Was angeboten wird, schlicht formuliert
Sie kaufen eine Immobilie, meist vom Plan. Der Bauträger oder eine verbundene Verwaltungsgesellschaft verpflichtet sich, Ihnen jährlich einen genannten Prozentsatz des Kaufpreises zu zahlen, über eine genannte Zahl von Jahren, unabhängig davon, ob vermietet wird.
Wir empfehlen solche Konstruktionen nicht und stellen prognostizierte Renditen nicht als Tatsachen dar. Niemand kann Ihnen ein Anlageergebnis versprechen, und jede Zahl in einem Prospekt ist ein kommerzielles Angebot, kein Marktwert. Nachfolgend, wie man ein solches Angebot ordentlich prüft, denn Käufern werden sie ständig vorgelegt und sie haben ein Recht darauf zu verstehen, was sie lesen.
Die vier Fragen, an denen ein schwaches Angebot zerbricht
Erstens: Wer ist der Vertragspartner und was ist er wert? Die Garantie ist das Versprechen einer Gesellschaft. Stellt diese den Betrieb ein, endet das Versprechen mit ihr. Fragen Sie, wer genau kontrahiert, ob es der Bauträger oder eine separate Verwaltungsgesellschaft ist, wie lange es sie gibt und was sie zuvor geliefert hat. Eine Garantie einer neu gegründeten Gesellschaft ohne Historie ist ein Stück Papier.
Zweitens: Wird die Zahlung aus Mieten finanziert oder aus Ihrem eigenen Kaufpreis? Das ist die wichtigste und die am seltensten gestellte Frage. Liegt der Preis über vergleichbaren Einheiten in der Nähe und zahlt die Garantie einige Jahre lang einen Prozentsatz, kann ein Teil oder alles, was Sie erhalten, schlicht Ihr eigenes Geld in Raten zurück sein. Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit ähnlichen Objekten ohne Garantie. Gibt es einen klaren Aufschlag, haben Sie gefunden, woher die Garantie kommt.
Drittens: Was passiert an dem Tag, an dem sie endet? Eine Garantie über drei oder fünf Jahre läuft aus. Fragen Sie, was die Immobilie danach realistisch zu üblichen Bedingungen erwirtschaftet und wer sie verwaltet. Viele Eigentümer stellen fest, dass der Marktpreis deutlich unter dem garantierten liegt, was kein Betrug ist, aber ein ganz anderer Vermögenswert als der gekaufte.
Viertens: Worauf verzichten Sie während der Laufzeit? Meist auf die eigene Nutzung, teils vollständig, und auf Kontrolle über Möblierung, Mieter und Zustand. Lesen Sie nach, welchen Zugang Sie behalten. Wer sein Ferienhaus fünf Jahre lang nicht nutzen darf, hat eine Anleihe gekauft, kein Zuhause.
Eine Garantie ist immer nur so gut wie das Unternehmen dahinter. Lesen Sie das Angebot, um herauszufinden, wer das ist, denn der Prozentsatz sagt Ihnen nichts.
Die Klauseln, die Sie zuerst suchen
| Wonach suchen | Warum |
|---|---|
| Wer genau die garantierende Partei ist | Entscheidet, ob hinter dem Versprechen etwas steht |
| Brutto oder netto nach Kosten | Eine Bruttozahl kann nach Abzügen deutlich schrumpfen |
| Zahlungsrhythmus und Zahlweg | Jährlich nachschüssig ist etwas anderes als vierteljährlich |
| Was bei einer ausbleibenden Zahlung gilt | Ihr Rechtsbehelf, schriftlich, sonst haben Sie keinen |
| Ob sie einen Verkauf der Anlage überdauert | Es ist vorgekommen, dass Garantien das nicht tun |
| Ihre eigenen Nutzungsrechte | Ob Sie je in Ihrer eigenen Immobilie wohnen dürfen |
| Pflichten zu Zustand und Möblierung | Wer repariert und ersetzt, und auf wessen Kosten |
Wie Sie es in zehn Minuten prüfen
Tun Sie das, bevor Sie sich an die Immobilie binden.
- Suchen Sie drei vergleichbare Objekte in der Nähe ohne Garantie und vergleichen Sie den Quadratmeterpreis. Ein Aufschlag ist das deutlichste verfügbare Signal.
- Fragen Sie jemanden, der Ihnen nichts verkauft, wofür sich dieselbe Einheit heute am freien Markt vermieten ließe.
- Verlangen Sie den Namen eines Käufers aus einem früheren Modell derselben Gesellschaft, der die volle Garantiezeit durchlaufen hat, und fragen Sie, ob Sie mit ihm sprechen dürfen.
- Geben Sie das ganze Dokument Ihrem eigenen Anwalt und stellen Sie ihm eine Frage: Wenn einfach nicht mehr gezahlt wird, was kann ich tatsächlich tun?
Der dritte Punkt trennt seriöse Anbieter schnell vom Rest. Wer Modelle bis zum Ende geführt hat, hat in der Regel zufriedene Eigentümer und stellt gern einen vor.
Wo wir stehen
Wir verkaufen keine Produkte mit garantierter Rendite und stellen keine Rendite als gesichert dar, weil das keine ehrliche Agentur kann. Mieteinnahmen hängen von Saison, Lage, Verwaltung und Markt ab, und all das bewegt sich.
Bringen Sie uns ein Garantieangebot von anderswo, lesen wir es mit Ihnen und sagen Ihnen offen, was wir vom Vertragspartner und von der Preisgestaltung halten. Manchmal lautet die Antwort, dass das Modell vernünftig und der Preis fair ist. Oft lautet sie, dass Ihnen Ihr eigenes Geld mit einem Prozentzeichen zurückgegeben wird und Sie mit einer gut gelegenen Immobilie zum Marktpreis und normaler Vermietung besser fahren.
So oder so sollten Sie das vor der Unterschrift hören und nicht nach Ablauf der Garantiezeit.
