Ein Tresen, kein Gerichtssaal
Viele Käufer stellen sich den Übertragungstag vor wie eine Gerichtsverhandlung: ein Raum, in dem noch etwas schiefgehen kann. Dann stehen sie im Grundbuchamt, dem Tapu-Amt, und finden einen Tresen vor. Dahinter ein Beamter mit einem Stapel Akten. Davor Sie, der Verkäufer oder sein Vertreter, und eine Mappe mit Papieren, die Sie größtenteils schon kennen.
Und das sagt Ihnen vorher kaum jemand: Am Übertragungstag wird nichts Neues verhandelt. Jedes Dokument existiert entweder bereits oder wird vom Amt selbst ausgestellt, und der Tag besteht darin, dass diese Papiere in fester Reihenfolge über den Tresen wandern. Wer weiß, was jedes Papier ist, wer es wem reicht und was vor dem Loslassen zu prüfen ist, dem bleibt schlicht kein Platz mehr für Nervosität. Also gehen wir den Stapel durch, Papier für Papier.
Die genehmigte Kauferlaubnis
Das erste Papier ist das, welches den Tag überhaupt möglich gemacht hat: die Genehmigung Ihrer Kauferlaubnis, also der Erlaubnis, die ein ausländischer Käufer braucht, bevor Eigentum übergehen kann. Sie oder Ihr Anwalt haben sie lange vorher beantragt, und ohne sie trägt das Amt keine Übertragung ein. Ihr Vorhandensein in der Akte ist der stille Beweis, dass der Staat bereits Ja gesagt hat.
Ihr Anwalt oder der Beamte legt sie zur Amtsakte. Prüfen Sie vorher, ob Ihr Name Buchstabe für Buchstabe mit dem Reisepass übereinstimmt, Zweitnamen eingeschlossen, und ob die Parzellenangaben zu Ihrem Vertrag passen. Behalten Sie eine beglaubigte Kopie, denn das Original bleibt beim Amt. Wer noch auf seine Erlaubnis wartet: Die Dauer hängt von den Überprüfungen der Behörden ab, nicht von irgendetwas, das sich am Tresen beschleunigen ließe.
Am Übertragungstag wird nichts mehr verhandelt; es ist ein Stapel Papiere, der in fester Reihenfolge über einen Tresen wandert.
Der Kaufvertrag
Als Nächstes kommt der gestempelte Kaufvertrag, der üblicherweise kurz nach der Unterzeichnung beim Grundbuchamt registriert wurde. Am Übertragungstag wird er nicht erneut unterschrieben, sondern abgeglichen. Der Beamte vergleicht Parteien, Kaufpreis sowie Block- und Parzellennummern mit der Übertragung, die eingetragen werden soll.
Das ist der Moment, Ihre Ausfertigung neben die Aktenkopie zu legen und die Nummern notfalls laut vorzulesen. Ein Zahlendreher in einer Parzellennummer ist selten, aber hier lässt er sich weit billiger korrigieren als nach Ausstellung der Urkunde. Der registrierte Vertrag bleibt Teil der Amtsakte; Ihr eigenes unterschriebenes Original behalten Sie, solange Ihnen die Immobilie gehört, denn eines Tages wird der Anwalt eines künftigen Käufers danach fragen.
Die Bewertung und die Steuerbescheide
Bevor Geld fließt, taucht eine Bewertung auf. Das Amt arbeitet mit einem geschätzten Wert der Immobilie, und diese Zahl, nicht automatisch Ihr Vertragspreis, ist die Grundlage der Steuerberechnung. Die Bescheide selbst sind kurze Formulare, die festhalten, wer was schuldet.
Stellen Sie eine schlichte Frage, und stellen Sie sie früh: Auf welcher Zahl werden meine Steuern berechnet, und bekomme ich das schriftlich? Muss ein Gutachter die Bewertung erst noch bestätigen, hängt die Wartezeit von dessen Terminen und von der Immobilie selbst ab; genau an dieser Stelle kann sich ein Vormittag ziehen. Diese Pause ist kein schlechtes Zeichen. Behalten Sie von jedem Bescheid eine Kopie; zusammen erklären sie jede Zahlung, die gleich folgt.
