Drei Hürden, in dieser Reihenfolge
Ein Eigentümer ruft an, zwei Jahre in einen vierjährigen Bau hinein, weil sich ein Job verlagert hat, eine Ehe endete oder das Geld anderswo gebraucht wird. Die Frage ist immer dieselbe: Komme ich hier raus?
Meist ja. Aber die Antwort entscheidet sich an drei Hürden, und über den Preis zu sprechen lohnt sich erst, wenn alle drei offen sind.
Hürde eins: Erlaubt Ihr Vertrag eine Übertragung überhaupt? Manche tun das ohne Weiteres. Manche erst ab einem bestimmten gezahlten Prozentsatz. Manche verlangen die schriftliche Zustimmung des Bauträgers, was höflich formuliert bedeutet: Er entscheidet. Und einige schließen sie vor Fertigstellung ganz aus. Suchen Sie die Klausel, bevor Sie irgendjemandem sagen, dass die Wohnung zu haben ist.
Hürde zwei: Was verlangt der Bauträger dafür? Eine Übertragungsgebühr ist üblich, meist ein Prozentsatz des Preises oder eine feste Verwaltungspauschale. Sie legt der Vertrag fest, und sie geht von Ihrem Erlös ab.
Hürde drei: Sind Ihre Zahlungen aktuell? Niemand genehmigt die Übertragung eines Vertrags, der im Rückstand ist. Gleichen Sie ihn aus, sonst endet das Gespräch hier.
Was Sie tatsächlich verkaufen
Das ist wichtiger, als die meisten Verkäufer erwarten, denn es bestimmt, wer überhaupt kauft.
Ihnen gehört keine fertige Wohnung. Ihnen gehört das Recht, eine zu erhalten, zu Bedingungen, die jemand anderes formuliert hat, mit dem verbleibenden Zahlungsplan im Gepäck. Ihr Käufer tritt in Ihre Position ein: Ihr Fertigstellungstermin, Ihre Ausstattung, Ihre Raten, Ihr Bauträger.
Das heißt, Ihr Käufer erbt Ihre Risiken mit. Ein gut geführtes Projekt mit ordentlicher Lieferhistorie macht die Übertragung einfach. Ein Projekt, das sich schon zweimal verschoben hat, macht sie schwer, und kein Preisnachlass gleicht einen Fertigstellungstermin aus, den niemand glaubt.
Sie verkaufen keine Immobilie. Sie verkaufen einen Vertrag, und ob dieser Vertrag wandern darf, entscheidet der Bauträger.
Das Geld, ehrlich gerechnet
Verkäufer rechnen gern den Gewinn und vergessen die Abzüge. Machen Sie es andersherum.
| Position | Wirkung auf das, was bleibt |
|---|---|
| Was der Käufer Ihnen zahlt | Ihre Eckzahl |
| Übertragungsgebühr an den Bauträger | Abzug, im Vertrag festgelegt |
| Anwaltskosten beider Seiten | Abzug |
| Maklerprovision, falls beauftragt | Abzug |
| Vor der Übertragung fällige Rate | Abzug |
| Währungsumrechnung bei abweichender Kauf- und Verkaufswährung | Kann das Ergebnis in beide Richtungen bewegen |
Ob ein Gewinn steuerpflichtig ist und wo, hängt von Ihrer Situation und den geltenden Regeln ab. Das ist eine Frage für Ihren Anwalt und einen Steuerberater in Ihrem Heimatland, nicht für die Tabelle des Verkäufers. Fragen Sie früh, denn die Antwort kann entscheiden, ob sich der Verkauf überhaupt lohnt.
Wer eine Vertragsübertragung tatsächlich kauft
Der Käuferkreis ist enger als der freie Markt, und das zu wissen spart Monate.
Es sind Menschen, die genau dieses Projekt wollen und den Verkaufsstart verpasst haben, oder die kürzer warten wollen als bei einem Neukauf, oder die damit zurechtkommen, einen Vertrag statt eines Gebäudes zu kaufen. Diese Gruppe existiert, aber sie ist klein, und fast niemand darin ist Erstkäufer auf Besichtigungsreise. Erstkäufer wollen durch etwas hindurchgehen können.
Kalkulieren Sie entsprechend. Eine Übertragung muss meist etwas unter dem liegen, was der Bauträger für eine vergleichbare unfertige Einheit verlangt, denn Sie bitten jemanden, einen ungewohnten Weg zum selben Ziel zu nehmen. Hat der Bauträger im selben Gebäude noch Einheiten zu Ihrem Preis, haben Sie kein Angebot.
Die Reihenfolge, die Sie schützt
In dieser Abfolge geht sehr wenig schief.
- Lesen Sie die Übertragungsklausel selbst und lassen Sie sich von Ihrem Anwalt bestätigen, was sie praktisch bedeutet
- Schreiben Sie den Bauträger an, fragen Sie nach Gebühren und Voraussetzungen und heben Sie die Antwort auf
- Bringen Sie Ihre Zahlungen vollständig auf Stand
- Vereinbaren Sie Preis und Kostenverteilung schriftlich, bevor jemand feiert
- Lassen Sie die Anwälte den Vertrag bewegen; nehmen Sie niemals Geld gegen das Versprechen an, den Papierkram danach zu erledigen
- Holen Sie sich die schriftliche Bestätigung des Bauträgers, dass Sie aus den Pflichten entlassen sind, nicht nur, dass ein neuer Name ergänzt wurde
Der letzte Punkt wird am häufigsten übersprungen und ist der wichtigste. Solange der Bauträger Ihre Entlassung nicht schriftlich bestätigt, können Sie weiterhin derjenige sein, an den er sich hält, wenn der neue Käufer nicht mehr zahlt.
Wenn Sie in dieser Lage mit einer von uns gelisteten Immobilie sind, sagen Sie es uns, und wir lesen die Klausel mit Ihnen, bevor Sie etwas entscheiden. Wurde anderswo gekauft, lesen wir sie trotzdem. Manchmal lautet der ehrliche Rat, noch acht Monate durchzuhalten und dann eine fertige Wohnung an ein sehr viel größeres Publikum zu verkaufen, und das sagen wir lieber, als einen Auftrag anzunehmen, den wir nicht erfüllen können.
