Warum hier so viel verkauft wird, bevor es steht
Fahren Sie ein Stück Nord oder Ostküste ab und Sie sehen überall dasselbe: Kräne, Musterwohnungen und Schilder mit Fertigstellungsterminen in zwei Jahren. Das ist keine Marotte des Marktes. Bauvorhaben werden hier überwiegend aus Käuferraten finanziert und nicht über Bankkredite, der Käufer wird also Teil der Finanzierung.
Deshalb liegen die Preise zum Verkaufsstart unter denen bei Fertigstellung, und deshalb zählt der Vertrag hier mehr als anderswo. Sie kaufen nicht nur eine Wohnung. Sie geben einem Bauunternehmen für rund achtzehn Monate Kredit, in einem Markt, in dem Ihre wichtigste Sicherheit das unterschriebene Dokument ist.
Richtig gemacht ist der Kauf vor Fertigstellung hier ein völlig solider Weg, und Tausende haben ihn ohne Drama beschritten. Der Unterschied zwischen gutem und schlechtem Ausgang liegt fast vollständig im Vertrag.
Wie ein vernünftiger Zahlungsplan aussieht
Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Plan, das Angebot ist also eine Verhandlungsposition und keine Regel. Die meisten Bauträger reden darüber, besonders bei einer Einheit, die schon länger auf der Liste steht.
| Stufe | Üblicher Anteil | Worauf Sie bestehen sollten |
|---|---|---|
| Reservierung | Ein kleiner fester Betrag | Schriftliche Rückzahlungsbedingungen und eine Frist bis zum Vertrag |
| Vertragsunterzeichnung | Etwa ein Viertel bis ein Drittel | Zahlung erst nach der Grundbuchprüfung durch Ihren Anwalt |
| Bauabschnitte | Der Großteil, in Raten | Jede Rate an einen geprüften Bauabschnitt gebunden, nicht an ein Datum |
| Fertigstellung und Schlüssel | Ein spürbarer Restbetrag | Einbehalten, bis die Mängelliste abgenommen ist, nicht gegen Zusage zahlen |
| Eigentumsübertragung | Gebühren und Steuern bei Fälligkeit | Beträge vorab schriftlich bestätigt |
Die wichtigste Zeile ist die dritte. Werden Raten unabhängig vom Baufortschritt zu festen Terminen fällig, wird der Bauträger für Zeit bezahlt. Werden sie fällig, wenn das Dach steht und abgenommen ist, wird er fürs Bauen bezahlt. Diese beiden Verträge verhalten sich völlig unterschiedlich, sobald ein Projekt ins Stocken gerät.
Ein Zahlungsplan nach Datum belohnt den Bauträger fürs Warten. Ein Zahlungsplan nach Bauabschnitten belohnt ihn fürs Bauen.
Die Schlusszahlung ist Ihr einziges echtes Druckmittel
Käufer geben sie regelmäßig aus der Hand und wundern sich dann, warum die Mängelliste neun Monate braucht. Sobald der Bauträger jeden Cent hat, konkurriert Ihre defekte Duschtür mit den Käufern, die noch nicht gezahlt haben.
Behalten Sie einen spürbaren Betrag ein, bis eine vereinbarte Abnahme unterschrieben ist, und halten Sie im Vertrag fest, was diese Abnahme umfasst. Keine symbolische Summe. Genug, damit das Abarbeiten Ihrer Liste die günstigere Option ist.
Verzug: normal, und was man dagegen tut
Eine gewisse Verschiebung ist hier Standard. Wetter, Material per Schiff und Versorgungsanschlüsse brauchen Zeit, und ein Projekt, das ein paar Monate hinter dem Prospekttermin liegt, ist kein Skandal. Ein Projekt ein Jahr im Rückstand, ohne Erklärung und ohne Folgen, ist etwas anderes.
