İnsanlar çok sıradan nedenlerle satıyor
Kimse fayans seçerken çıkış planı yapmaz. Yine de on yıl sonra nedenler sessizce birikir: çocuklar başka bir ülkede yerleşmiştir, bir sağlık meselesi Almanya'yı daha kolay bir merkez yapar, yılda dört hafta kullanılan tatil dairesi elli iki hafta aidat ödemiştir ya da en basiti, ev görevini tamamlamıştır ve iki koy ötede daha iyisi çıkmıştır.
Bunların hiçbiri başarısızlık değil. İkinci el satış, yurt dışında mülk sahibi olmanın normal bir parçası. Sakin kalanlar, buradaki satışın Hamburg'da daire satmaktan farklı işlediğini önceden anlamış olanlar. Daha zor değil. Başka noktalarda daha yavaş ve tam da Alman bir satıcının beklemediği yerlerde.
Dosyanız satışınızı belirler
Alıcılara neredeyse kimsenin söylemediği kısım şu: gelecekteki satışınızın hızı ve fiyatı, büyük ölçüde alırken kabul ettiğiniz evrakın kalitesiyle sabitlenmiştir. Kendi adınıza çıkmış, temiz ve müstakil koçanı olan bir mülk basit bir üründür. Hâlâ satış sözleşmesi üzerinde duran, koçanı müteahhitte olan ve izni hiç tamamlanmamış bir mülk başka bir şeydir; alıcılar bu farkı fiyata yansıtır.
Pazarlama konusunda kimseyle konuşmadan önce dosyayı toplayın:
- Adınıza geçtiyse koçan ve koçanın türü
- Asıl satış sözleşmesi ve tüm ekleri, imzalandığı dilde
- Sözleşmenin Tapu Dairesi'nde kaydedildiğine dair belge ve damga pulu makbuzu
- Devir tamamlanmadıysa satın alma izni dosyası ve güncel durumu
- Elektrik, su, aidat ve belediye ödemelerinin ödendiğine dair belgeler
- Yeni binalarda oturma veya tamamlama belgesi ve vaziyet planı
- Sonradan eklediğiniz her şey: havuz, ek yapı, kapatılmış teras ve varsa izinleri
Bu listedeki boşluklar felaket değil. Sadece ciddi bir alıcının avukatının bulacağı ilk şey ve bunları fiyat üzerinde anlaşmadan önce kapatmak, anlaşmadan sonraki o rahatsız sessizlikte kapatmaktan çok daha ucuz.
Ne kadar kolay satacağınız, satın aldığınız gün belli oldu. Çoğu mal sahibi bunu en sonda öğreniyor.
Fiyatı dürüstçe koymak
İkinci el satıcı olarak, Alman bir satıcının genelde karşılaşmadığı bir şeyle yarışıyorsunuz: ödeme planları, hediye paketleri ve taze boya kokan örnek dairesiyle canlı bir yeni proje piyasası. Sizin avantajınız evinizin var olması, bugün gezilebilmesi ve çoğu zaman peyzajı oturmuş, komşuları belli bir sitede bulunması.
Fiyatınızı iki şey belirler: alıcının doğrulayabildiği ve kopyalayamadığı şeyler.
| Fiyatı yükseltir | Fiyatı aşağı çeker |
|---|---|
| Adınıza müstakil koçan | Koçan müteahhitte veya izin süreci askıda |
| Önü kapanamayacak manzara veya konum | Önünüzde bir gün yapılaşacak boş arsa |
| Bakımı görünen, iyi yönetilen site | Ödenmemiş aidatlar veya gözle görülür bakımsızlık |
| Alıcının hemen taşınabileceği eşya düzeyi | Yorgun mutfaklar, eski banyolar, ömrünü doldurmuş klimalar |
| İzinli ve belgeli ilaveler | Alıcının devralacağı izinsiz tadilatlar |
Kafanızdaki sayıya dikkat. Mal sahipleri en yeni projenin fiyatına takılır, o fiyatın içinde mobilya paketi ve taksit planı olduğunu unutur, sonra da neden görüşlerin satışa dönüşmediğine şaşar. Benzer ikinci el satışlara göre fiyatlanan ev satılır. Gelecek yılın broşürüne göre fiyatlanan ev bekler.