Die Quittungen
Jetzt fließt Geld, und jede Zahlung kommt als Quittung über den Tresen zurück. Verstehen Sie die folgenden Angaben ausschließlich als vorsichtige Planungsspannen, denn Sätze ändern sich, und ermäßigte Sätze kommen und gehen. Bestätigen Sie die aktuellen Sätze, bevor Sie irgendetwas bezahlen.
| Zahlung | Vorsichtige Planungsspanne | Trägt üblicherweise |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr (devir harcı) | Historisch einige Prozent des Schätzwerts; für einen Erstkauf galten zeitweise ermäßigte Sätze | Käufer |
| Stempelsteuer | Etwa ein halbes Prozent des Vertragspreises, üblicherweise schon in der Vertragsphase gezahlt | Käufer |
| Mehrwertsteuer beim Neubau | Etwa fünf Prozent, sofern sie anfällt | Wie im Vertrag vereinbart |
| Amts- und Bearbeitungsgebühren | Überschaubare Festbeträge | Käufer |
Prüfen Sie jede Quittung auf Ihren Namen und die Parzellennummer, bevor Sie sie einstecken, und lassen Sie keine Zahlung ohne Beleg. Diese Zettel beweisen, dass die Steuern bezahlt wurden, und ein Weiterverkauf in einigen Jahren kann genau daran hängen.
Reisepässe und die Vollmacht
Die langweiligsten Papiere auf dem Tresen sind die, die am häufigsten vergessen werden. Jeder Beteiligte muss sich ausweisen, und wer fehlt, muss ordentlich vertreten sein.
- Reisepässe aller Käufer, die in Erlaubnis und Vertrag genannt sind, gültig und im Original dabei.
- Wenn Sie nicht erscheinen: eine Vollmacht, die Ihren Vertreter benennt, korrekt notariell beurkundet und, wenn im Ausland errichtet, wie erforderlich legalisiert oder mit Apostille versehen.
- Die Verkäuferseite braucht dasselbe, und verkauft eine Gesellschaft, muss der Unterzeichnende seine Vertretungsbefugnis nachweisen.
Bevor Sie sich auf eine Vollmacht verlassen, lesen Sie ihren Umfang. Sie sollte erlauben, in Ihrem Namen Eigentum zu übernehmen und Steuern zu zahlen, nicht nur einen Vertrag zu unterschreiben. Behalten Sie eine beglaubigte Kopie; Sie werden staunen, wie oft danach noch gefragt wird.
Der Koçan, und der Weg zur Tür
Zuletzt kommt das Papier, für das der ganze Tag da ist: die neue Eigentumsurkunde, der Koçan, ausgestellt auf Ihren Namen. Sie ist kurz, unscheinbar, und verdient sorgfältigeres Lesen als alles andere, was Sie in diesem Jahr unterschreiben.
Prüfen Sie vier Dinge, bevor Sie das Gebäude verlassen: Ihren Namen gegen den Reisepass, Block- und Parzellennummern gegen den Vertrag, Ihren Anteil, ganz oder anteilig, und den Abschnitt mit den Eintragungen, selbst wenn er leer aussieht. Eine Hypothek, die eigentlich gelöscht sein sollte, taucht genau dort auf, und ein leeres Eintragungsfeld ist exakt das, was Sie sehen wollen. Danach gehört der Koçan an einen sichereren Ort als die Küchenschublade.
Liegt Ihr eigener Übertragungstag noch vor Ihnen, tun Sie jetzt zwei Dinge. Sehen Sie sich unten die bezugsfertigen Objekte an, bei denen die Urkunde der nächste Schritt ist und kein ferner, und schicken Sie unserem Team das Angebot, das Sie abwägen. Wir stellen Ihnen die genaue Papierliste für diesen Kauf zusammen, damit Ihr Tag am Tresen so ruhig wird wie dieser Artikel.
