Ein Abend, der über Ihr ganzes Jahr entscheidet
Die Einladung kommt meist als einzelne E-Mail im März oder April: Jahreshauptversammlung Ihrer Wohnanlage, Dienstagabend, im Poolrestaurant in Kyrenia. Wer in Bonn lebt, rechnet kurz nach: Flug, Hotel und zwei Tage Urlaub für zwei Stunden Sitzung. Also wandert die Mail bei den meisten ausländischen Eigentümern still ins Archiv. Im Juni ist dann die Servicegebühr höher, der Pool wegen Sanierung gesperrt, und am Telefon meldet sich eine neue Verwaltung. Nichts davon ist Ihnen zufällig passiert, alles stand auf der Tagesordnung. Genau diese Tagesordnung gehen wir hier Punkt für Punkt durch, mit Anmerkungen dazu, was jede Abstimmung verändert und was Abwesenheit kostet.
Die Tagesordnung, wie sie üblicherweise aussieht
Wohnanlagen in Nordzypern werden üblicherweise auf Grundlage eines Verwaltungsvertrags geführt, und dieser Vertrag, nicht ein einzelnes Gesetz, bestimmt, wie Ihre Versammlung abläuft. Prüfen Sie deshalb immer zuerst Ihren eigenen Vertrag. Trotzdem ähneln sich die Tagesordnungen von Anlage zu Anlage erstaunlich. Eine typische Einladung liest sich so:
- Begrüßung, Entschuldigungen und Registrierung der Vollmachten
- Genehmigung der Abrechnung des Vorjahres
- Servicegebühr für das kommende Jahr
- Rücklage: Stand und Jahresbeitrag
- Investitionsvorschlag: Sanierung des Hauptpools
- Bestellung der Anlagenverwaltung für die nächste Periode
- Sonstiges
Die Reihenfolge ist kein Zufall. Der Saal wärmt sich an Formalien auf, entscheidet das Geld in der Mitte und trägt die Streitfragen am Ende aus, wenn ein Teil der Anwesenden schon gegangen ist.
Eine Versammlung mit fünfzehn Eigentümern kann die Gebühr für eine Anlage mit achtzig Einheiten festsetzen, und zahlen müssen Sie sie trotzdem in voller Höhe.
Punkt 1 und 2: Wer im Raum ist und wohin das Geld des Vorjahres floss
Punkt 1 dauert fünf Minuten und entscheidet mehr als jeder andere. Vollmachten werden üblicherweise gleich zu Beginn registriert. Wer keine hinterlegt hat, dessen Schweigen ist für den gesamten Abend gebucht. Manche Anlagen akzeptieren Vollmachtsformulare nur bis zu einer in der Einladung genannten Frist, teils 48 Stunden vorher; am Abend selbst ist es dann oft zu spät.
Punkt 2, die Genehmigung der Abrechnung, schließt das alte Jahr üblicherweise ab. Wer zustimmt, akzeptiert die Dieselrechnung für den Generator, die Überstunden des Gärtners und die geheimnisvolle Position Sonstiges. Anwesende können Belege verlangen. Abwesende nicht, und ist die Abrechnung einmal genehmigt, führt späteres Nachfragen selten noch irgendwohin.
Punkt 3: die Servicegebühr, um die sich in Wahrheit alles dreht
Alles andere auf der Tagesordnung kreist um Punkt 3. Diese Abstimmung legt den Betrag fest, der im nächsten Jahr Monat für Monat Ihr Konto verlässt, und nach den meisten Verwaltungsverträgen bindet sie jeden Eigentümer, anwesend oder nicht. In verwalteten Anlagen liegt die Monatsgebühr für ein Apartment häufig irgendwo zwischen etwa 40 und 150 Euro, mit Aufzügen, großen Pools und Sicherheitsdienst rund um die Uhr auch darüber. Behandeln Sie das strikt als Planungsspanne und bestätigen Sie die aktuelle Zahl Ihrer Anlage, bevor Sie damit rechnen.
Was Abwesenheit hier bedeutet, ist schnell erklärt. Das Budget wird üblicherweise mit der Mehrheit der Anwesenden beschlossen; eine Versammlung mit fünfzehn Eigentümern kann so die Gebühr für eine Anlage mit achtzig Einheiten festsetzen. Manche Verträge sehen Verzugszinsen vor, einzelne Anlagen sperren bei Rückständen Pool oder Fitnessraum. Die Gebühr, über die Sie nie abgestimmt haben, müssen Sie trotzdem in voller Höhe zahlen.
