Verkauft wird aus ganz normalen Gründen
Niemand plant den Ausstieg, während er Fliesen aussucht. Zehn Jahre später sind die Gründe trotzdem da, ruhig und vernünftig: Die Kinder leben inzwischen woanders, eine gesundheitliche Frage macht Deutschland zur einfacheren Basis, die Ferienwohnung wurde vier Wochen im Jahr genutzt und zahlte zweiundfünfzig Wochen Nebenkosten, oder ganz simpel, die Immobilie hat ihren Zweck erfüllt und zwei Buchten weiter steht etwas Besseres.
Nichts davon ist ein Scheitern. Der Wiederverkauf gehört zum Auslandsbesitz dazu. Gelassen bleiben die Eigentümer, die vorher verstanden haben, dass ein Verkauf hier anders läuft als der Verkauf einer Wohnung in Hamburg. Nicht schwieriger. Nur an anderen Stellen langsamer, und zwar genau dort, wo ein deutscher Verkäufer es nicht erwartet.
Ihre Unterlagen entscheiden über den Verkauf
Das sagt Käufern kaum jemand: Tempo und Preis Ihres späteren Verkaufs hängen vor allem an der Qualität der Papiere, die Sie beim Kauf akzeptiert haben. Eine Immobilie mit sauberem Einzelgrundbuchauszug auf Ihren Namen ist ein einfaches Produkt. Eine Immobilie, die noch auf einem Kaufvertrag steht, deren Titel beim Bauträger liegt und deren Genehmigung nie abgeschlossen wurde, ist etwas anderes und Käufer preisen diesen Unterschied ein.
Bevor Sie mit irgendjemandem über eine Vermarktung sprechen, stellen Sie die Akte zusammen:
- Den Grundbuchauszug, falls er bereits auf Ihren Namen umgeschrieben ist, samt Titelart
- Den ursprünglichen Kaufvertrag und alle Nachträge in der Sprache, in der unterschrieben wurde
- Den Nachweis der Vertragsregistrierung beim Grundbuchamt und die Quittung der Stempelsteuer
- Die Akte zur Kaufgenehmigung und ihren aktuellen Stand, falls die Umschreibung nie erfolgt ist
- Bezahlte Rechnungen für Strom, Wasser, Gemeinschaftskosten und kommunale Abgaben
- Bewohnbarkeits oder Fertigstellungsnachweise bei neueren Gebäuden, dazu den Lageplan
- Alles, was Sie nachträglich gebaut haben: Pool, Anbau, verglaste Terrasse, mit der jeweiligen Genehmigung
Lücken in dieser Liste sind kein Beinbruch. Sie sind nur das Erste, was der Anwalt eines ernsthaften Käufers findet, und es ist deutlich günstiger, sie vor der Preiseinigung zu schließen als im peinlichen Schweigen danach.
Wie leicht Sie verkaufen, wurde am Tag des Kaufs entschieden. Die meisten Eigentümer merken das erst ganz am Schluss.
Den Preis ehrlich ansetzen
Als Wiederverkäufer konkurrieren Sie mit etwas, das deutsche Verkäufer selten haben: einem lebendigen Neubaumarkt mit Ratenplänen, Extras und einer Musterwohnung, die nach frischer Farbe riecht. Ihr Vorteil ist, dass Ihre Wohnung existiert, heute begehbar ist und oft in einer eingewachsenen Anlage liegt, in der die Bepflanzung steht und die Nachbarn bekannt sind.
Zwei Dinge bestimmen Ihren Preis stärker als alles andere: was der Käufer überprüfen kann und was er nicht kopieren kann.
| Hebt den Preis | Drückt den Preis |
|---|---|
| Einzeltitel auf Ihren Namen | Titel noch beim Bauträger oder Genehmigung offen |
| Aussicht oder Lage, die nicht zugebaut werden kann | Freies Grundstück davor, das irgendwann bebaut wird |
| Gepflegte Anlage mit sichtbarer Instandhaltung | Offene Gemeinschaftskosten oder eine Anlage im Verfall |
| Möblierung, in die der Käufer einziehen kann | Müde Küchen, alte Bäder, verbrauchte Klimageräte |
| Dokumentierte Anbauten mit Genehmigung | Ungenehmigte Bauarbeiten, die der Käufer erbt |
Vorsicht bei der Zahl im eigenen Kopf. Eigentümer orientieren sich gern am Preis der neuesten Anlage nebenan, vergessen dabei Möbelpaket und Ratenzahlung im Angebotspreis und wundern sich dann, warum Besichtigungen nicht zum Abschluss führen. Wer gegen vergleichbare Wiederverkäufe kalkuliert, verkauft. Wer gegen den Prospekt des nächsten Jahres kalkuliert, wartet.
