Im Inserat steht: vermietet bis Juni
Ein Inserat mit drei Zeilen: Zwei-Zimmer-Wohnung in Kyrenia, vernünftiger Preis, Meerblick vom Balkon. Und dann der Zusatz, der Käufer in zwei Lager teilt: derzeit vermietet bis Juni. Die einen sehen Mieteinnahmen ab dem Tag der Übertragung. Die anderen sehen eine Tür, die ihnen gehört und die sie trotzdem nicht öffnen können. Beide können recht haben, und das Inserat allein verrät nicht, welcher Käufer Sie gerade werden.
Herausfinden lässt sich das mit zwei Registern, die Sie von der ersten Besichtigung bis zum Termin im Grundbuchamt nebeneinander führen. Das eine Register hält fest, was der Kauf auf Sie überträgt. Das andere, was das Mietverhältnis beim Mieter belässt. Jeder Streit, den wir bei vermietet gekauften Immobilien erlebt haben, beginnt an der Naht zwischen beiden Registern. Genau dorthin gehören Ihre Fragen.
Register eins: was der Kauf auf Sie überträgt
Mit dem Kauf geht die Eigentumsurkunde am Grundbuchamt auf Sie über, sobald Ihre Kaufgenehmigung als ausländischer Käufer erteilt ist, und mit ihr die Vermieterseite des Mietvertrags. Das ist mehr als das Versprechen späterer Schlüssel. Sie übernehmen die Pflicht, die Wohnung in dem Zustand zu halten, den der Mietvertrag verlangt, die Anlagen- und Servicegebühren des Vermieters und, entscheidend, die Pflicht, dem Mieter beim Auszug die Kaution zurückzuzahlen, ganz gleich, ob der Verkäufer Ihnen dieses Geld je übergibt.
In der Praxis wurde die Kaution oft vor Jahren bar gezahlt und nie getrennt verwahrt. Lassen Sie sie deshalb als Abzug vom Kaufpreis bei der Übertragung vereinbaren, nicht als Versprechen. Diese eine Vertragszeile verhindert den häufigsten Streit, den wir sehen. Was der Kauf nicht überträgt, ist der Besitz. Der steht im anderen Register.
Der Kauf überträgt die Urkunde, nicht die Tür: Auf der Seite des Mieters ändert der Eigentümerwechsel zunächst gar nichts.
Register zwei: was beim Mieter bleibt
Auf der Seite des Mieters ändert der Verkauf zunächst nichts. Ein Eigentümerwechsel ist keine Kündigung, und er setzt auch die Miete nicht neu fest.
| Der Kauf überträgt auf Sie | Das Mietverhältnis belässt beim Mieter |
|---|---|
| Eigentumsurkunde auf Ihren Namen im Grundbuchamt | Besitz, bis das Mietverhältnis rechtmäßig endet |
| Vermieterpflichten: Instandhaltung, Anlagen- und Servicegebühren | Die Miete in der vertraglich vereinbarten Höhe |
| Das Recht, die Miete zu erhalten | Kündigungsrechte nach Vertrag und örtlicher Praxis |
| Die Pflicht, die Kaution zurückzuzahlen | Der Kautionsanspruch, gegen den Vermieter am Tag des Auszugs |
Die Miete verdient einen zweiten Blick. Der Mieter schuldet den Betrag aus seinem Vertrag, nicht die Zahl aus dem Inserat, und nach der Übertragung schuldet er ihn Ihnen in genau dieser Höhe, bis beide Seiten neuen Konditionen zustimmen.
Vier Nähte, an denen der Streit beginnt
Behalten Sie die vier Punkte im Auge, an denen sich die Register berühren, denn dort gehen vermietete Käufe schief:
- Die Kaution. Der Verkäufer hat das Geld, Sie erben die Pflicht. Schließen Sie die Naht mit einem schriftlichen Abzug vom Kaufpreis.
- Die Kündigung. Ein Verkäufer, der verspricht, der Mieter sei bis zur Übertragung ausgezogen, verspricht etwas über die Rechte eines Dritten. Lassen Sie Ihren Anwalt prüfen, ob überhaupt wirksam gekündigt wurde, und hängen Sie Ihren eigenen Umzugstermin nie an eine Räumung, die niemand garantieren kann.
- Der Zugang zur Besichtigung. Bis zur Übertragung ist die Wohnung das Zuhause des Mieters, besichtigt wird also dann, wenn es ihm passt. Ein Mieter, der das freundlich möglich macht, sagt Ihnen nebenbei etwas über die kommenden Jahre.
- Die Miete nach der Übertragung. Ab dem Übertragungstag steht die Miete Ihnen zu, doch der Mieter überweist womöglich aus Gewohnheit weiter an den alten Vermieter. Lassen Sie bei der Übertragung ein Schreiben unterzeichnen, das Ihr Konto nennt, und verlangen Sie vor dem Kauf Belege für die letzten drei Mietzahlungen. Viele Mietverhältnisse in Nordzypern laufen bar oder per privater Überweisung mit dünner Papierspur, und diese Zahlungshistorie ist die ehrlichste Mieterauskunft, die Sie bekommen werden.
Was Ihr Anwalt prüfen sollte, statt es anzunehmen
Verlangen Sie den Mietvertrag schriftlich, und wenn es keinen gibt, behandeln Sie die Konditionen als unbekannt, nicht als verhandelbar. Ihr Anwalt sollte klären, wie lange das Mietverhältnis dokumentiert läuft, was der Vertrag zu Verkauf und Kündigung sagt, ob eine bereits ausgesprochene Kündigung Bestand hätte, wie die Kaution belegt ist und wie sich das Mietverhältnis zum Zeitplan Ihrer Kaufgenehmigung verhält, denn die Genehmigung kann Monate dauern, während der Mietvertrag weiterläuft.
Sie werden merken, dass wir hier keine Kündigungsfristen und keine Räumungszeiträume nennen. Der Ausgang hängt vom Vertrag, vom Sachverhalt und von der Rechtsanwendung im Einzelfall ab, und nichts davon steht vorher fest. Was ein guter Anwalt Ihnen geben kann, ist eine realistische Spanne für Ihren konkreten Fall vor der Unterschrift, also genau dann, wenn Sie diese Unsicherheit noch gegen den Preis verhandeln können.
Vermögenswert oder Kostenfaktor: der ehrliche Test
Drei Fragen entscheiden, welches Inserat Sie vor sich haben:
- Brauchen Sie den Besitz? Wer zum Selbstbezug kauft, für den ist ein Bestandsmieter ein Kostenfaktor mit offenem Enddatum. Preisen Sie das ein oder gehen Sie weiter.
- Hält die Miete stand? Ein dokumentierter Mieter, der nahe an der Marktmiete zahlt, bedeutet Rendite ab dem ersten Tag, ohne Leerstand, ohne Möblierungsbudget, ohne Vermittlungsgebühr.
- Schließt das Papier die Nähte? Kaution abgezogen, Mietschreiben unterzeichnet, Mietvertrag schriftlich.
Zwei gute Antworten von dreien machen eine vermietete Wohnung oft zum besseren Geschäft als eine leere, auch weil jeder Käufer, der sofort einziehen muss, längst abgesprungen ist und die Konkurrenz ausgedünnt hat. Liegt gerade so ein Inserat in Ihrem Postfach, schicken Sie es uns mit allen Angaben zum Mietverhältnis, die Sie erhalten haben, und wir sagen Ihnen, in welches Register die fehlenden Informationen gehören. Und weil Bestandsmieter in fertigen Häusern wohnen, versteckt sich diese Gelegenheit genau unter den bezugsfertigen Objekten unten.
