Warum die Rechnung hier anders aussieht
Deutsche Käufer bringen ein zu Hause geformtes Gefühl mit: Sanierung ist teuer, weil Arbeit teuer ist, und Material ist der günstige Teil. Hier kippt die Gleichung. Handwerkliche Arbeit ist deutlich günstiger als in Deutschland, weshalb ein Projekt, das daheim undenkbar wäre, mit gewöhnlichem Budget möglich wird.
Material ist die Variable. Einfache Baustoffe sind moderat. Alles Importierte, alles Ausgeschriebene, alles mit einer Marke, auf der Ihr Architekt bestand, kann überraschend teuer und überraschend langsam sein. Die Küche aus dem europäischen Katalog ist keine Küche, die in drei Wochen dasteht.
Daraus entsteht ein klares Muster. Arbeiten, die vor allem aus Arbeitszeit bestehen, also Verputzen, Fliesen, Streichen und allgemeine Bauarbeiten, bringen pro Euro am meisten. Arbeiten, die vor allem aus Produkten bestehen, also Küchen, Verglasung, Sanitär und Technik, sind dort, wo Budgets sich still verdoppeln.
Günstig, fair und teuer
| Gewerk | Wie es meist läuft |
|---|---|
| Streichen, Verputzen, Fliesen | Hervorragendes Verhältnis. Handwerklich gut, schnell und die größte sichtbare Veränderung pro Euro |
| Bäder | Vernünftig mit lokal verfügbarer Ausstattung, teuer sobald importiert wird |
| Küchen | Örtliche Schreinerarbeit kann sehr gut sein. Importmodule sind der klassische Budgetkiller |
| Fenster und Verglasung | Kostspielig und meist die beste Maßnahme an einem kalten, lauten Altbau |
| Elektrik und Sanitär | Günstige Arbeitszeit, aber alte Häuser verstecken Überraschungen. Puffer einplanen und mit Nutzung rechnen |
| Dach und Feuchtigkeit | Nie raten. Vor dem Kauf prüfen lassen, denn hier wird aus einem günstigen Haus ein teures |
| Pool einbauen | Machbar und beliebt, aber ein eigenes Projekt mit Genehmigungen und laufenden Kosten |
| Statische Eingriffe | Langsam, genehmigungsabhängig und das Wahrscheinlichste, was den Zeitplan sprengt |
| Klimatechnik | Unkompliziert und richtig auszuführen, denn Sie nutzen sie ein halbes Jahr |
Planen Sie einen spürbaren Prozentsatz als Puffer ein, nicht eine symbolische Reserve. Ältere Gebäude hier, besonders Dorfhäuser, sind erst ehrlich, wenn die erste Wand fällt.
Die Sanierung, die schiefgeht, ist fast nie die, die teurer wurde. Es ist die, die rechtlich überhaupt nicht stattfinden durfte.
Die Genehmigungsfrage kommt zuerst
Diesen Abschnitt überspringen viele, und genau er beendet Projekte.
Bevor Sie etwas mit Sanierungsabsicht kaufen, klären Sie, was daran rechtlich gemacht werden darf. Lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, was der Titel zulässt, ob das bestehende Gebäude dem Genehmigten entspricht, ob Voreigentümer ungenehmigt angebaut haben und ob das Grundstück Ihre Pläne überhaupt erlaubt. Ein ungenehmigter Anbau eines Voreigentümers verschwindet nicht einfach. Er wird Ihrer, samt allem, was die Behörden damit entscheiden.
Kosmetische Arbeiten im Inneren sind meist unkompliziert. Alles, was Grundfläche, Statik, Dachlinie oder Leitungen berührt, braucht in der Regel eine Genehmigung, und ältere Dorfimmobilien können je nach Lage zusätzliche Denkmalaspekte tragen. Prüfen Sie das vor dem Angebot, nicht danach. Es ist der Unterschied zwischen einem Sanierungsprojekt und einem teuren Dauerstreit.