Was der Ausstieg tatsächlich kostet
Verstehen Sie die folgenden Angaben als Planungsrahmen, nicht als verbindliche Beträge. Sätze, Freibeträge und Befreiungen ändern sich in Nordzypern, und sie ändern sich ohne viel Vorwarnung. Lassen Sie jede Zeile von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen, bevor Sie ein Angebot annehmen. Eine Überraschung auf Verkäuferseite ist genau das, was aus einem glatten Verkauf eine Nachverhandlung macht.
| Position | Womit Sie rechnen sollten |
|---|---|
| Maklerprovision | Ein Prozentsatz vom vereinbarten Kaufpreis, üblicherweise zuzüglich Mehrwertsteuer. Satz, Exklusivität und Vermarktung vor der Beauftragung schriftlich festhalten |
| Veräußerungssteuer des Verkäufers | Fällt beim Verkauf an. Privatpersonen können Befreiungen nur begrenzt oft nutzen, fragen Sie früh, ob Ihre noch verfügbar ist |
| Anwaltskosten | Meist geringer als beim Kauf, aber Sie wollen trotzdem einen eigenen Anwalt und nicht den des Käufers |
| Akte bereinigen | Offene Nebenkosten, rückständige Gemeinschaftsgebühren, nachzuholende Registrierungen oder fehlende Genehmigungen |
| Geld nach Hause holen | Bankgebühren und Wechselkursspanne beim Rücktransfer. Bei einem sechsstelligen Verkauf ist das eine echte Position |
Halten Sie fest, welche Seite was zahlt, und schreiben Sie es in den Vertrag. Umschreibungsgebühr und Stempelsteuer trägt hier normalerweise der Käufer, aber diese Annahme gehört ins Papier und nicht in den guten Ton.
Die Umschreibung und warum das Timing weh tut
Steht der Titel bereits auf Ihrem Namen, läuft der Verkauf erkennbar geordnet ab: Einigung, Vertrag, Anzahlung, dann die Umschreibung beim Grundbuchamt, sobald der Käufer seine eigene Genehmigung und seine Zahlungsstufen erledigt hat. Akzeptieren Sie früh, dass ein ausländischer Käufer für die Umschreibung seine eigene Kaufgenehmigung braucht und dass dieser Vorgang nicht schnell ist. Kluge Verkäufer schreiben einen realistischen Zeitplan in den Vertrag, keinen hoffnungsvollen.
Ist der Titel noch nicht umgeschrieben, verkaufen Sie streng genommen keine Immobilie. Sie treten Ihre Rechte aus einem Vertrag ab. Das ist hier üblich und wird regelmäßig gemacht, braucht aber die Zustimmung des Bauträgers, kostet oft eine Bearbeitungsgebühr und gibt dem Käufer etwas Komplizierteres zu kaufen. Rechnen Sie mit mehr Rückfragen und einem etwas weicheren Preis.
Eine praktische Warnung: Übergeben Sie keine Schlüssel, keinen Zugang und keinen Besitz, bevor Geld und Unterlagen zusammenpassen. Freundliche, formlose Absprachen sind die häufigste Quelle von Streit beim Wiederverkauf, und ein fester Satz im Vertrag verhindert sie alle.
Verkaufen, um besser zu kaufen
Ein großer Teil der Verkäufer, mit denen wir arbeiten, verlässt die Insel gar nicht. Sie korrigieren eine frühere Entscheidung. Gekauft wurde eine Zweizimmerwohnung nach Prospekt, bevor je ein Februar hier verbracht wurde, und jetzt soll es ein Erdgeschoss mit Garten sein, eine Lage zehn Minuten im Landesinneren oder schlicht ein Ort, an dem man zu Fuß zum Bäcker kommt.
Wenn das Ihre Lage ist, planen Sie die Reihenfolge bewusst. Akte sauber machen, realistischen Angebotspreis festlegen und schon vor dem ersten Angebot prüfen, was Ihr Nettoerlös tatsächlich erreicht. Wer erst danach anfängt zu suchen, nimmt entweder ein schwaches Angebot an, um einer Immobilie hinterherzulaufen, oder verliert diese Immobilie beim Warten.
Den unglamourösen Teil übernehmen wir gern mit Ihnen: Titel und Vertragsakte durchsehen, Ihnen ehrlich sagen, wo Ihre Immobilie im aktuellen Angebot steht, und Ihnen eine Auswahl vorlegen, die zu dem passt, was der Verkauf realistisch freisetzt. Wenn Sie dieses Jahr über einen Ausstieg nachdenken, schicken Sie uns die Adresse und das Kaufjahr, und wir sagen Ihnen, was wir zuerst in Ordnung bringen würden.