Çıkışın gerçek maliyeti
Aşağıdaki kalemleri kesin tutar değil, planlama çerçevesi olarak okuyun. Kuzey Kıbrıs'ta oranlar, eşikler ve muafiyetler değişiyor ve pek de haber vererek değişmiyor. Bir teklifi kabul etmeden önce her satırı avukatınıza yazılı olarak teyit ettirin, çünkü satıcı tarafındaki sürpriz, düzgün giden bir satışı yeniden pazarlığa çeviren şeydir.
| Kalem | Neye hazırlıklı olun |
|---|---|
| Emlak komisyonu | Anlaşılan satış bedelinin yüzdesi, genelde üstüne KDV. Oranı, münhasırlığı ve pazarlamayı ilana çıkmadan yazılı olarak belirleyin |
| Satıcı stopajı | Satışta doğar. Gerçek kişiler muafiyetleri sınırlı sayıda kullanabilir, sizinkinin duruyor olup olmadığını erken sorun |
| Avukatlık ücreti | Alım tarafına göre genelde daha düşük, yine de alıcının değil kendi avukatınızı isteyin |
| Dosyayı temizlemek | Ödenmemiş faturalar, birikmiş aidat, geciken kayıt ya da şimdi tamamlanması gereken izinler |
| Parayı ülkenize götürmek | Banka masrafları ve kur farkı. Altı haneli bir satışta bu gerçek bir kalemdir |
Hangi tarafın neyi ödediğini not edin ve sözleşmeye yazın. Devir harcı ve damga pulu burada normalde alıcıya aittir, ama bu varsayım nezakete değil kâğıda yazılmalı.
Devir ve zamanlamanın acıttığı yer
Koçan adınızdaysa satış tanıdık bir sırayla ilerler: anlaşma, sözleşme, kapora, ardından alıcı kendi iznini ve ödeme aşamalarını tamamladığında Tapu Dairesi'nde devir. Erkenden kabul etmeniz gereken tek şey, sizden alan yabancı bir alıcının koçan hareket etmeden önce kendi satın alma iznine ihtiyaç duyabileceği ve bu sürecin hızlı olmadığıdır. Akıllı satıcı sözleşmeye umutlu değil gerçekçi bir takvim yazar.
Koçan henüz devrolmadıysa aslında mülk satmıyorsunuz. Sözleşmeden doğan haklarınızı devrediyorsunuz. Burada bu olağandır ve düzenli yapılır, ancak müteahhidin onayını gerektirir, çoğu kez bir devir ya da işlem ücreti taşır ve alıcıya biraz daha karmaşık bir ürün sunar. Daha çok soruya ve biraz daha yumuşak bir fiyata hazır olun.
Pratik bir uyarı: para ve evrak yerine oturmadan anahtar, giriş izni veya zilyetlik veren hiçbir şeyi imzalamayın. Dostane ve gayriresmî düzenlemeler, gördüğümüz ikinci el uyuşmazlıklarının en yaygın kaynağı ve hepsi sözleşmedeki tek net cümleyle önlenebilir.
Daha iyisini almak için satmak
Çalıştığımız satıcıların önemli bir bölümü adayı terk etmiyor. Eski bir kararı düzeltiyor. Buranın şubatını hiç görmeden broşürden iki yatak odalı daire aldılar, şimdi bahçeli bir zemin kat, on dakika iç kesimde bir konum ya da sadece yürüyerek fırına gidilebilen bir yer istiyorlar.
Durum buysa sırayı bilinçli kurun. Dosyanızı temizleyin, gerçekçi bir satış fiyatı belirleyin ve net gelirinizin nereye yettiğine daireniz teklif almadan önce bakın, sonra değil. Aramaya geç başlayanlar ya âşık oldukları mülkü kovalamak için zayıf teklife razı oluyor ya da beklerken o mülkü kaybediyor.
Bu işin gösterişsiz yarısını sizinle birlikte yapmaktan memnuniyet duyarız: koçan ve sözleşme dosyanızı inceleriz, mülkünüzün güncel arz içinde nerede durduğunu dürüstçe söyleriz ve satışın gerçekten serbest bırakacağı bütçeye uygun bir liste sunarız. Bu yıl çıkışı düşünüyorsanız bize adresi ve alım yılını yazın, önce neyi düzeltirdiğimizi söyleyelim.