Handwerker finden und führen
Gute Handwerker findet man hier über Empfehlung, nicht über Suchmaschinen. Fragen Sie andere ausländische Eigentümer, Ihren Makler, den Verwalter einer Anlage, die Ihnen gefällt, und lassen Sie sich fertige Arbeiten persönlich zeigen statt auf einem Handydisplay.
Ein paar Gewohnheiten entscheiden über ein angenehmes oder ein elendes Projekt:
- Schriftliche Angebote verlangen, die Arbeit und Material getrennt ausweisen, damit sichtbar wird, wo das Geld liegt
- Zahlungsplan an abgeschlossene Bauabschnitte binden, nie eine große Vorabzahlung
- Festlegen, wer das Material einkauft. Kauft der Unternehmer, lassen Sie sich die Rechnungen zeigen
- Anwesend sein oder jemanden benennen, der es ist. Fernsanierung aus Deutschland ist möglich, kostet mehr, dauert länger und produziert mehr Überraschungen
- Nach jedem Gespräch aufschreiben, was vereinbart wurde, und es per Nachricht schicken. Nicht aus Misstrauen, sondern weil Erinnerungen auseinandergehen
- Damit rechnen, dass der Sommer alles verlangsamt. August ist hier kein produktiver Baumonat
Die beste Investition bei größeren Projekten ist jemand vor Ort auf Ihrer Seite, der die Baustelle besucht: Architektin, Projektleiter oder eine Verwaltungsfirma. Das kostet einen Prozentsatz und spart deutlich mehr, als es kostet.
Fünf Prüfungen vor dem Angebot
- Dach und Feuchtigkeit. Von jemandem prüfen lassen, der Ihnen das Haus nicht verkauft. Sie entscheiden, ob es eine Auffrischung oder ein Neubau wird
- Wasser und Strom. Klären, was angeschlossen ist, welche Kapazität besteht und was ein neuer oder verstärkter Anschluss kostet und dauert
- Rechtlicher Status jedes bestehenden Bauteils. Einschließlich der verglasten Terrasse und des Zimmers, das auf dem Dach erschienen ist
- Zufahrt für die Arbeiten. Eine enge Dorfgasse, in die kein Lieferfahrzeug passt, verändert die Kosten jedes Materials
- Ihre ehrliche Lust darauf. Eine Sanierung im Ausland, in einer zweiten Sprache, ist Projekt und Hobby zugleich. Manche lieben es. Manche merken im vierten Monat, dass sie ein fertiges Zuhause wollten
Der letzte Punkt ist kein Scherz. Wir haben Käufer erlebt, die bei einer Sanierung aufblühten, und Käufer, die ein Jahr lang bereuten, und der Unterschied war fast nie das Geld. Es war, ob ihnen der Prozess Freude machte.
Wann es sich lohnt und wann Sie fertig kaufen sollten
Sanieren lohnt sich, wenn Sie etwas wollen, das der Neubaumarkt schlicht nicht herstellt: ein Dorfhaus mit dicken Mauern und Innenhof, eine große alte Wohnung in einer Lage, die heute nicht mehr bebaubar wäre, Charakter, den derzeit kein Bauträger produziert. Es lohnt sich auch, wenn der Preisabstand zwischen müde und bezugsfertig größer ist als die ehrlichen Kosten der Arbeiten, und das kommt hier häufiger vor als in Deutschland, weil so viele Käufer bezugsfertig wollen und dafür zahlen.
Es lohnt sich nicht mehr, wenn Sie ein Problem kaufen, das Sie nicht eingepreist haben, wenn die Genehmigungslage unklar ist oder wenn Sie während der Arbeiten viertausend Kilometer entfernt sind.
Wir schauen uns beide Seiten regelmäßig mit Kunden an. Schicken Sie uns die Immobilie, die Sie erwägen, und wir sagen Ihnen ehrlich, was die Arbeiten aus unserer Sicht umfassen, was wir vor einem Angebot prüfen würden und was eine vergleichbare fertige Immobilie in derselben Gegend gerade aufruft. Manchmal bestätigt dieses Gespräch die Sanierung. Manchmal erspart es ein sehr langes Jahr.
