieteinnahmen in Nordzypern steuerpflichtig, und das System holt sich seinen Anteil oft, bevor Sie ihn sehen. In vielen Konstellationen behält der Mieter einen Teil der Miete ein und führt ihn für den Vermieter ans Finanzamt ab, was Eigentümer überrascht, die den vollen Betrag erwartet hatten und später abrechnen wollten.
Wir nennen hier bewusst keinen Satz. Die Quellensteuersätze und die Registrierungspflichten für Vermieter haben sich schon geändert und werden es wieder tun. Der stabile Rat lautet: Melden Sie die Vermietung an, fragen Sie Steuerberater oder Anwalt nach dem aktuellen Quellensteuersatz, bevor Sie die Miete festlegen, und rechnen Sie die Steuer von Anfang an in Ihre Renditekalkulation ein, statt sie in der ersten Abrechnung zu entdecken.
Beim Verkauf: die Abgabe und die Händlerfrage
Beim Verkauf begegnet Ihnen das Finanzamt zum letzten Mal, in Form einer Abgabe auf Verkäuferseite, eingezogen beim Grundbuchamt, bevor der Titel übergehen kann. Zwei Dinge entscheiden, wie schwer diese letzte Begegnung wird. Das erste ist die Einstufung. Eine Privatperson, die gelegentlich eine Immobilie verkauft, wird milder behandelt als jemand, den das Amt als gewerblichen Händler betrachtet, und der Händlersatz ist spürbar höher. Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Immobilien kauft und verkauft, kann diese Linie überschreiten, ohne sich je als Händler zu fühlen. Das ist ein Gespräch mit dem Anwalt vor dem zweiten Kauf wert, nicht erst nach dem dritten Verkauf.
Das zweite sind die Unterlagen. Die Belege Ihres ursprünglichen Kaufs und dokumentierte Verbesserungen bilden den Nachweis dessen, was die Immobilie Sie gekostet hat. Die Mappe, zu der wir jedem Käufer am ersten Tag raten, verdient sich also ganz am Ende ihren Platz. Private Verkäufer konnten in der Vergangenheit für einen gelegentlichen Verkauf eine Befreiung geltend machen. Ob und zu welchen Bedingungen eine für Sie gilt, klärt Ihr Anwalt in der Woche vor dem Inserat, nicht Ihre Annahme.
Der ganze Bogen auf einer Seite
Hier ist das Muster, reduziert auf eine Tabelle zum Behalten:
| Phase | Abgabe | Wer üblicherweise zahlt |
|---|---|---|
| Kauf | Stempelsteuer auf den Vertrag | Käufer |
| Kauf | Mehrwertsteuer beim Neubau | Käufer |
| Titelübergang | Übertragungsgebühr beim Grundbuchamt | Käufer, sofern der Vertrag nichts anderes sagt |
| Besitz | Jährliche Immobiliensteuer und Gemeindegebühren | Eigentümer |
| Vermietung | Steuer auf Mieteinnahmen, oft an der Quelle | Vermieter |
| Verkauf | Verkäuferabgabe vor dem Titelübergang | Verkäufer |
Beachten Sie, was die Tabelle nicht enthält: exakte Prozentsätze. Das ist Absicht. Jeder Satz darin hat sich in jüngerer Erinnerung geändert, und jeder Artikel, der heutige Zahlen druckt, ist im nächsten Jahr leise falsch. Das Muster dagegen ist stabil, und das Muster lässt Sie einen Vertrag intelligent lesen. Wenn wir einen Kauf vorbereiten, erhält jeder Käufer eine Kostenübersicht, die jede dieser Abgaben benennt, mit dem in derselben Woche anwaltlich bestätigten Satz. Vergleichen Sie gerade Angebote und möchten diese Übersicht für eine konkrete Immobilie, fragen Sie uns. Die Rechnung dauert einen Nachmittag und beseitigt jede Überraschung, vor der dieser Artikel warnt.
