Die Rechnung, die nichts erklärt
Die meisten Eigentümer begegnen ihrer Gemeinschaftsgebühr als einer einzelnen Zahl mit vagem Betreff. Keine Aufschlüsselung, kein Vergleich zum Vorjahr, keine Erklärung, warum sie sich verändert hat.
Die Gebühr bezahlt den Betrieb von allem, was Ihnen nicht privat gehört: Pool, Aufzüge, Gärten, Beleuchtung, Sicherheit, Reinigung aller gemeinsamen Flächen und die Verwaltung dieses Ganzen. Das ist ein normaler und notwendiger Posten. Nicht normal ist, nicht sehen zu können, wofür er ausgegeben wird, und diese Frage dürfen Sie stellen.
Wie die Zahl zustande kommt
Fast immer pro Quadratmeter. Die Anlage stellt ein Jahresbudget auf, verteilt es auf die gesamte verkaufbare Fläche, und Ihr Anteil ist Ihre Innenfläche mal diesem Satz.
Daraus folgen zwei Dinge, die beide überraschen.
Erstens zahlt eine größere Wohnung anteilig mehr für einen Pool, den sie genauso nutzt. Zweitens, und wichtiger: Ihre Gebühr hängt an der Höhe des Budgets und der Größe der Anlage, nicht an Ihrer Nutzung. Eine kleine Anlage mit großem Pool und Fitnessraum hat weniger Eigentümer, auf die sich die Kosten verteilen, also ist der Quadratmetersatz höher, obwohl die Ausstattung dieselbe ist.
Vergleichen Sie beim Abwägen zweier Objekte den Quadratmetersatz und seinen Leistungsumfang, nicht die Jahressummen. Zwei ähnlich aussehende Zahlen können völlig Verschiedenes bezahlen.
Eine niedrige Gebühr ist nicht automatisch eine gute Nachricht. Meist heißt sie, dass der Pool mit einem Budget gepflegt wird, das davon ausgeht, dass nie etwas kaputtgeht.
Was üblicherweise enthalten ist und was nicht
| Meist in der Gebühr enthalten | Meist separat berechnet |
|---|---|
| Poolreinigung, Chemie und Technik | Ihr eigener Strom und Wasser |
| Gemeinschaftsgärten und Bewässerung | Kommunale Abgaben auf Ihre Immobilie |
| Aufzugswartung und Prüfung | Reparaturen in Ihrer eigenen Wohnung |
| Gemeinschaftsbeleuchtung samt Strom | Hausratversicherung |
| Sicherheits- oder Torpersonal, falls vorhanden | Große Maßnahmen, falls eine Sonderumlage erhoben wird |
| Verwaltung und Administration | Alles, was Ihr eigener Mieter verursacht |
In der rechten Spalte beginnen die Streitigkeiten. Fragen Sie ausdrücklich, ob die Gebäudeversicherung für die Bausubstanz enthalten ist, denn Eigentümer nehmen das gern an und erfahren im ungünstigsten Moment das Gegenteil.
Warum sie steigt und wann das berechtigt ist
Gemeinschaftsgebühren steigen. Die Frage ist, ob der Grund echt ist.
Berechtigt. Strom wird teurer, was sich sofort bei Poolpumpen und Gemeinschaftsbeleuchtung zeigt. Löhne steigen. Technik erreicht das Alter, in dem sie gewartet statt nur geprüft werden muss. Eine halb leere Anlage ist nun voll belegt, der Pool wird richtig genutzt, die Gärten werden bewässert.
Nachfragenswert. Eine Erhöhung ohne beigefügtes Budget. Eine Erhöhung in dem Jahr, in dem eine neue Verwaltung antritt, ohne dass sich die Leistung ändert. Eine Gebühr, die seit Jahren überhaupt nicht gestiegen ist, was meist bedeutet, dass Instandhaltung aufgeschoben wird und im Verborgenen eine große Rechnung wächst.
Der letzte Punkt ist der kontraintuitive. Eigentümer freuen sich über eine konstante Gebühr. Sehr oft heißt sie, dass der Aufzug nicht ordentlich gewartet wurde und irgendwann jemand, nämlich Sie, das in einer Summe bezahlt.
Die Fragen, die eine echte Antwort bringen
Stellen Sie diese schriftlich, vor dem Kauf und danach einmal im Jahr.
- Wie hoch ist der aktuelle Quadratmetersatz und wie hoch war er vor zwei Jahren?
- Kann ich das Jahresbudget und die tatsächlichen Ausgaben dagegen sehen?
- Ist die Gebäudeversicherung für die Bausubstanz enthalten oder nicht?
- Gibt es eine Instandhaltungsrücklage, und wie viel liegt darin?
- Wie hoch ist die Zahlungsquote? Eine Anlage, in der ein Drittel nicht zahlt, holt sich das bei denen, die zahlen.
- Wer beschließt das Budget, und stimmen Eigentümer mit ab?
- Was geschah, als zuletzt etwas Größeres kaputtging, und wie wurde es finanziert?
Die letzten beiden sagen am meisten. Eine Anlage, in der Eigentümer mitreden und eine Rücklage existiert, verhält sich über zehn Jahre völlig anders als eine, in der eine einzelne Firma die Zahl festsetzt und unbeobachtet ausgibt.
Zu jedem Objekt, das wir listen, besorgen wir Ihnen vor der Reservierung den aktuellen Satz, die Zweijahreshistorie und eine klare Auskunft zur Rücklage. Wo eine Anlage das nicht herausgibt, ist die Verweigerung selbst eine Information, und auch das sagen wir Ihnen.