Ihr Vertrag sollte beides unterscheiden. Achten Sie auf ein festes Übergabedatum statt auf eine Jahreszeit oder ein Quartal. Achten Sie auf eine in Monaten benannte Karenzzeit, die beide Seiten als normal akzeptieren. Und achten Sie darauf, was nach Ablauf dieser Karenzzeit passiert, ausgedrückt in Geld: eine Tages oder Monatspauschale oder ein Rücktrittsrecht mit Rückzahlung.
Ein Bauträger, der seinem Zeitplan vertraut, redet darüber. Wer jede Folge bei Verzug ablehnt, sagt Ihnen damit, wie er den Projektverlauf einschätzt. Hören Sie hin.
Klauseln, um die es sich zu streiten lohnt
- Eintragung des Vertrags. Ihr Anwalt sollte ihn innerhalb der gesetzlichen Frist beim Grundbuchamt eintragen. Ein nicht eingetragener Vertrag ist im Streitfall deutlich schwächer.
- Baubeschreibung als Anlage. Eine schriftliche Aufstellung von Materialien, Marken und Oberflächen, dem Vertrag beigefügt. Ohne sie wird aus Granit eine Granitoptik, und Sie haben kein Argument.
- Austauschklausel. Bauträger behalten sich oft vor, Material gleichwertiger Qualität zu ersetzen. In Ordnung, solange gleichwertig definiert ist und Sie informiert werden.
- Gemeinschaftsflächen und Fertigstellung. Klären Sie, ob Pool, Außenanlagen und Stellplätze fertig sein müssen, damit die Übergabe zählt. Sonst sollen Sie in einem Haus mitten auf einer Baustelle abnehmen.
- Übertragbarkeit. Ob Sie den Vertrag vor Fertigstellung weiterverkaufen dürfen und zu welchen Bedingungen. In zwei Jahren ändert sich einiges.
- Was im Preis enthalten ist. Küche, Schränke, Klimaanlage, Geräte. In diesem Markt sind das häufig Extras, und der Unterschied ist erheblich.
Den Bauträger prüfen, nicht nur die Zeichnungen
Renderings werden bestellt, fertige Gebäude sind Belege. Fragen Sie, welche Projekte das Unternehmen abgeschlossen hat, und sehen Sie sich eines an, das drei oder vier Jahre alt ist. Neubau sieht überall gut aus. Vier Jahre alter Bau verrät Ihnen etwas über Beton, Entwässerung und darüber, ob die Verwaltung ihre Arbeit macht.
Suchen Sie dann einen Bewohner. Eigentümer in einer fertigen Anlage desselben Bauträgers erzählen Ihnen in fünf Minuten, was kein Verkaufsbüro sagt: ob die Übergabe sich verschob, wie mit Mängeln umgegangen wurde, ob es das versprochene Fitnessstudio gibt.
Fragen Sie direkt, ob auf dem Grundstück eine Hypothek oder andere Belastung liegt, und lassen Sie die Antwort von Ihrem Anwalt prüfen, statt ihr zu vertrauen. Vorsicht bei einem Bauträger, dessen gesamtes Portfolio gerade im Bau ist und der noch nichts übergeben hat.
Passt der Kauf vor Fertigstellung zu Ihnen
Er passt, wenn Ihr Umzug ein Jahr oder mehr entfernt ist, wenn Ihnen Raten finanziell besser liegen als eine Summe auf einmal und wenn Ihnen eine größere oder besser gelegene Wohnung lieber ist als eine sofort verfügbare.
Weniger passt er, wenn Sie in wenigen Monaten Schlüssel brauchen, wenn ein Verzug Sie ohne Wohnung dastehen ließe oder wenn Ihnen die Ungewissheit zwei Jahre lang zusetzen würde. Es ist keine Schwäche, einen Wiederverkauf zu nehmen, genau zu sehen was man bekommt und einzuziehen. Viele unserer Käufer machen genau das.
Wenn Sie gerade ein Objekt vor Fertigstellung abwägen, schicken Sie uns Zahlungsplan und Baubeschreibung vor der Unterschrift. Wir sagen Ihnen, was in diesem Markt normal ist und wo wir nachverhandeln würden, unabhängig davon, ob das Objekt von uns stammt.
