Продают по самым обычным причинам
Никто не планирует выход, пока выбирает плитку. И всё же через десять лет причины набираются тихо и разумно: дети осели в другой стране, вопрос здоровья делает Германию более удобной базой, курортная квартира использовалась четыре недели в году и платила взносы пятьдесят две, или самое простое, жильё своё отработало, а через две бухты появилось лучше.
Ничего из этого не провал. Перепродажа это нормальная часть владения за границей. Спокойнее всех те, кто заранее понял: продажа здесь устроена иначе, чем продажа квартиры в Гамбурге. Не сложнее. Медленнее в других местах, причём именно там, где немецкий продавец этого не ждёт.
Ваша папка документов решает всё
Вот часть, о которой покупателям почти не говорят. Скорость и цена вашей будущей продажи в основном зафиксированы качеством бумаг, которые вы приняли при покупке. Объект с чистым индивидуальным титулом, уже оформленным на ваше имя, это простой товар. Объект, который до сих пор держится на договоре купли продажи, титул у застройщика, а разрешение так и не завершено, это другая история, и покупатели закладывают эту разницу в цену.
Прежде чем говорить с кем либо о выставлении объекта, соберите папку:
- Титул, если он уже переоформлен на вас, и его тип
- Исходный договор и все приложения на языке подписания
- Подтверждение регистрации договора в земельном управлении и квитанцию гербового сбора
- Дело о разрешении на покупку и его текущий статус, если переоформление не состоялось
- Оплаченные счета за электричество, воду, обслуживание комплекса и муниципальные сборы
- Документы о вводе в эксплуатацию для нового дома и план участка
- Всё, что вы достроили после покупки: бассейн, пристройку, застеклённую террасу, с имеющимися согласованиями
Пробелы в этом списке не приговор. Это просто первое, что найдёт юрист серьёзного покупателя, и закрыть их до согласования цены заметно дешевле, чем в неловкой паузе после.
Насколько легко вы продадите, решилось в день покупки. Большинство собственников узнаёт об этом в самом конце.
Честная цена на вторичке
На вторичном рынке вы конкурируете с тем, чего у немецкого продавца обычно нет: живым рынком новостроек с рассрочками, бонусами и шоурумом, который пахнет свежей краской. Ваше преимущество в том, что ваше жильё существует, его можно пройти ногами сегодня, и часто оно стоит в обжитом комплексе, где озеленение выросло, а соседи известны.
Цену определяют две вещи: то, что покупатель может проверить, и то, что он не может повторить.
| Поднимает цену | Опускает цену |
|---|---|
| Индивидуальный титул на ваше имя | Титул у застройщика или незакрытое разрешение |
| Вид или позиция, которые нельзя застроить | Свободный участок перед окнами, который когда нибудь застроят |
| Ухоженный комплекс с видимым обслуживанием | Долги по взносам или комплекс в явном упадке |
| Мебель, с которой можно сразу заезжать | Уставшие кухни, старые ванные, изношенные кондиционеры |
| Согласованные и задокументированные пристройки | Несогласованные работы, которые унаследует покупатель |
Осторожнее с цифрой в собственной голове. Собственники цепляются за цену свежего проекта по соседству, забывают, что в неё входят мебельный пакет и рассрочка, а потом удивляются, почему показы не превращаются в сделки. Квартира, оценённая по сопоставимой вторичке, продаётся. Квартира, оценённая по буклету следующего года, стоит.
Во что реально обходится выход
Читайте цифры ниже как ориентир для планирования, а не как названные суммы. Ставки, пороги и льготы на Северном Кипре меняются, и меняются без особого предупреждения. Попросите юриста подтвердить каждую строку письменно до принятия предложения: сюрприз на стороне продавца это ровно то, что превращает гладкую сделку в новый торг.
| Статья | На что рассчитывать |
|---|---|
| Комиссия агентства | Процент от согласованной цены, обычно плюс НДС. Ставку, эксклюзив и объём рекламы зафиксируйте письменно до выхода в продажу |
| Налог продавца при отчуждении | Возникает при продаже. У физических лиц число льгот ограничено, спросите заранее, доступна ли ваша |
| Юридические расходы | Обычно меньше, чем при покупке, но юрист вам нужен свой, а не покупателя |
| Приведение дела в порядок | Неоплаченные счета, долги по обслуживанию, просроченная регистрация или недостающее согласование |
| Перевод денег домой | Банковские сборы и разница курса на выходе. На шестизначной сделке это реальная сумма |
Отметьте, какая сторона что платит, и впишите это в договор. Сбор за переоформление и гербовый сбор здесь обычно на покупателе, но такое допущение должно жить в бумаге, а не в хороших манерах.
Переоформление и цена времени
Если титул уже на вас, продажа идёт узнаваемым путём: договорённость, договор, задаток, затем переоформление в земельном управлении, когда покупатель закроет собственное разрешение и этапы оплаты. Принять заранее нужно одно: иностранный покупатель, который берёт объект у вас, может нуждаться в собственном разрешении на покупку, и процесс этот небыстрый. Разумный продавец вписывает в договор реалистичный график, а не оптимистичный.
Если титул ещё не переоформлен, вы, строго говоря, продаёте не недвижимость. Вы уступаете права по договору. Здесь это обычная практика, но требуется согласие застройщика, часто есть плата за переоформление, и покупатель получает товар чуть сложнее. Ждите больше вопросов и чуть более мягкой цены.
Практическое предупреждение. Не подписывайте ничего, что передаёт ключи, доступ или владение до того, как сошлись деньги и документы. Дружеские неформальные договорённости это самый частый источник споров на вторичке, и все они снимаются одной твёрдой фразой в договоре.
Продать одно, чтобы купить лучше
Заметная часть продавцов, с которыми мы работаем, вовсе не уезжает с острова. Они исправляют раннее решение. Купили двухкомнатную квартиру по буклету, ни разу не прожив здесь февраль, а теперь хотят первый этаж с садом, позицию в десяти минутах вглубь острова или просто место, откуда можно дойти до пекарни пешком.
Если это про вас, выстройте порядок осознанно. Приведите папку в порядок, назначьте реалистичную цену и посмотрите, на что хватает чистой выручки, до того как на квартиру появится предложение, а не после. Те, кто начинает поиск поздно, либо соглашаются на слабое предложение ради объекта, в который влюбились, либо теряют этот объект, пока ждут.
Неблестящую половину этой работы мы охотно возьмём на себя: посмотрим титул и договорную папку, честно скажем, где ваш объект стоит относительно текущего предложения, и покажем подборку под ту сумму, которую продажа действительно освободит. Если вы думаете о выходе в этом году, пришлите адрес и год покупки, и мы скажем, что исправили бы первым.