Punkt 4 und 5: die Rücklage und der Pool, der saniert werden muss
Die Rücklage, oft auch Sinking Fund genannt, ist das Sparbuch der Anlage für die großen Arbeiten: Pumpen, Dächer, Anstriche, das Poolbecken. Punkt 4 fragt, wie viel jeder Eigentümer einzahlen soll. Punkt 5 zeigt, was passiert, wenn die Rücklage nicht reicht: eine Sonderumlage für ein konkretes Projekt, in diesem Jahr den Pool.
Die Zahlen unten sind reine Planungsspannen, damit die Größenordnung greifbar wird; die Unterlagen Ihrer eigenen Anlage ersetzen sie sofort:
| Abstimmung | Nur Planungsspanne | Wenn Sie fehlen |
|---|---|---|
| Monatliche Servicegebühr | etwa 40 bis 150 € je Apartment | Wird ohne Sie festgesetzt und bindet trotzdem |
| Rücklagenbeitrag | häufig 10 bis 30 € je Einheit und Monat | Wird ohne Ihre Stimme erhöht |
| Einmalige Pool-Umlage | grob 150 bis 400 € je Eigentümer | Landet in jedem Fall auf Ihrem Konto |
Eine Poolsanierung kann mit sechs erhobenen Händen beschlossen werden, in einer Anlage mit sechzig Apartments. Die Umlage erreicht trotzdem alle sechzig Konten.
Punkt 6 und 7: der Verwaltungsvertrag und der stille letzte Punkt
Punkt 6 entscheidet, wer ans Telefon geht, wenn das Wasser ausfällt. Mit der Bestellung oder Ablösung der Verwaltung werden üblicherweise auch Honorar, Leistungsumfang und Laufzeit festgelegt, und ein billiges Angebot, das die Abstimmung gewinnt, kann jahrelang weniger Gärtner und langsamere Reparaturen bedeuten. Wer sein Apartment vermieten will, entscheidet hier zugleich darüber, wer künftig Schlüssel übergibt und Zähler abliest.
Dann kommt der Punkt, auf den sich niemand vorbereitet. Sonstiges klingt nach Formsache, ist aber üblicherweise der Geburtsort der Hausordnung: Haustiere, Parkplätze, Grillen auf dem Balkon und immer öfter die Frage, ob Kurzzeitvermietung in der Anlage überhaupt erlaubt bleibt. Ein Antrag unter Punkt 7, gestellt von einem Nachbarn, den Rollkoffer im Aufzug stören, kann die Rechnung Ihrer Investition leise verändern. Genau dieser Teil fehlt in den meisten Artikeln über Eigentümerversammlungen.
Wie Sie aus 3.000 Kilometern Entfernung im Raum sitzen
Sie brauchen keine Bordkarte, um eine Stimme zu haben. Vier Gewohnheiten decken fast jede Lage ab, immer vorbehaltlich dessen, was Ihr Verwaltungsvertrag zulässt:
- Hinterlegen Sie die Vollmacht früh. Benennen Sie eine konkrete Vertrauensperson, ideal ist ein Nachbar, der ganzjährig in der Anlage lebt, und senden Sie das Formular vor der Frist aus der Einladung.
- Fragen Sie, ob schriftliche oder per E-Mail abgegebene Stimmen zu einzelnen Tagesordnungspunkten akzeptiert werden; manche Verträge erlauben das, viele nicht.
- Bei dauerhafter Abwesenheit kann eine eng gefasste Vollmacht nur für Eigentümerversammlungen sinnvoller sein als eine Generalvollmacht.
- Fordern Sie Protokoll und Abrechnung jedes Jahr an, auch ohne Teilnahme. Zwei Wochen später lesen ist immer noch besser, als eine Umlage erst auf dem Kontoauszug zu entdecken.
Und wenn Sie noch auf der Suche sind, machen Sie all das zu Ihrem Vorteil. In einer fertigen Anlage haben die Versammlungen bereits stattgefunden, die Papierspur existiert also. Lassen Sie sich vor dem Kauf die Protokolle der letzten zwei Jahre zeigen; sie verraten die echte Servicegebühr, den Stand der Rücklage und die Konflikte. Sehen Sie sich unten unsere bezugsfertigen Objekte an, und liegt eines davon in einer verwalteten Anlage, bitten Sie unser Team, genau diese Protokolle für Sie anzufordern.
